長春地王“荒謬”退地 撞響土地招拍掛警鐘

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    近年來，隨著地王頻出，地價(jià)飆升，業(yè)內(nèi)專家甚至房地產(chǎn)開發(fā)商都對(duì)現(xiàn)行的土地招拍掛制度多有詬病，認(rèn)為這種制度直接推高了地價(jià)的非理性上漲，導(dǎo)致土地市場(chǎng)泡沫化。而4月2日，長春經(jīng)241輪競價(jià)剛剛出爐的地王竟傳出退地消息，其整個(gè)產(chǎn)生及意欲退出的“荒謬故事”成了目前土地招拍掛制度缺陷的最新注解。

    有跡象顯示，土地招拍掛制度及房產(chǎn)稅制度改革正在提速，這意味著樓市利益格局必將重新調(diào)整。

    長春地王“荒謬”退地

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾已經(jīng)積重難返。絕不是一兩個(gè)臨時(shí)性政策能解決的問題，目前確實(shí)已經(jīng)到了決策者思考根本制度變革的時(shí)刻。它包括土地招拍掛制度改革、地方財(cái)政體制變革，以及房產(chǎn)稅制度變革等。”一家大型房企負(fù)責(zé)人表示。

    近期最能反映招拍掛制度弊端的是長春地王風(fēng)波。

    4月2日，長春土地市場(chǎng)爆出新聞，一塊面積為13.5萬平方米的凈月開發(fā)區(qū)地塊，從低價(jià)1.81億元，經(jīng)歷241輪競價(jià)，最后由龍創(chuàng)地產(chǎn)飆高至7億元獲得。其間，競爭雙方長春龍創(chuàng)地產(chǎn)和長春景輝房地產(chǎn)的舉牌人甚至都站起來，舉著牌子不肯放下。拍賣師不得不提醒，“慢慢舉，算好了，不要賭氣”……

    而最近，接近長春市國土資源局的人士向本報(bào)記者透露，目前龍創(chuàng)正積極活動(dòng)，可能希望退回地塊，并要回巨額保證金。

    更不可思議的是，有消息稱，龍創(chuàng)支付地王保證金的資金來源于長春某機(jī)關(guān)內(nèi)部認(rèn)購款。也就是說，龍創(chuàng)先向該局工作人員許諾一定會(huì)拿到這幅地，并做好了建筑規(guī)劃，甚至收取了部分工作人員的定房款，再去現(xiàn)場(chǎng)拍地。而在溢價(jià)數(shù)倍拿到該地后，龍創(chuàng)終感無力打平成本，于是只能選擇退地。

    知情人士介紹，龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)成立于2007年10月，到目前為止并沒有任何項(xiàng)目上市。盡管如此，龍創(chuàng)在長春地產(chǎn)界還是“創(chuàng)造”了幾次聲音。第一次是在2008年房交會(huì)期間，龍創(chuàng)曾攜“上郡安石”項(xiàng)目布展國際會(huì)展中心，但此后便銷聲匿跡。而就在龍創(chuàng)地產(chǎn)拿下凈月地塊之前，也曾經(jīng)醞釀過一塊名為梧桐街地塊的地，前期規(guī)劃也已經(jīng)做完，同時(shí)與一家機(jī)關(guān)單位達(dá)成集資建房協(xié)議，并收取了部分集資款。龍創(chuàng)地產(chǎn)原本對(duì)該地塊勝券在握，但由于沒有及時(shí)繳納競買保證金而被取消了競買資格。因?yàn)榇耸?，龍?chuàng)曾經(jīng)在2009年底于長春房管部門發(fā)生了一起員工堵門上訪的事件。

    銷聲匿跡了三個(gè)多月后，龍創(chuàng)“創(chuàng)造”了長春新地王，即凈月櫻花街地塊。據(jù)了解，該地塊距離曾經(jīng)的梧桐街地塊并不太遠(yuǎn)。而該地塊上依舊有部分集資建房，且與此前梧桐街地塊的集資方為同一家。

    “除了開發(fā)商不規(guī)范操作外，土地招拍掛制度中這種飆高價(jià)的拍賣方式令開發(fā)商很容易在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)非理性競爭沖動(dòng)。龍創(chuàng)是個(gè)典型的案例。在土地泡沫向二、三線城市蔓延的情況下，一些小型開發(fā)企業(yè)又不夠成熟，很容易在未來出現(xiàn)更多類似龍創(chuàng)這樣的滑稽地王。”一位長春地產(chǎn)界人士稱。

    “土地招拍掛制度一定會(huì)完善，這只是時(shí)間問題。”中房協(xié)副會(huì)長、南京棲霞建設(shè)董事長陳興漢稱。

    三月以來，北京因連續(xù)出現(xiàn)天價(jià)地而屢遭質(zhì)疑。3月19日，北京市國土資源局宣布，暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地入市交易。同時(shí)，改進(jìn)土地交易方式?？刂品抢硇酝恋馗們r(jià)，設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間，不只是以“價(jià)高者得”。

    隨后，上海出讓莘莊地鐵上蓋地塊，選擇招標(biāo)方式出讓，投標(biāo)金額只占30%。各地對(duì)高價(jià)者得的土地招拍掛制度也已經(jīng)開始全面反思……
 

    稅改傳聞屬實(shí) 地產(chǎn)股狂跌不止

    除了土地招拍掛制度外，有業(yè)內(nèi)權(quán)威人士預(yù)測(cè)，一系列打擊投機(jī)炒房的政策還將陸續(xù)出臺(tái)，房產(chǎn)稅制度改革也正在提速。

    上周，滬深大盤沖高回落，四個(gè)交易日主力資金凈流出194億元。地產(chǎn)股首當(dāng)其沖，一周資金凈流出55.7億元。其中13只個(gè)股主力資金凈流出在1億元以上，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬科A、招商地產(chǎn)等四大龍頭資金分別凈流出5.1億元、4.6億元、3.4億元及2.9億元。到本周一，房地產(chǎn)板塊成最大空頭，全天凈流出27.72億元，遠(yuǎn)超其他行業(yè)。

    究其原因，國家擬對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅的傳聞是市場(chǎng)恐慌的核心。加上新華社、人民日?qǐng)?bào)、中央電視臺(tái)等國家媒體系統(tǒng)性解讀房地產(chǎn)深層矛盾，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)政府深度調(diào)控樓市的猜想。

    在重慶宣布擬對(duì)高價(jià)商品房征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，相關(guān)方案已上報(bào)國務(wù)院之后，4月6日，財(cái)政部網(wǎng)站公布2010年工作要點(diǎn)，短短一句“完善房產(chǎn)稅制度”的提法引發(fā)市場(chǎng)極大反響。再加上新華社等中央級(jí)媒體連續(xù)刊載房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)論，地產(chǎn)股在6、7兩日開始持續(xù)下跌。

    到8日，有傳聞稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)簽文件，決定由上海、北京、重慶、深圳四地率先試點(diǎn)物業(yè)稅。但很快，接近建設(shè)部的中房協(xié)高層否認(rèn)上述說法。

    一時(shí)間，物業(yè)稅迷霧籠罩市場(chǎng)，又似乎沒有一個(gè)準(zhǔn)確的回應(yīng)。而懷疑的聲音一直不絕于耳。

    “你在馬路上拉來一個(gè)普通市民，問問他，他原來高價(jià)買的房子，現(xiàn)在每年又要收幾萬塊錢的稅。你問他怎么想，干不干？就憑這一點(diǎn)，物業(yè)稅就難征。沒有社會(huì)心理基礎(chǔ)。”上海一位權(quán)威房地產(chǎn)界人士稱。

    而另一種堅(jiān)決不看好物業(yè)稅征收可能性的說法，就是立法門檻問題。這種基本稅法一定要經(jīng)過人大審議通過，國務(wù)院才可以授權(quán)部分城市展開試點(diǎn)。而立法又困難重重，因?yàn)槟壳白》颗c土地權(quán)屬分離的問題，物業(yè)稅可能涉及與《物權(quán)法》的沖突。

    不過，根據(jù)記者的深入采訪，財(cái)政部所謂“完善房產(chǎn)稅制度”的思路似乎已經(jīng)日漸清晰。市場(chǎng)預(yù)測(cè)，無論是增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅賦還是對(duì)高檔房投資增加稅賦，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，其中包括投資客退場(chǎng)，以及土地成本的調(diào)整等。