土地市場變革一觸即發(fā) 業(yè)內(nèi)期待破解"地荒"魔咒

提高供地效率，才有助于抑制房價(jià)過快上漲

    4月中旬，國土部將公布今年全國土地市場供應(yīng)計(jì)劃，與此同時(shí)，北京土地招拍掛制度調(diào)整結(jié)果也將水落石出。在招拍掛的基礎(chǔ)上，北京和上海已經(jīng)開始摸索嘗試其他出讓方式，實(shí)行多年的招拍掛制度將面臨調(diào)整和完善。無論是增加綜合評標(biāo)的權(quán)重、減少價(jià)格決定因素，還是科學(xué)測算出讓底價(jià)、設(shè)立合理的價(jià)格區(qū)間，亦或是完善相關(guān)配套措施，這些都表明，土地市場的變革已經(jīng)一觸即發(fā)，而業(yè)內(nèi)最期待的則是提高供地效率，破解“地荒”魔咒。

    招拍掛將完善

    自2004年的“8·31”大限后，招拍掛制度已經(jīng)沿用多年。但是隨著地價(jià)攀升、地王涌現(xiàn)，土地出讓制度面臨眾多質(zhì)疑。國土部有關(guān)人士近期表示，將堅(jiān)持和完善招拍掛制度。這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于招拍掛制度改革的猜想。

    國土部最新數(shù)據(jù)顯示，2009年全國土地出讓總價(jià)款為1.59萬億元，同比增長63.4%。其中，招拍掛出讓價(jià)款為1.51萬億元，占出讓總價(jià)款的94.9%。這意味著目前我國的經(jīng)營性用地普遍通過招拍掛的方式進(jìn)行。不過由于土地出讓時(shí)通過招標(biāo)的項(xiàng)目有限，而掛牌出讓最終大部分由于競爭者較多而進(jìn)行拍賣，因此盡管名為“招拍掛”，但實(shí)際上大部分土地最終都通過拍賣完成出讓。

    推行招拍掛制度無疑是我國土地市場的一大進(jìn)步，但是在操作層面上還存在不少問題。業(yè)內(nèi)人士建議，普通商品房用地可以更多地采用招標(biāo)出讓的方式，綜合考慮競買者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)業(yè)績、市場聲譽(yù)和信用度等多種因素，改變目前價(jià)格決定一切的模式，防止由于現(xiàn)場拍賣導(dǎo)致不理性競價(jià)。

    目前，北京和上海已經(jīng)開始對土地出讓模式進(jìn)行改革。2月24日，北京市通過“暗標(biāo)”的土地出讓方式，公開出讓了朝陽區(qū)常營地塊，最終的成交價(jià)格比市場預(yù)期的65億元低出20億元。上海莘莊地塊出讓也采用了招標(biāo)形式，其中投標(biāo)金額僅占全部評標(biāo)環(huán)節(jié)的30%，價(jià)格已不再是地塊競拍的決定性因素。

    “簡單通過招拍掛形式出讓土地，特別是住宅用地的模式應(yīng)該改變。”中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東指出，招拍掛制度本身并沒有問題，關(guān)鍵是在操作環(huán)節(jié)。政府應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)政策，科學(xué)合理地測算招拍掛的出讓底價(jià)，并在底價(jià)的基礎(chǔ)上設(shè)立一個(gè)理性區(qū)間。當(dāng)?shù)貎r(jià)超過上限時(shí)就應(yīng)該叫停土地出讓，給地價(jià)設(shè)立“漲停板”。

    曲衛(wèi)東表示，從目前的情況看，住宅用地的成交價(jià)格普遍大幅超過設(shè)定的底價(jià)，部分地塊的溢價(jià)率高達(dá)2、3倍，這都表明出讓底價(jià)的測算不夠科學(xué)合理。“如果土地供應(yīng)底價(jià)是經(jīng)過科學(xué)合理測算的，那么最終的成交價(jià)格與底價(jià)就不應(yīng)偏離太多。當(dāng)成交價(jià)格過高的時(shí)候政府應(yīng)該叫停，或者宣布成交價(jià)格無效，從而引導(dǎo)土地價(jià)格趨于理性。”

    “招拍掛制度是最公平的方式，但是在這過程中也抑制了部分土地供給。”光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東表示，目前招拍掛是唯一的土地供給渠道，而很多非房地產(chǎn)企業(yè)手中有地卻不愿意盤給地方政府進(jìn)行一級開發(fā)，主要是由于土地的增值部分收歸國有，與原企業(yè)無關(guān)。“可以考慮打破土地壟斷性，在招拍掛供地的同時(shí)，允許企業(yè)和開發(fā)商合作建房。”

    湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司董事長方明理指出，由于執(zhí)行過程中相關(guān)配套措施不足，招拍掛出現(xiàn)諸多問題。“應(yīng)該保證有足夠的土地儲備，才有條件實(shí)現(xiàn)市場化。對于土地供應(yīng)計(jì)劃要更加透明，不應(yīng)該無緣無故地取消或推遲供地計(jì)劃，同時(shí)政府對于高價(jià)地后續(xù)開工的監(jiān)督要加強(qiáng)。”

    須防范新問題

    招拍掛制度改革的具體內(nèi)容尚未公布，但改革試點(diǎn)的方向與重點(diǎn)落于改變簡單的“價(jià)高者得”的規(guī)則，此次改革因此被廣泛寄望將改變地王頻出的局面，緩和房價(jià)上漲之勢。

    地價(jià)成本為房價(jià)的重要組成部分之一，業(yè)內(nèi)人士指出，如果新制度下以往不惜血本、死磕地價(jià)的局面得到扭轉(zhuǎn)，房價(jià)一路猛漲的局面或?qū)⒌玫骄彌_。按照國土部去年公布的全國620個(gè)監(jiān)測項(xiàng)目的土地成本數(shù)據(jù)，大多數(shù)項(xiàng)目的地價(jià)占房價(jià)比例在15%-30%之間，地價(jià)占房價(jià)比例平均為23.2%。在長三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市，其比例更高。以此來看，如果能從招拍掛源頭抑制地價(jià)，將利于減緩試點(diǎn)城市房價(jià)的猛漲之勢。

    不過，業(yè)內(nèi)人士指出，高房價(jià)是多方面因素綜合的結(jié)果，在當(dāng)前的市場供求關(guān)系下，招拍掛制度的改革能否實(shí)現(xiàn)改革初衷，尚有待最終檢驗(yàn)，而如何防范改革中可能出現(xiàn)的新問題，更需有關(guān)方面關(guān)注。

    現(xiàn)有招拍掛制度飽受詬病的另一大罪狀就是地王頻出直接帶動周邊房價(jià)飆升。完善招拍掛制度對于平抑房價(jià)有一定的作用，不過，其具體效果可能不會很明顯。長江證券分析師蘇雪晶對中國證券報(bào)記者表示，高房價(jià)是綜合因素，不能全部歸于地價(jià)。何況，招拍掛改革試點(diǎn)僅僅局限于部分城市。

    此外，如果以招標(biāo)形式出讓地塊，綜合評標(biāo)的具體標(biāo)準(zhǔn)有哪些，如何評定打分等需要監(jiān)管層給予明確界定與相應(yīng)的制度規(guī)范。相比行政劃撥和協(xié)議出讓，土地招拍掛仍然是相對公開和透明的做法，如果操作不當(dāng)，招標(biāo)過程中更容易出現(xiàn)暗箱操作和貓膩，業(yè)內(nèi)人士指出。

    興業(yè)證券首席宏觀分析師董先安表示，供給效率是核心問題，但一直改革緩慢。目前政策多半是對高房價(jià)做滯后謹(jǐn)慎調(diào)整，而供給短期內(nèi)難有明顯改變，長期依然偏緊。他指出，只有改善土地供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)透明化，逐漸改善供給局面，才有助于房價(jià)平穩(wěn)增長。

    “治房”要靠綜合手段

    作為房價(jià)調(diào)控的重要一環(huán)，土地供應(yīng)的調(diào)控措施自2009年以來不斷完善，但控制地價(jià)、房價(jià)上漲的形勢至今未取得良好之效。專家指出，治理高房價(jià)，土地改革是措施之一，但更需要綜合手段。

    據(jù)悉，年初至今多個(gè)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。一旦土地增值稅的征收比例提高，對于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響比較大，蘇雪晶指出。此前大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的1%到2%的比例征收土地增值稅?，F(xiàn)金流的變化將會影響開發(fā)商的推盤進(jìn)度與節(jié)奏，現(xiàn)金不足的企業(yè)會傾向于快速銷售以回款，如此將有利于抑制房價(jià)快速上漲。

    比較之下，清算土地增值稅可能對開發(fā)商影響更大。此前土地增值稅繳納一般是按一個(gè)預(yù)征的比例在銷售房屋時(shí)同流轉(zhuǎn)稅一起繳納，等到項(xiàng)目開發(fā)符合清算條件時(shí)再進(jìn)行清算。而由于土地增值稅稅率較高，以前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取分期開發(fā)、保留尾盤以及各種財(cái)務(wù)手段拖延和逃避清算。不過，“很多大公司目前都是按這一規(guī)定來執(zhí)行的，清算土地增值稅對中小開發(fā)商影響更大。”

    高房價(jià)是各種因素綜合作用的結(jié)果，短期來看，不斷加速的城市化進(jìn)程以及充裕的流動性是房價(jià)上漲的更主要推力。蘇雪晶認(rèn)為，相對于供給面的改革，控制需求的手段，如二套房首付比例真的大幅提高，對于房地產(chǎn)業(yè)的影響將會更為直接與明顯。