銀行“倒戈”房貸利率再上調(diào) 2018買房更艱難

    對銀行來說，其最拿手也最樂意干的活兒，就是“晴天送傘，雨天收傘”。

    這種“寡情薄義”，在樓市身上體現(xiàn)的尤為明顯。

    在先后出臺了200多次的政策、經(jīng)過一年半左右的調(diào)控后，時(shí)下，開發(fā)商、賣房中介與政府、購房者的博弈，已經(jīng)到了臨界點(diǎn)，即使在傳統(tǒng)的春節(jié)檔期，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了“有價(jià)無市”的局面，即開發(fā)商還在挺著價(jià)格不放，銷售行情卻十分冷清；

    而在一些零星的熱點(diǎn)城市，政府還在繼續(xù)加碼；

    2月11日，海南三亞下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理的通知》，要求申請辦理商品住房銷售價(jià)格備案總體均價(jià)和單套價(jià)格不能超過該區(qū)域2017年2月份同類型商品住房網(wǎng)簽均價(jià)和單套最高價(jià)；

    已經(jīng)辦理預(yù)(現(xiàn))售的商品住房項(xiàng)目不能超過2017年2月份該項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)和單套最高價(jià)。

    之前備案價(jià)格超過以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請價(jià)格備案。”

    2月13日，山東淄博則發(fā)布《關(guān)于建立淄博市房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議制度的通知》。該《通知》顯示，淄博新區(qū)部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績r(jià)、限轉(zhuǎn)讓措施，且經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時(shí)間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

    而就在這個(gè)關(guān)鍵的檔口，銀行宣布“倒戈”了。

    據(jù)《證券日報(bào)》報(bào)道，春節(jié)過后，北京地區(qū)多家銀行首套房貸款利率再次上調(diào)，將首套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮15%—25%；

    個(gè)別銀行甚至最低上浮了30%； 

（某銀行內(nèi)部下發(fā)的關(guān)于上調(diào)房貸利率的文件）

    房貸利率如此大幅度的上調(diào)，對購房者意味著什么？對樓市意味著什么？想必各位讀者朋友，心里都有一桿秤；

    火熱的城市都跑不掉

    春節(jié)過后的這次房貸利率上調(diào)，既不是某個(gè)銀行的孤例，也不是某個(gè)城市的個(gè)案，倒是像一次“摔杯為號”的集體共謀。

    據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)過后，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個(gè)地區(qū)首套房貸款利率有了不同程度的上漲，多個(gè)重點(diǎn)城市的首套房貸款利率最低上浮10%以上。 

    如廣州多家銀行宣布首套房的房貸利率上浮10%，深圳有兩家銀行上浮20%；

    蘇州首套房貸利率普遍上浮15%，二套最高上浮30%；

    成都則是首套房貸利率上浮10%-15%，二套房貸上浮15%-40%的政策；

    當(dāng)然，房貸利率收緊不是現(xiàn)在才有的事，早在2017年上半年就開始了。

    2017年4月5日起，從優(yōu)惠9折上調(diào)至95折

    2017年6月19日起，從優(yōu)惠95折上調(diào)至基準(zhǔn)

    2017年7月26日起，從基準(zhǔn)提升至最低上浮5%

    2017年8月22日起，從最低上浮5%提升至最低上浮10%

    2017年10月中旬，普遍上浮10%，部分最高上浮20%

    據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，更是上升了21.75%。

    而在2018年開年后，房貸利率則再度由從從普遍上浮10%，升至普遍上浮15% —20%，個(gè)別上浮更是達(dá)40%；

    這種上浮，意味著一套總價(jià)150萬的房子，首付3成，貸款期限30年，購房者如果現(xiàn)在去買，就要比一年前買多付出34萬；

    對購房者來說，一輛寶馬3系就這樣說沒就沒了，怎能不肉疼！

    現(xiàn)在完全可以想象得到，接下來，它對樓市的造成的沖擊；

    作為政府樓市調(diào)控工具箱里一件Ⅳ級武器，上浮房貸利率是很自然的事，真正讓人不解的是，為何要在這個(gè)節(jié)骨眼上大幅上調(diào)房貸利率？

    時(shí)間點(diǎn)選的很巧妙

    筆者在前文中強(qiáng)調(diào)過，當(dāng)下樓市的博弈已經(jīng)到了一個(gè)很微妙的臨界點(diǎn)。

    近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，中國70城新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅為0.3%，同比增幅為5.4%，均保持了正增長，但增幅有所收窄。

    上面這兩個(gè)數(shù)據(jù)，其實(shí)，是值得玩味兒的，同比上漲，表明市場離大家期望的房價(jià)下跌還有距離；環(huán)比增長停滯，則表明這波上漲行情已經(jīng)進(jìn)入了強(qiáng)弩之末。

（圖表來源：界面新聞）

    讓樓市爆燃的15個(gè)重點(diǎn)城市，除了個(gè)別外，也大都已熄火。

（圖表來源：界面新聞）

    面對這種局面，對政府來說，最理想的選項(xiàng)，就是讓市場慢慢冷卻，只要不出現(xiàn)死灰復(fù)燃、局部過熱，任由買賣雙方自己去博弈，這樣可最大限度的降低樓市放緩對經(jīng)濟(jì)造成的沖擊；

    只不過這種“無為”的做法，讓市場冷卻所需要的時(shí)間變長。

    然而，官方卻選擇了進(jìn)一步加碼 ——上浮房貸利率，盡快打破如今的脆弱平衡，加快調(diào)整的到來；

    其實(shí)，這種“反?！辈僮髡驹诠俜胶豌y行的視角，也不難理解。

    其一，主觀上而言，官方需要碾碎開發(fā)商和投機(jī)客的幻想

    在開發(fā)商和購房者的認(rèn)知里，中國的房地產(chǎn)就是一個(gè)周而復(fù)始的彈簧，房價(jià)滯漲乃至下跌，只是暫時(shí)的，大漲、長期漲才是永恒的，尤其是近幾輪“虎頭蛇尾”的調(diào)控，更是固化了大家的認(rèn)知，加重了從開發(fā)商到投機(jī)客們的賭性；

    遠(yuǎn)的不說，就說2015年，本來奄奄一息的樓市，被“930”新政喂的生龍活虎；單是2015年就降了5次息，相當(dāng)于房貸利率下調(diào)了20.33%，房貸利率創(chuàng)19年來最低，再鼓勵(lì)購房等政策，使得中國樓市在接下來的兩年里瘋了似得往上漲；

    而現(xiàn)在，無論是開發(fā)商，還是樓市的投機(jī)客，都在等待著2015那一幕的重演；

    經(jīng)濟(jì)參考報(bào)也一針見血的指出了這一點(diǎn)，

    “我國樓市投資投機(jī)慣性依然根深蒂固，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了若干背離現(xiàn)象，深刻反映出市場秩序重建的曲折性，以及市場預(yù)期重新錨定的復(fù)雜性，仍有必要堅(jiān)持對投機(jī)炒作行為“露頭就打”的原則，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性”

    而對于官方來說，實(shí)際行動(dòng)總勝過苦口婆心的說教。

    此時(shí)，政策加碼，有扭轉(zhuǎn)開發(fā)商和投機(jī)客的僥幸心理，讓他們趁早認(rèn)清局勢之意；

    其二，銀行“拆東墻補(bǔ)西墻”以求自保

    房地產(chǎn)，一度被調(diào)侃為金融業(yè)的馬仔，而如今的現(xiàn)狀是地主家（銀行）余糧也不多了，拿馬仔開刀也就自然不過了。

    早在去年9月份時(shí)，央行就提前發(fā)布公告稱，2018年要定向降準(zhǔn)，說白了就是讓銀行把更多的資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，尤其是中小微企業(yè)和三農(nóng)等領(lǐng)域。

    但因行業(yè)體質(zhì)及政策優(yōu)惠，銀行無法從這些信貸撈取更多的利息收益。

    那么，從哪補(bǔ)呢？房地產(chǎn)就成了首選。

    一方面，2018年，銀行面臨著較大的加息壓力。

    2017年，寬松了10年的美聯(lián)儲，一口氣加息3次，隨后，英國、加拿大、韓國等國家也紛紛實(shí)施了多年來的首次加息，正式預(yù)示著全球長達(dá)十年的“貨幣大放水”結(jié)束；

    雖然在2017年，中國央行并沒有隨行就市進(jìn)行加息，而是通過逆回購、中期借貸便利等央行流動(dòng)性工具間接影響利率；

    但加息的陰云卻從未散去，2018年美聯(lián)儲將再度加息3 — 4次，而下個(gè)月就將開啟首次加息。

    市場人士認(rèn)為，因3月份美聯(lián)儲繼續(xù)加息基本沒有太大懸念，中國央行上調(diào)公開市場操作利率的可能性增大；

    一旦上調(diào)公開市場利率，將導(dǎo)致銀行的資金成本上升，而銀行若要應(yīng)對這種壓力，就必然要從房地產(chǎn)信貸身上找過來；

    所以，在這次的房貸利率大幅上浮的過程，出現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，即股份制銀行、城商行的上浮幅度要高過四大國有銀行；

    其實(shí)，這個(gè)也可以理解，畢竟它們的資金成本及融資的難度都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于四大行。

    自此，媒體報(bào)道的另外一個(gè)看似相悖的現(xiàn)象（放款容易利息高），也就很容易理解了；

    如在《證券日報(bào)》記者走訪咨詢的11家銀行中，有7家銀行的工作人員表示，抵押后30天之內(nèi)放款。

    某國有大行的放款速度最快，該行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者：“順利的話，面簽完第二個(gè)工作日批貸，房本抵押后第二個(gè)工作日就能放款?！?/p>

    新的一年才開始，銀行并不缺額度，可有成本壓力，所以，站在銀行角度，上浮房貸利率也就不難理解了。

    房貸利率作為調(diào)控利器，在一般情況下，決策層是不敢隨意使用的，這個(gè)節(jié)骨眼把“稻草”拿出來，寓意不言自明，中國房價(jià)再也難有更大的上漲空間。