樓市冰凍 房?jī)r(jià)橫盤(pán) 一切將從2018年開(kāi)始

未來(lái)3年，中國(guó)樓市將會(huì)進(jìn)入一個(gè)難能可貴的穩(wěn)定時(shí)期。

這份穩(wěn)定，不是市場(chǎng)自發(fā)形成的，而是由多個(gè)看不見(jiàn)的手，共同約束出來(lái)的成果。

也許你會(huì)有疑問(wèn)，為什么要冰凍樓市3年之久？

或者換句話說(shuō)，為什么我們國(guó)家需要這樣一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的局面？

因?yàn)?，未?lái)3-5年，對(duì)于中國(guó)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，是一道必須要跨過(guò)去的坎。

是轉(zhuǎn)型能否成功的關(guān)鍵沖刺階段！

跨過(guò)去，成就發(fā)達(dá)國(guó)家的基石，往后一路坦途，功績(jī)垂名千古。

但是，哪怕是用腳趾頭想想也知道，這條路沒(méi)那么好走。

在這條最后沖刺的關(guān)鍵道路上，勢(shì)必有異常多的，來(lái)自于各種勢(shì)力的阻撓。

（內(nèi)部問(wèn)題其實(shí)不大，如今很多阻礙也已經(jīng)鋪平了，這段時(shí)間大家都看的很清楚，就不贅述了，唯一可能出現(xiàn)不穩(wěn)定的其實(shí)就是樓市，股市，債市，我們后面在詳細(xì)說(shuō)明，主要的障礙還是在于外部勢(shì)力）

而那些外部勢(shì)力來(lái)自于哪里？

來(lái)自于部分不愿被中國(guó)分走蛋糕的發(fā)達(dá)國(guó)家，及其小弟和追隨者們。

知道世界上有多少發(fā)達(dá)國(guó)家么？

哪怕按照國(guó)際最低標(biāo)準(zhǔn)，把斯洛文尼亞、馬耳他、匈牙利、捷克、斯洛伐克、圣馬力諾、拉脫維亞、愛(ài)沙尼亞、摩納哥、安道爾，這些你聽(tīng)過(guò)的沒(méi)聽(tīng)過(guò)的都算上，全世界滿打滿算一共也就只有37個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，其中，美國(guó)最為強(qiáng)大。

但是你知道他們有多少人口么？

就算你把它們?nèi)康娜丝诩悠饋?lái)，也不過(guò)是10.28億。

而中國(guó)有多少人？

中華民族有13億同胞。

這其實(shí)就是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的蛋糕分配的問(wèn)題。

本來(lái)10億人分一個(gè)大蛋糕，如今突然多了10幾億人想分一杯羹，分蛋糕的人多了，自己能分到的自然就少了。

不愿意是必然的。

就像我們?cè)诒鄙蠌V深，在二線城市，甚至在一些三四線城市，都能感受到，物價(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲和本城市人口不斷增加是息息相關(guān)的。

本來(lái)房子不稀缺，3環(huán)可能就是郊區(qū)，但后來(lái)人多了，買(mǎi)房的多了，住的地方不夠了，市內(nèi)的房子也就越來(lái)越貴，5環(huán)都算是中心。

那些來(lái)大城市追夢(mèng)的人們，在帶來(lái)勞動(dòng)力創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，也稀釋了你們?cè)谠谐杀鞠驴上硎艿馁Y源，增大了競(jìng)爭(zhēng)的壓力，這無(wú)可厚非，因?yàn)椴徽撛鯓?，都是中?guó)人內(nèi)部的良性競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。

但是對(duì)于某些外國(guó)勢(shì)力來(lái)說(shuō)，感受可能就不一樣了。

如今，13億來(lái)自“三線城市”的中國(guó)人，發(fā)誓要為了擠進(jìn)“一線城市”而拼搏奮進(jìn)，那10億“一線城市”的原著民，怎能不惶恐，不擔(dān)憂，不害怕？

尤其是我們還光明正大的喊出口號(hào)，要在2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。

所以，地球村資源未來(lái)該如何分配這一問(wèn)題，就是很多外來(lái)黑手近期頻繁出現(xiàn)的本質(zhì)根源。

最近，有些自媒體在頻繁報(bào)道部分發(fā)達(dá)國(guó)家和當(dāng)?shù)厝伺湃A的消息，甚至有網(wǎng)友投票顯示澳大利亞對(duì)中國(guó)“不友好程度”甚至已經(jīng)超越印度。

是中國(guó)人本身不友善么，是我們最近素質(zhì)變差了么？

當(dāng)然不是！

那些近期出現(xiàn)的，對(duì)于中國(guó)人的排斥，抵制，不友好，并不是因?yàn)橹袊?guó)人素質(zhì)低，而是因?yàn)橹袊?guó)正表現(xiàn)的越來(lái)越強(qiáng)大，中國(guó)人正越來(lái)越強(qiáng)大。所以他們會(huì)擔(dān)心會(huì)焦慮，甚至將這種不文明的排斥行為畫(huà)在臉上，表現(xiàn)在行動(dòng)上。

（網(wǎng)上類(lèi)似于這樣的消息還有很多）

自古以來(lái)，我們就倡導(dǎo)著樂(lè)善好施，誠(chéng)信敬業(yè)，與人為善的品格，中國(guó)人的友善，低調(diào)，不愛(ài)搞事兒在國(guó)際上也是出了名的。

哪怕就說(shuō)近幾年來(lái)，我們捫心自問(wèn)，中國(guó)人在海外的平均素質(zhì)也是越來(lái)越高的，那為什么過(guò)去他們不排斥我們，或者說(shuō)排斥的沒(méi)那么明顯？

因?yàn)檫^(guò)去我們還不夠強(qiáng)大，對(duì)他們本身的利益構(gòu)不成明顯威脅，但如今中國(guó)已經(jīng)屹立于世界強(qiáng)國(guó)之上，人口體量之大，經(jīng)濟(jì)體量之大，對(duì)世界的影響之大，早已不可同日而語(yǔ)。

遙想當(dāng)年香港回歸的時(shí)候，香港的GDP占全中國(guó)的16%之多，如今連3%都不到，只有2.9%，可想而知在這短短的20年間，中國(guó)發(fā)生了多少翻天覆地的變化！

甚至我們追憶起60年前那個(gè)大躍進(jìn)的時(shí)代，每個(gè)中國(guó)人做夢(mèng)一樣的趕英超美，如今真的都已不再是夢(mèng)想！

這個(gè)時(shí)候，排斥是必然的。

那么，在即將面對(duì)這些外部阻撓之前，我們?cè)撛趺崔k？

老祖宗有教導(dǎo)，攘外必先安內(nèi)。

正是在這樣的歷史特殊時(shí)期，正是在這樣一段沖刺跨欄的最終道路上，樓市，股市必定要穩(wěn)定下來(lái)，甚至是暫時(shí)的冷凍下來(lái)，不能絲毫影響到國(guó)家沖刺的步伐。

樓市速凍，房?jī)r(jià)橫盤(pán)，從2018開(kāi)始

為什么預(yù)計(jì)是至少3年的穩(wěn)定期，甚至是橫盤(pán)期，這要分別從目前的政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)說(shuō)起。

我國(guó)和其它國(guó)家最大的不同就是，我國(guó)的房?jī)r(jià)本質(zhì)上是可控的。

有一點(diǎn)我們需要首先明確，能不能管，和能怎么管，這是兩碼事兒。

當(dāng)年的日本，其實(shí)就是想管，卻沒(méi)能力管，面對(duì)美國(guó)主導(dǎo)的廣場(chǎng)協(xié)定，及其后續(xù)對(duì)樓市帶來(lái)的泡沫問(wèn)題，心有余而力不足。

但很明顯，現(xiàn)在的中國(guó)并不是當(dāng)年的日本。

也許很多人會(huì)有疑惑，你憑什么說(shuō)中國(guó)能管好？那為什么過(guò)去這些年來(lái)，房?jī)r(jià)還是漲的那么猛？

其實(shí)，中國(guó)近幾年來(lái)的房?jī)r(jià)變化，并沒(méi)有超出預(yù)期，也沒(méi)有脫離管控。

其實(shí)，房?jī)r(jià)變化的這一切，都有跡可循。

有時(shí)候，我們最大的問(wèn)題就是，沒(méi)有認(rèn)真的看新聞聯(lián)播，沒(méi)有仔細(xì)的研究政府工作報(bào)告。不信我們來(lái)簡(jiǎn)單復(fù)盤(pán)一下，這幾年政府工作報(bào)告的內(nèi)容，及其對(duì)于房?jī)r(jià)的指導(dǎo)作用。

之后再來(lái)判斷2018的走勢(shì)，就會(huì)一目了然。

首先，放上一張圖，有助于我們回憶過(guò)去這幾年，樓市熱度到底發(fā)生過(guò)怎樣的變化。

如何判斷樓市熱度的變化？

由于銷(xiāo)售面積往往跟樓市熱度呈比較明顯的正相關(guān)，所以可以把此圖變相理解為樓市熱度走勢(shì)圖。

具體工作報(bào)告內(nèi)容歡迎大家自行百度，這里只放出一些關(guān)鍵詞。13年：堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求。

當(dāng)年樓市表現(xiàn)：降溫。

14年：抑制投機(jī)投資性需求。

當(dāng)年樓市表現(xiàn)：大降溫，甚至出現(xiàn)降價(jià)。

15年：穩(wěn)定住房消費(fèi)，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。支持居民自住和改善性住房需求。

從這里可以看出，態(tài)度發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變。

當(dāng)年樓市表現(xiàn)：回暖，一線升溫明顯。

16年：提高棚改貨幣化安置比例，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

當(dāng)年樓市表現(xiàn)：一線熱度下降，二線，三線異軍突起。

17年：因城施策去庫(kù)存，目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多；因地制宜提高貨幣化安置比例；

當(dāng)年樓市表現(xiàn)：部分二線城市熱度消退，三四線，偏遠(yuǎn)地區(qū)表現(xiàn)搶眼。

看到這里，想必你就能夠多少感受到，zf對(duì)于房?jī)r(jià)其實(shí)是有足夠管控力的。再看18年：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位；健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

房住不炒基調(diào)已經(jīng)確定，18年還想炒房的真的可以洗洗睡了。

而且，由于要穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅立法，所以樓市整體必須要處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，不然很容易引發(fā)降價(jià)拋盤(pán)的恐慌事件，這是絕對(duì)不會(huì)被允許的。

所以，根據(jù)今年的政策形勢(shì)，再結(jié)合著當(dāng)下普遍加息至2020年的國(guó)際大環(huán)境，類(lèi)似于今年的市場(chǎng)行情至少要持續(xù)3年左右。

不僅如此，目前國(guó)內(nèi)的樓市熱度仍在下行，沒(méi)有結(jié)束的跡象，像極了12年底，13年初的狀況，必須要觸底，降到冰點(diǎn)以下才行。

（由于篇幅限制，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，和它對(duì)樓市影響的分析將在下一篇具體闡述，在此就不過(guò)多解釋了）

就在昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了最新一期的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)。

1月，仍有52個(gè)城市環(huán)比上漲。

2月，就只剩下44個(gè)城市環(huán)比上漲了。

一月之間，就有8個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，足以說(shuō)明市場(chǎng)的下行趨勢(shì)，非常沒(méi)有減弱，沒(méi)有停止，還在繼續(xù)增強(qiáng)。

甚至出現(xiàn)了幾個(gè)房?jī)r(jià)去年同期還要低的城市，這也就是我們常說(shuō)的，房?jī)r(jià)跌回一年前。

這也同樣意味著，去年3月在這幾個(gè)城市買(mǎi)房的人，在價(jià)格上非但沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，反而是虧了。（不考慮信貸的情況）

那么，最關(guān)鍵的問(wèn)題來(lái)了。

13，14年的樓市冰點(diǎn)，還能等來(lái)15，16年的回升反彈。

那18年迎來(lái)的低谷期，19，20年能出現(xiàn)反彈么？

在這里，希望大家能明確一個(gè)非常重要的觀點(diǎn)：

樓市下跌看政策，樓市上漲看利率。

這是什么意思呢？

用簡(jiǎn)單的話來(lái)解釋就是，調(diào)控政策控制著房?jī)r(jià)能否不漲或下跌，而信貸利率決定了樓市能否快速上漲。

為了讓朋友們更好的理解，我做一個(gè)簡(jiǎn)單的比喻。

政策，就像是剎車(chē)，你發(fā)布一次調(diào)控，就像踩了下剎車(chē)。你可以通過(guò)各種控制政策，不停的踩剎車(chē)，讓房?jī)r(jià)快速的降溫，但是松開(kāi)剎車(chē)，卻并不能讓車(chē)再飆升回到之前那個(gè)速度，頂多是讓這輛車(chē)不在減速。

想要車(chē)速上去，還需要油門(mén)的配合。

而信貸，利率，就像是油門(mén)的存在。你得使勁降息，使勁踩油門(mén)，才可以讓樓市熱度快速回升。

在上一輪周期中，政策和利率，就進(jìn)行了一次教科書(shū)般的配合。

2014年9月，930新政頒布，央行發(fā)布通知：貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

之后，更是經(jīng)歷了5次降息，于2015年5月成功激活了樓市的整體行情。

當(dāng)月，除了北上深房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升外，70城房?jī)r(jià)整體更是環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。

這就是利率，做為油門(mén)作用的體現(xiàn)。

2016年3月，深圳上海率先發(fā)布調(diào)控政策，踩下了第一腳剎車(chē)。

2016年9月底，由于樓市過(guò)熱，30幾個(gè)大中城市集體發(fā)布了調(diào)控政策，踩下了第一腳集體性剎車(chē)。

2017年3月，北京317新政發(fā)布，踩下了最重的一腳剎車(chē)。如今，剛剛好經(jīng)過(guò)了一年，北京房?jī)r(jià)整體下跌，成交量減半，環(huán)京價(jià)格腰斬。

這就是調(diào)控政策，做為剎車(chē)作用的體現(xiàn)。

那么，未來(lái)房?jī)r(jià)何時(shí)才能上漲，如何才能上漲，已經(jīng)顯而易見(jiàn)。

首先，你要踩油門(mén)，其次，你不能使勁踩剎車(chē)。

目前，多地已經(jīng)出臺(tái)了各種吸引人才的新政，像鄭州去年一年才有一萬(wàn)人左右落戶，但今年人才新政口子一開(kāi)，僅這2個(gè)月，落戶的就有7000多人，其中多少是為了購(gòu)房的可想而知。

而住建部在去年的工作會(huì)議上也明確了要滿足首套剛需，支持改善的需求，這其實(shí)就是松開(kāi)一些剎車(chē)的表現(xiàn)，現(xiàn)在剎車(chē)明顯沒(méi)有去年那么緊了。

但是，房貸利率一直沒(méi)降，反而不停的漲，油門(mén)不踩，再怎么松剎車(chē)也是沒(méi)效果的。

而且，這個(gè)不踩油門(mén)的時(shí)間，會(huì)比我們想象的要長(zhǎng)很多。

就在昨天，央行副行長(zhǎng)在回答記者關(guān)于利率的問(wèn)題的時(shí)候，是這么說(shuō)的：從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的周期來(lái)看，它仍然處于比較低的水平

看來(lái)，我們要長(zhǎng)期處于一個(gè)，只松剎車(chē)，不加油門(mén)的樓市環(huán)境中了。

3年時(shí)間，3年橫盤(pán)，利率卻不斷上漲，你的月供，還能扛得住么？

提前做好準(zhǔn)備，備足房貸，過(guò)冬。