葉檀：宇宙第一城 魔幻第一都 二手房價居！然！下跌了？

　　北京、上海二手房下跌，到底意味著什么？

　　北京二手房價下跌。今年2月，鏈家二手房成交量環(huán)比明顯減少54.9%，同比下滑73.5%，均價環(huán)比小幅下跌0.5%，同比下跌8.6%。

　　我愛我家的2月實際合同簽單量較1月下降了49.5%，較去年2月下降了72.9%，僅高于2017年5月、6月。

　　從去年10月份開始，網(wǎng)簽量連續(xù)三個月上漲。今年2月，終止了如虹的勢頭，2月北京二手住宅的成交均價環(huán)比1月下降0.7%，延續(xù)了2017年5月以來的連續(xù)下跌勢頭，2月數(shù)據(jù)不好，主要是因為春節(jié)，大家吃吃喝喝，不看房。

　　京滬是中國房價最高的兩座山峰，現(xiàn)在卻成為房地產(chǎn)下跌的風向標，難道中國房價真的要全面下跌？

看嘴型，不，可，能。

　　風向標城市，不再是風向標。這兩座城市，如同被壓在五指山下的孫猴子，動彈不得。

　　京滬被控制，為的是其他經(jīng)濟脊梁能夠硬起來。

　　北京、上海，房價、人口雙雙下跌。

　　北京戶籍和常住人口雙雙下降，是1978年以來第一次。按照北京統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)，2017年末北京常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，戶籍人口1359.2萬人，比上年末減少3.7萬人。北京戶籍人口1978年以來首次下降。

　　上海早就降了。上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年，上海常住人口縮減了10.41萬人。2017年，上海常住人口2418.33萬人，比上年末減少1.37萬人，這是從1978年改革開放以來，第二次出現(xiàn)人口規(guī)模縮減。

不是大家不想進，門變窄了，進不去。

　　2017年9月27號，中共中央、國務院關(guān)于對《北京城市總體規(guī)劃（2016年－2035年）》的批復正式公布，北京人口規(guī)模控制的數(shù)字：2300萬，2020年以后長期穩(wěn)定在這一水平。這是根據(jù)北京的水資源計算出來的數(shù)據(jù)。

　　2016年，上海公示的2016-2040年的城市整體規(guī)劃草案提出，2040年，上海的常住人口控制在2500萬左右。2015年，上海常住人口已經(jīng)達到2415萬，25年里，上海只剩下大約85萬個常住名額。所以，有人說，魔都開始“驅(qū)魔”了。

　　上?？刂迫丝谠蚝卧?？為了治理“大城市病”。網(wǎng)上有個推算是這樣的，上世紀80年代，上海市中心達到人口密度5萬人/平方公里，后果很嚴重：人均住房面積4平米，汽車平均時速4公里，比步行還慢，公交車上1平米站13個人。

　　痛定思痛之后，如今努力的目標就是控制人口密度在1萬人/平方公里以下。從90年代至今，上海城區(qū)面積迅速擴張到2600平方公里，這個大小已經(jīng)是極限。按每平方公里小于1萬人推算，人口規(guī)模不能超過2500萬人。

　　無論如何，這兩座城市被摁住了頭，其他城市招著小手，絕塵而去。南京、成都、武漢、寧波，二三線城市都在對大學生放低門檻。

　　燕郊房價是跌了，你放開人口、放開限購試試？

　　京滬是成熟市場，二手房交易是絕對主力。一線城市，二手房交易撐起了大半壁江山。

　　按照鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2016年，全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達到41%，一線城市、某些二線核心城市二手房交易額已達新房的2.1倍。

　　北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。

　　北京、上海房地產(chǎn)最大規(guī)模的建設期已經(jīng)過去，現(xiàn)在要靠經(jīng)濟增長來支撐，主要靠存量房周轉(zhuǎn)。

　　紐約曼哈頓房價會下跌嗎？會，但仍然是美國甚至全球房價最高的地方。

　　京、滬有一天成為國際最重要的都市，其中的金融區(qū)、商業(yè)區(qū)、高科技區(qū)，房價不可能跌，現(xiàn)在是在高位盤整。

除了京滬等地外，按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，唐山、昆山、清遠、西安、重慶、南寧、東莞、大連、中山等城市的二手房價環(huán)比還在上升，環(huán)比都在3%以上，真是一片鶯歌燕舞。

    京滬規(guī)劃強硬，限制政策不放開，市中心人口疏散，接下來肯定是同一城市群的其他核心城市的發(fā)展，補漲，比如一直被忽視、被搞得有點不自信的石家莊。

    摁住了京滬，其他核心二線城市二手房價、城市群的節(jié)點城市價格，也在補漲。

    京滬常住人口下降，搶保障房資源的少了。2月份，北京1162套新房網(wǎng)簽量中，568套為共有產(chǎn)權(quán)房，占48.9%，將近一半北京人在“買共有產(chǎn)權(quán)房”。

    本地居民有保障，炒房者被控，二手房價自然也就比較平穩(wěn)了。但從長期來看，安全墊最厚的城市，依然在熱門的一二線城市，城市群里的中心城市。