樓市分化明顯 “返鄉(xiāng)置業(yè)潮”熱襲

    在剛剛過(guò)去的春節(jié)，各地樓市呈現(xiàn)出不同的局面。一線城市成交有所回升，二線城市成交出現(xiàn)分化，對(duì)于三四線城市而言，春節(jié)期間的回鄉(xiāng)置業(yè)潮則將成交充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，一些房企在熱點(diǎn)城市也開(kāi)啟了春節(jié)營(yíng)銷系列活動(dòng)。

    根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年春節(jié)期間的成交量整體好于去年。但值得注意的是，在國(guó)內(nèi)因地制宜、因城施策的調(diào)控背景下，部分去年春節(jié)成交火熱的城市，在今年春節(jié)出現(xiàn)回落，而在另外一些今年成交旺盛的城市，雖然有可能后續(xù)維持火熱局面，但未來(lái)不排除成交量下行的可能，這類城市仍要面臨調(diào)整的壓力。

    部分房企發(fā)力春節(jié)營(yíng)銷

    春節(jié)期間，部分房企開(kāi)展了一系列節(jié)日營(yíng)銷和優(yōu)惠活動(dòng)。各家房企的營(yíng)銷方式各不相同，大致包括降價(jià)讓利、節(jié)慶表演、贈(zèng)送禮品等。

    在降價(jià)讓利方面，優(yōu)惠幅度最大的當(dāng)屬恒大。據(jù)了解，恒大在春節(jié)期間不分地區(qū)，不分市場(chǎng)，全國(guó)所有樓盤(pán)享88折優(yōu)惠，部分特價(jià)房額外享95折優(yōu)惠，根據(jù)支付方式不同，還可享有96至98折不等的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

    在安徽合肥，文一地產(chǎn)的新春購(gòu)房節(jié)活動(dòng)囊括了合肥當(dāng)?shù)財(cái)?shù)十個(gè)項(xiàng)目參與，最高優(yōu)惠15萬(wàn)元/套，成功簽約者另享5000至10000元購(gòu)房補(bǔ)貼。在湖北武漢，金地在春節(jié)期間舉行了“新春鉅惠大放假獻(xiàn)禮江城歡樂(lè)購(gòu)”的活動(dòng)。

    除降價(jià)讓利外，也有一些房企在春節(jié)期間開(kāi)展贈(zèng)送禮物、節(jié)目表演等活動(dòng)。例如在佛山，泰禾佛山院子結(jié)合嶺南傳統(tǒng)民俗，在春節(jié)期間上演了精彩的醒獅表演，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)還安排了“財(cái)神爺”派發(fā)“利是”。在安徽宿州，碧桂園準(zhǔn)備了“紅包墻”“砸金蛋”“真人版挑一挑”等活動(dòng)。而在湖南長(zhǎng)沙，龍湖地產(chǎn)三盤(pán)聯(lián)動(dòng)，送出了微信紅包、福犬公仔、金條等禮品。

    成交同比增長(zhǎng)城市銷量分化

    房企春節(jié)發(fā)力營(yíng)銷取得了一定程度的效果，根據(jù)春節(jié)期間（2月12日至25日）易居所有代理項(xiàng)目的大定簽約（即真正確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)并交納定金）情況，今年與去年同期（2017年1月23日至2月5日）相比上漲幅度超過(guò)40%。不過(guò)克而瑞方面指出，春節(jié)期間各城市銷量分化嚴(yán)重。

    與去年春節(jié)的平淡局面相比，今年北京、上海、深圳的大定簽約套數(shù)和面積均呈現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)，其中漲幅最高的北京，今年的大定套數(shù)和面積分別是去年的13倍和11倍，回升表現(xiàn)非常明顯。上海和深圳的大定套數(shù)也分別達(dá)到去年春節(jié)的3倍以上。不過(guò)廣州的數(shù)據(jù)變化并不大，套數(shù)和面積與去年相比分別減少了19%和10%。

    二線城市的分化十分顯著?？硕饠?shù)據(jù)顯示，青島、沈陽(yáng)、成都、武漢、重慶等城市的成交維持了火爆的局面。這其中尤以青島和沈陽(yáng)表現(xiàn)最為突出，兩座城市的大定套數(shù)均超過(guò)上年春節(jié)同期的10倍，大定面積則分別為去年同期的14倍和9倍。成都今年春節(jié)的大定套數(shù)也是去年的8倍多。

    克而瑞分析認(rèn)為，上述城市的成交火爆，主要是因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口吸納能力都較好，房?jī)r(jià)抗跌性較強(qiáng)，市場(chǎng)需求也較大。

    不過(guò)另一些二線城市則呈現(xiàn)出不同的情況。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，海口、鄭州、南寧、天津等城市的銷量相較去年有了明顯的下降，其中，鄭州去年春節(jié)期間銷量套數(shù)曾經(jīng)是所有城市中最高，但與去年相比，今年大定套數(shù)下降了68%，面積也下降了71%。

    論及原因，克而瑞分析認(rèn)為，這些城市前期市場(chǎng)火爆，需求一定程度上已經(jīng)透支，再加上庫(kù)存壓力較大，導(dǎo)致去化周期偏長(zhǎng)，市場(chǎng)后繼相對(duì)較為乏力。

    回鄉(xiāng)置業(yè)者支撐銷量

    與一二線城市相比，三四線城市春節(jié)期間樓市的表現(xiàn)較為活躍。從春節(jié)期間易居代理項(xiàng)目的大定簽約數(shù)據(jù)來(lái)看，不少三四線城市的春節(jié)成交量呈現(xiàn)出翻倍的增長(zhǎng)，部分城市甚至翻了數(shù)十倍。例如大定套數(shù)最多的淮安，其數(shù)量是去年的59倍，大定面積也達(dá)到去年的170多倍。

    而從克而瑞此前公布的項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，品牌房企在三四線城市認(rèn)可度頗高，例如沙縣碧桂園，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天吸引3000人到場(chǎng)購(gòu)房。

    克而瑞分析認(rèn)為，三四線城市春節(jié)成交期間之所以活躍，與人們返鄉(xiāng)置業(yè)密切相關(guān)。由于一線城市購(gòu)房成本高，不少在外打拼的人選擇在三四線小城鎮(zhèn)購(gòu)房，一方面是為了投資，一方面也是購(gòu)房給父母居住。

    另外，春節(jié)成交活躍的三四線城市基本都是常住戶籍人口比小于1的城市，人口長(zhǎng)期處于凈流出的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)水平也相對(duì)不發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)也相對(duì)較低，這讓返鄉(xiāng)者作出了“掙一二線的錢(qián)，買(mǎi)三四線的房子”的決策。

    不過(guò)，并非所有三四線城市今年春節(jié)都實(shí)現(xiàn)銷量上升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，洛陽(yáng)和泰州的大定套數(shù)同比分別下降了56%和57%。

    部分三四線城市或面臨調(diào)整壓力

    克而瑞分析認(rèn)為，今年春節(jié)假期樓市表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，主要還是因?yàn)檎{(diào)控政策的作用。2016年國(guó)慶期間，國(guó)內(nèi)22座城市密集出臺(tái)調(diào)控新政，進(jìn)一步加劇購(gòu)房者觀望情緒，致使2017年春節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，多數(shù)城市成交量降至歷史低位。

    進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控政策層面基本延續(xù)平穩(wěn)的主基調(diào)，而各地人才政策也對(duì)市場(chǎng)起到了一些助推?？硕痤A(yù)計(jì)，三、四月份市場(chǎng)有望維系較高熱度。

    不過(guò)對(duì)于當(dāng)前大熱的三四線城市，克而瑞分析指出，這類城市的市場(chǎng)紅利大都提前兌現(xiàn)，成交量將步入下行通道，尤其是那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，并且缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐的三四線城市，面臨更大的調(diào)整壓力。