“三價(jià)合一”政策來了！你距離買房更加遙遠(yuǎn)了

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大消息傳來

據(jù)媒體披露，東莞有銀行將首套房利率上浮至40%，并推行“三價(jià)合一”政策。

具體情況如下：東莞光大銀行房貸利率首套上浮40%，廣發(fā)銀行上浮30%。商務(wù)公寓上浮35%。按揭貸款放款時(shí)間3個(gè)月至半年。最重要的是，二手房按揭已經(jīng)基本停貸了。已經(jīng)遞件的，嚴(yán)格按三價(jià)合一標(biāo)準(zhǔn)放貸。

而另據(jù)南方都市報(bào)爆料，佛山、惠州個(gè)別銀行的首套房利率也上浮到了40%。不久前被支持建設(shè)為國家中心城市的西安，也有類似舉動(dòng)。

從去年開始，全國幾十個(gè)城市已經(jīng)掀起了一輪利率上浮。

上個(gè)月，北京、武漢、深圳、杭州等城市掀起了第二輪利率上浮，部分銀行已經(jīng)將首套房貸款利率上浮至20%，甚至25%，二套房上浮至30%。

20%這個(gè)力度，按說已經(jīng)是非常大了。如果按照武漢目前二手房近兩萬的均價(jià)來計(jì)算，購買一套100平米的房子，上浮前后購房成本相差30萬。

但沒想到，20%的上浮力度仍不是頂，東莞、西安首套房利率上浮40%又來了。直接將剛需客的購房成本又增加了幾十萬。怪不得央行副行長潘功勝不久前在回答記者提問時(shí)說，最近房貸利率略有上升，但從長遠(yuǎn)的周期來看，仍然處于比較低的水平。

從這句話來理解，40%很有可能還不是頂。

仔細(xì)看一遍東莞此次的政策，會發(fā)現(xiàn)，首套房利率上浮40%不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是后面那條，二手房直接停貸，已經(jīng)上交的合同，需要按照“三價(jià)合一”的標(biāo)準(zhǔn)貸款。

什么是“三價(jià)合一”？對購房成本又有什么影響？

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“三價(jià)合一”是個(gè)什么鬼

貸款利率上浮很好理解，就是你向銀行貸款的利息上漲了。同樣的貸款數(shù)額，以前在基準(zhǔn)利率的情況下，貸款100萬30年期限，只需91萬利息。如今，需要向銀行支付136萬，購房成本瞬間增加了46萬。

而“三價(jià)合一”，也是為增加購房成本而來。

一般情況下，一套二手房交易會有四個(gè)價(jià)格。

第一個(gè)是實(shí)際成交價(jià)。

第二個(gè)是交易備案價(jià)格。為了少交點(diǎn)稅，買房和買房都希望少寫點(diǎn)，一般都會低于真實(shí)成交價(jià)。

第三個(gè)是房管局計(jì)稅評估價(jià)。房管局收稅的時(shí)候，不可能按照你寫的備案價(jià)來收，如果你備案價(jià)寫1元，那不是沒得收了。所以，房管局會根據(jù)市場價(jià)格對你交易的房子做一個(gè)評估，評估高了你肯定不樂意，回來理論，所以這個(gè)評估價(jià)一般會比市場價(jià)格略低一些。

第四個(gè)是銀行評估價(jià)。買房需要向銀行貸款，購房者當(dāng)然是希望銀行評估價(jià)格越高越好，評估的越高，能貸的款就越多，銀行也有自己的考慮，他需要自己做個(gè)評估，不能聽你說多少就是多少，但一般情況下，銀行的評估價(jià)會略高于市場。

現(xiàn)在，官方?jīng)Q定，后面三個(gè)價(jià)格必須保持一致，也即“三價(jià)合一”。所謂“三價(jià)合一”，指的是二手房交易中涉及的貸款評估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房管局計(jì)稅評估價(jià)，三個(gè)價(jià)格將不再“各自為戰(zhàn)”，銀行將以網(wǎng)簽價(jià)和計(jì)稅評估價(jià)的最低值作為貸款評估額度依據(jù)。

舉個(gè)例子來幫助理解一下。

A先生想在東莞松山湖買一套總價(jià)200萬的二手房，首付30%，為60萬，需要向銀行貸款140萬。

在“三價(jià)歸一”之前，為了避稅，A先生與賣方達(dá)成一致，網(wǎng)簽備案價(jià)寫低一些為170萬，政府的評估價(jià)會一般會低于實(shí)際成交價(jià)，假設(shè)也是170萬。A先生為了多向銀行貸些款，說成交價(jià)是260萬，但銀行有自己的評估系統(tǒng)，銀行最終的評估價(jià)是240萬，以這個(gè)價(jià)格銀行貸款70%給A先生，也即168萬。A先生既然得到了銀行的168萬貸款，自己只需掏32萬，相比于原來60萬的成本，少了28萬。

如今“三價(jià)歸一”，銀行以網(wǎng)簽和房管局計(jì)稅評估價(jià)的最低值，也即170萬，作為銀行評估價(jià)，以這個(gè)價(jià)格的70%銀行給你貸款，也即119萬。A先生只能拿到銀行119萬的貸款，買下這套200萬的二手房需要自己掏81萬，比本來的60萬多出了21萬。

一句話高度概括，購房二手房的門檻和成本抬高了，你能向銀行貸到的錢少了，你自己需要掏更多的錢。

這還只是算了“三價(jià)合一”所增加的成本，還沒有算首套房利率上浮增加的幾十萬利息?？傊凇叭齼r(jià)合一”的情況下，剛需客購買二手房要比新房成本多二三十萬。

那么，繼續(xù)上浮首套房利率，以及“三價(jià)合一”對東莞房價(jià)會帶來什么影響？“三價(jià)合一”模式會不會進(jìn)一步推廣？

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影響

首套房利率的上浮，以及“三價(jià)合一”政策，增加了成本，殺傷力十足，自然能打擊到炒房客，但剛需客傷的更慘。

有人就非常納悶了，如果說是為了打擊炒房客，那上浮二套房購房利率就行了呀，為什么還要上浮首套房利率呢？難道不顧及剛需客了嗎？

調(diào)控到了這種程度，控制房價(jià)是首要任務(wù)，只要能控制住房價(jià)，剛需客誤傷就誤傷吧。按照央行副行長的話，相比于歷史，目前的利率仍處在低位。利率上浮還未見頂。

在二套房利率上浮50%~60%，首套房上浮40%與“三價(jià)合一”的環(huán)境下，地方政府的意思很明確：投資客想買二套房，門都沒有。剛需客想購房，別買二手房了，要買就買新房吧！

這么看來，“三價(jià)合一”的本質(zhì)是引導(dǎo)購房群體購買新房，是幫助去庫存的妙招。這種模式，極有可能會被推廣到繼續(xù)去庫存的其他三四線城市。

至于對房價(jià)的影響，也只能是短期的壓制。

無論上浮首套房、二套房貸款利率，還是“三價(jià)歸一”，都只是通過增加購房成本的方式壓抑城市購房群體的需求，但這種需求一直都在，一旦哪天不調(diào)控了，這種需求會噴薄而出。

而東莞又是一座非常特殊的城市，臨深臨廣，人口流入量大，經(jīng)濟(jì)基本面好，購房需求會越來越大，如果只是壓抑需求，強(qiáng)行壓制房價(jià)，遲早有一天會補(bǔ)回來。

說實(shí)話，這種依靠壓制需求來調(diào)控房價(jià)的模式，既沒能減少剛需客的購房成本，又沒起到讓房價(jià)下行的功效，不知道為什么地方政府就是樂此不疲地去上浮首套購房利率。

調(diào)控最好的方式，應(yīng)該是增加供應(yīng)量，去疏解需求，堵永遠(yuǎn)不如疏。