祖輩積蓄+孫輩預(yù)支 中國樓市的“非正常購買”

    “你看沒看網(wǎng)上的房地產(chǎn)市場崩盤時(shí)間表？”“我這看了一年多的房子，房價(jià)是越看越高，一年前能買大臥室的錢現(xiàn)在只夠買個(gè)小衛(wèi)生間了！”“房價(jià)到底會不會降，什么時(shí)候能降？”最近一段時(shí)間，蝸居的人們頻繁發(fā)出類似的“天問”。

    盡管國家頻頻就過熱的房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控政策，但房地產(chǎn)市場還是似乎難以冷靜，而且大有“踏著春天的腳步再上層樓”的沖動。那么，中國的房地產(chǎn)市場會否迎來一個(gè)拐點(diǎn)？頻繁上漲的房價(jià)是否確屬剛性需求拉動，難以掉頭？

    《證券日報(bào)》記者就此問題向部分房地產(chǎn)公司、中介公司詢問，多數(shù)公司打起“太極”，表示長期看房地產(chǎn)行業(yè)向好趨勢不會改變。而對于房價(jià)何時(shí)會降、降幅是多少等問題三緘其口。只有安居客CEO梁偉平先生預(yù)測2011年下半年房價(jià)能夠回歸理性，但這“理性”的房價(jià)又是個(gè)迷。

    動用祖輩積蓄

    還是透支孫輩購買力？

    隨著2009年房地產(chǎn)市場回暖并持續(xù)高溫運(yùn)行至今，中國樓市“泡沫論”再次漫天飛揚(yáng)。在世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌看來，按照泡沫價(jià)格超過價(jià)值的定義來判斷住宅價(jià)格并不準(zhǔn)確，畢竟住宅定價(jià)不同于一般商品的“成本+品牌”的定價(jià)模式。住宅的定價(jià)還包含周邊的配套設(shè)施，涉及經(jīng)濟(jì)、文化、綠化、交通等方面。如今大城市周邊郊區(qū)的房價(jià)已經(jīng)先于這些設(shè)施漲起來了，這在一定程度上透支了未來的上漲空間。

    金地集團(tuán)表示，部分城市的房地產(chǎn)市場確實(shí)呈現(xiàn)出過熱的發(fā)展態(tài)勢，但是否出現(xiàn)泡沫還有待進(jìn)一步觀察。現(xiàn)在剛性需求正在慢慢釋放，過熱的狀態(tài)會導(dǎo)致整個(gè)市場發(fā)展不健康。政策的出臺也是為了讓一線城市的房地產(chǎn)市場降降溫、減減速，使發(fā)展趨于平緩，防止泡沫出現(xiàn)。

    相比于王海斌和金地集團(tuán)對泡沫的和緩態(tài)度，梁偉平顯得十分堅(jiān)決，他認(rèn)為一線城市肯定存在泡沫。去年這些城市的房價(jià)漲幅全年超過了30％，這是一個(gè)十分明顯的泡沫迅速吹大的過程。其次，這些城市的投資購房比例超過30％，部分樓盤甚至達(dá)到五成。投資客忽略了房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，這是房產(chǎn)泡沫的集中體現(xiàn)。第三，傳統(tǒng)的房價(jià)收入比和租金回報(bào)年限等指標(biāo)已經(jīng)不能再用來衡量目前的房價(jià)，房價(jià)已經(jīng)背離其價(jià)值。

    不過有人說我國的房價(jià)收入比不能參照國際慣例，因?yàn)槲覀兛赡苁?個(gè)人供一套房子，有些甚至還動用了祖輩的積蓄。此言一出，隨聲附和者有之，嗤之以鼻者有之。反對者認(rèn)為，如果購房者動用了祖輩的積蓄，自己還要辛辛苦苦一輩子給銀行打工的話，按照現(xiàn)在的購買方式，這一代人就透支了他們孫輩的購買力。

     調(diào)控終將見效

    明年下半年房價(jià)回歸理性

    金地集團(tuán)董事會辦公室一位工作人員聽到記者有關(guān)“房價(jià)何時(shí)迎來拐點(diǎn)”的提問，表示中國高速推進(jìn)的城市化進(jìn)程和日益增長的居民收入所催生的龐大市場需求，將長期推動我國房地產(chǎn)行業(yè)向好發(fā)展；但在過程中不可避免會出現(xiàn)波動，這屬于正常情況?？梢?，作為一家依靠房地產(chǎn)市場吃飯的企業(yè)，這樣的回答表明金地集團(tuán)是“堅(jiān)定看好派”。

    安居客CEO梁偉平也對中國城市化進(jìn)程津津樂道，認(rèn)為房地產(chǎn)市場在未來很長一段時(shí)間內(nèi)會有不錯(cuò)的發(fā)展。他認(rèn)為，現(xiàn)在房價(jià)雖然比較高，但只要政府調(diào)控得力，能夠?qū)崿F(xiàn)房價(jià)軟著陸。他預(yù)計(jì)，大概在明年下半年的時(shí)候，房價(jià)能夠?qū)崿F(xiàn)理性回歸。

    新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控歷時(shí)已4個(gè)多月，力度之強(qiáng)前所未有。越來越多的部委加入這場調(diào)控的“戰(zhàn)斗”中。繼國土部、住建部、財(cái)政部等之后，近日，國家發(fā)改委也發(fā)出了調(diào)控聲音。發(fā)改委稱，要大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

    “目前房地產(chǎn)‘生態(tài)系統(tǒng)’確實(shí)有些太熱了，”王海斌稱，“一系列調(diào)控政策的出臺就是為了讓它回到正常溫度。”

    上述金地集團(tuán)工作人員也表示，房價(jià)過快上漲意味著市場不是在以穩(wěn)定的狀態(tài)運(yùn)行，可能蘊(yùn)涵較大的風(fēng)險(xiǎn)。政府從去年末以來，陸續(xù)出臺了相關(guān)調(diào)控政策，就是要把市場調(diào)整到穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道；隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)市場最終會回歸到理性。

    三地方政府各出“妙計(jì)”

    抑制投機(jī)炒作

    對于房地產(chǎn)市場調(diào)控，中央令出，地方相繼跟隨。國資委要求78戶央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。日前，這78戶企業(yè)已經(jīng)全部上交了退出方案，比原定時(shí)間提前了兩天。

    住建部副部長仇保興近日表示，要求房地產(chǎn)企業(yè)加快普通商品房的建設(shè)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應(yīng)，同時(shí)要積極參與保障性住房和政策性住房的建設(shè)。

    “國十一條”中明確指出，此次房地產(chǎn)市場調(diào)控要“落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任”，要求地方政府加大工作力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    現(xiàn)在，地方政府已經(jīng)積極行動起來了。

    在保障性住房建設(shè)上，成都市的承諾分量十分重。該市近日向社會承諾：敞開供應(yīng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，并不斷提高廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，降低保障性住房準(zhǔn)入門檻，以實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。

    廣州市則在今年重新推出限價(jià)房用地，計(jì)劃至少供應(yīng)用地40萬平方米，建筑面積72萬平方米，建成后可供應(yīng)限價(jià)房約10000套。

    天津市今年將建設(shè)650萬平方米、8.5萬套保障性住房，其中包括限價(jià)商品住房150萬平方米、2萬套。