房價漲聲依舊 新一輪樓市調(diào)控政策呼之欲出

    一邊是調(diào)控政策的頻頻出臺，一邊是房價的持續(xù)上漲。國家統(tǒng)計局14日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，已超過2008年1月11.3%的歷史最高值(2005年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月房價漲幅還會繼續(xù)擴(kuò)大，同比增幅的高點極有可能出現(xiàn)在5月至7月之間。

    隨著房價的持續(xù)“高燒”，關(guān)于對樓市進(jìn)行新一輪調(diào)控的呼聲不斷加大，接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家預(yù)測，新一輪調(diào)控已箭在弦上，多項調(diào)控政策呼之欲出。

    現(xiàn)狀

    房價在調(diào)控聲中“逆市”上漲

    新年過后，在調(diào)控聲音不絕于耳、力度明顯加強(qiáng)的大背景下，北京、上海、深圳等城市的房價并沒有應(yīng)聲而落，相反，房價呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢。自2009年6月開始，70個大中城市房價同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后加速上揚，至2009年12月達(dá)7.8%，2010年1月為9.5%，2月為10.7%，3月份更是達(dá)到11.7%。

    以北京市為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二月份新開盤項目價格為18833元/平方米，而三月份開盤價格達(dá)到了25337元/平方米，創(chuàng)了歷史高位，環(huán)比2月份整體開盤均價上漲了34.5%，而同比2009年3月的11081元/平方米，上漲了128.7%，整整一倍有余。

    另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份京城新開盤項目中，五環(huán)外項目整體開盤均價達(dá)到了18724元/平方米，直逼兩萬元大關(guān)。據(jù)調(diào)查，通州在售項目中有許多項目均突破了兩萬元大關(guān)。而2009年初，該區(qū)域個別項目均價僅為7000元/平方米左右。

    與北京出現(xiàn)的情況相同，上海也刮起“跳價風(fēng)”。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份滬上二手房市場成交量大幅上漲，包括浦東、寶山、普陀等滬上多個板塊的二手房買賣交易套數(shù)有2倍以上的環(huán)比增長。同時，滬上二手房價格水平重拾漲勢，約七成板塊有3%至10%不等的漲幅。而且上述板塊內(nèi)業(yè)主的跳價較為頻繁。

    不僅一線城市房價快速上漲，二三線城市也是毫不示弱。國家統(tǒng)計局14日公布的“1至3月全國房地產(chǎn)市場運行情況”顯示，3月，與去年同月相比，70個大中城市新建商品住宅銷售價格均上漲，二手住宅銷售價格同比上漲9.5%。分地區(qū)看，與去年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的幾個城市是：三亞50.4%、?？?0.4%、溫州18.6%、銀川16.2%。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，一季度之所以會出現(xiàn)一二三線城市房價普漲的現(xiàn)象，因素較多。其中，一線城市房價上漲過快主要是由于投資性、投機(jī)性購房者大舉入市帶動，而新城規(guī)劃等利好，對抬高區(qū)域房價乃至整體房價也起到了推波助瀾的作用；至于推動二三線城市房價上漲過快的因素則包括投資性置業(yè)因素、通脹預(yù)期因素、一線剛性需求客戶轉(zhuǎn)移至二三線城市置業(yè)等，這些因素均造成了二三線城市房價的水漲船高。

    記者發(fā)現(xiàn)，在房價加速上漲的同時，近期，各部委有關(guān)樓市調(diào)控的表態(tài)再次升溫。其中，銀監(jiān)會就要求，各商業(yè)銀行不對投機(jī)投資購房提供貸款，如無法判斷，應(yīng)大幅提高首付款比例和利率水平；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。

    心態(tài)

    恐慌、觀望情緒緣何并存

    在房價持續(xù)飆升下，購房者的心態(tài)開始出現(xiàn)分化。一部分消費者由于擔(dān)心房價再度上漲而恐慌，另一部分消費者則因房價超出購買力而被迫觀望。

    記者了解到，在去年底國家系列調(diào)控政策出臺后，購房者的恐慌心理有所緩解，但“兩會”后，國家并沒有出臺進(jìn)一步的緊縮性政策，房價再次抬頭，購房者害怕房價再漲，再度轉(zhuǎn)為恐慌。

    “原本以為房價會降，想等著調(diào)整后再出手購房，但現(xiàn)在幾乎一天一個價，不買怕再上漲，沒辦法只好出手購房了。”北京市民李先生接受記者采訪時說。

    李先生的心態(tài)是近期購房者的普遍心態(tài)，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師齊凡告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，北京二手房市場繼1月至2月的市場對政策觀望，買賣雙方博弈以后，再次完全進(jìn)入賣方市場，定價權(quán)完全掌握在賣方手中，頻繁漲價、坐地起價在北京二手房市場已經(jīng)比比皆是。

    她介紹說，目前北京購房客戶主要可以分為兩大類，一類是因為房價過快上漲而恐慌購房的客戶，基本上占到總體購房者的六七成左右。這部分人群中以剛性需求為主，包括購買婚房、落戶、學(xué)區(qū)房等。因為剛性需求客戶很容易受到恐漲心理的影響，因此紛紛入市；另一類是因為房價上漲過快，價格過高而超出其購買能力，轉(zhuǎn)而被迫觀望的客戶。

    “我想買一套50平方米至60平方米的小戶型自己住，目前能夠承受的單價僅為7000元每平方米，現(xiàn)在房子越來越貴了，而價格適中的中小戶型已經(jīng)幾乎沒有了。以目前的趨勢來看，房價估計還得漲，但即便是現(xiàn)在的房價，我也已經(jīng)買不起了。”在北京春季房展會上，某事業(yè)單位工作的王先生無奈地說。

    這從一組房價數(shù)據(jù)中就可以看出端倪。據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在4月預(yù)計開盤的40個項目中開盤均價已經(jīng)達(dá)到了24150元/平方米，相比3月已經(jīng)開盤的項目2 1 1 3 0元/平方米繼續(xù)上漲14.3%。五環(huán)內(nèi)繼續(xù)突破3萬元，房價繼續(xù)暴漲。

    北京的情況并非個案，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海門店工作人員告訴記者，房東跳價之初，未能立即獲得市場支持。但隨著買家心理預(yù)期轉(zhuǎn)變，跳價已逐漸能被接受，有相當(dāng)一部分購房者加入“追漲”行列中。

    記者了解到，自3月下旬以來，部分城市包括新房和二手房在內(nèi)，成交量快速放大，其背后，是消費者擔(dān)心調(diào)控失效，房價將加快上漲，因而倉促入市。這種恐慌性情緒在蔓延。與此同時，由于房價的持續(xù)飆升，部分購房者已無力購房，無奈轉(zhuǎn)向觀望。

    預(yù)判

    更嚴(yán)厲的新一輪調(diào)控政策或?qū)⒊雠_

    面對持續(xù)“高燒”的房價，接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)外人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前，房價過快上漲將逼迫更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，目前樓市可謂高燒不退，價格依然堅挺，成交量也居高不下，可以說部分城市房價過快上漲的勢頭并沒有得到有效遏制，這顯然不是決策層所樂見的。但是這并不能說明政府的調(diào)控是失效或者失敗的。之所以效果不太理想，一是在政策執(zhí)行和落實上有偏差，這方面地方政府和金融機(jī)構(gòu)難辭其咎；二是在數(shù)輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控或者反調(diào)控的能力和經(jīng)驗也在增強(qiáng)。

    陳國強(qiáng)認(rèn)為，從長期來看，遏制房價過快上漲的有效途徑還是要著眼于增加供給，釋放需求。近期，住建部、國土部等部委紛紛表態(tài)將進(jìn)一步出臺調(diào)控措施，這是很有必要的，因為政策隨著市場的變化而加以調(diào)整，不過其效果仍有待觀察。

    光大證券房地產(chǎn)分析師翁非玉認(rèn)為，抑制房價過快上漲、保障民生的政策還沒有出完，后面的政策可能主要集中在土地等行政調(diào)控、信貸等方面。4月至5月是一個重要的時期，如果4月至5月房價繼續(xù)大幅上漲，不排除5月至6月間政府出臺比較強(qiáng)硬的抑制政策。

    國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平也認(rèn)為，以北京、杭州、上海等一線城市代表的房價恢復(fù)快速上漲，進(jìn)而拉動全國房價普漲，將使得行業(yè)自身量價調(diào)整時間窗口加速到來，同時也必將迫使政策走向更加嚴(yán)厲。

    對于可能出臺的調(diào)控政策，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時分析說，新一輪調(diào)控箭已上弦，五項政策可能出臺。

    第一，完善房產(chǎn)稅。重慶市關(guān)于特別住房消費稅和上海關(guān)于住房保有稅的消息，暗示國家極有可能在加緊研究物業(yè)稅的同時，暫且先在個別高房價城市試點完善房產(chǎn)稅，主要是將高檔住宅、多套住宅納入征稅范疇；

    第二，進(jìn)一步緊縮二套房貸，對于多套住宅首付比重還可能會進(jìn)一步提高，貸款利率可能進(jìn)一步提高，部分銀行將按1.1倍征收；

    第三，經(jīng)營性用地出讓方式將進(jìn)行調(diào)整，綜合評標(biāo)法將進(jìn)行推廣，招標(biāo)方式所占比重將增加，但不會全面否定掛牌和拍賣的方式；

    第四，土地增值稅將嚴(yán)格征收，尤其是對開發(fā)企業(yè)，也可能涉及二手房交易環(huán)節(jié)；

    第五，對于少數(shù)高房價城市，將限購多套住房，尤其是對在本地沒有工作、沒有納稅記錄、沒有居住證的外地人，極有可能以行政干預(yù)方式限制購買多套(比如二套以上)住宅。