博鰲論戰(zhàn)：房地產(chǎn)生病 藥方打架

    這是海南博鰲一處商品房（4月11日攝）。博鰲亞洲論壇2010年年會(huì)期間，“房?jī)r(jià)”成為論壇最熱的焦點(diǎn)話題之一。新華社記者 趙穎全攝

    房子！房子！房子！在博鰲論壇上，房地產(chǎn)成為貫穿始終的熱點(diǎn)話題。從開(kāi)幕到閉幕，從場(chǎng)內(nèi)到場(chǎng)外，關(guān)于房子的議論總是紛紛不斷，意見(jiàn)相互沖突矛盾。其糾結(jié)人心處在于，當(dāng)情感和利益糾葛在一起，不管是現(xiàn)實(shí)還是未來(lái)，任何共識(shí)似乎都難以輕易達(dá)成。博鰲三日談后，唯有地產(chǎn)亂相本身無(wú)人質(zhì)疑。

    房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫

    在經(jīng)歷了短暫低迷后，去年春夏之交，中國(guó)房?jī)r(jià)展開(kāi)絕地反攻，增速之快讓人瞠目結(jié)舌。多個(gè)城市房?jī)r(jià)飆升至歷史新高。雖然官方統(tǒng)計(jì)試圖淡化此種瘋狂，但是無(wú)法消除人們的焦慮。美國(guó)《福布斯》雜志更是赫然將中國(guó)房地產(chǎn)列為全球泡沫之一。今年開(kāi)春，隨著各項(xiàng)調(diào)整政策的出臺(tái)，地產(chǎn)股票呈現(xiàn)一片慘綠，可實(shí)體市場(chǎng)卻不改高燒本色。不但價(jià)格依然強(qiáng)勁上揚(yáng)，而其“日光盤(pán)”也漸次顯現(xiàn)。泡沫之憂遂在加深。有好事者在網(wǎng)絡(luò)上編纂了房市崩盤(pán)時(shí)間表。

    在首個(gè)新聞發(fā)布會(huì)上，博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖即被問(wèn)到如何看中國(guó)房地產(chǎn)。他樂(lè)觀表示，在真實(shí)的需求面前，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)。龍永圖也不贊成打壓房?jī)r(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)非同小可、功不可沒(méi)，打壓房?jī)r(jià)可能冷卻增長(zhǎng)，后果很難預(yù)料。不過(guò)，他也認(rèn)為，中國(guó)需要第二次房改，政府需加快保障性住房建設(shè)，建立穩(wěn)定、安全的公共租房體制。

    看好中國(guó)房市的還有羅康瑞，他是瑞安房地產(chǎn)有限公司主席。他的理由和龍永圖邏輯相反——中國(guó)房地產(chǎn)可能有些熱，但絕沒(méi)有泡沫在里面。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)給予房地產(chǎn)強(qiáng)力的支撐，隨著居民收入的提高，房地產(chǎn)也當(dāng)是安然無(wú)虞的。他還提到一個(gè)開(kāi)放商經(jīng)常提及的事實(shí)：中國(guó)土地是稀缺的。“大城市土地基本是不夠的。”因此，人們不要“想房?jī)r(jià)高與不高”，而要關(guān)注它的增值能力。

    “買(mǎi)房子不會(huì)錯(cuò)的。”羅康瑞直接了當(dāng)?shù)卣f(shuō)。他唯一擔(dān)心的是，大家對(duì)房?jī)r(jià)議論太多，導(dǎo)致行政手段的干預(yù)，從而打擊了地產(chǎn)行業(yè)。

    之前，華遠(yuǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)也強(qiáng)烈反對(duì)泡沫論。這個(gè)開(kāi)發(fā)商中的理論家提到，早在20多年前,人們就用收入和房?jī)r(jià)作比較，得出一名大學(xué)生100年買(mǎi)不起房子的結(jié)論。事實(shí)卻并非如此。“泡沫論早在過(guò)去的十年中多次出現(xiàn)，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高，過(guò)去是騎自行車(chē)說(shuō)房?jī)r(jià)，而今天是開(kāi)著私家車(chē)罵房?jī)r(jià)，現(xiàn)實(shí)中低年齡層的購(gòu)房卻不是在減少而是在增加。伴隨著房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的是居住面積的擴(kuò)大和生活條件的改善，而絕不是越來(lái)越窮的惡化。”

    SOHO老總潘石屹的言辭就閃爍得多。在本次論壇上，他說(shuō)，有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家從五六年前就開(kāi)始喊泡沫，喊得自己都不相信了，“我倒是開(kāi)始有點(diǎn)信了”。

    然而，在獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠眼里，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫不僅有，而且已經(jīng)很大。他在提交博鰲論壇的文章中說(shuō)，目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)是為保持高增長(zhǎng)而將房地產(chǎn)投資最大化。地方政府樂(lè)此不疲。這可以快速體現(xiàn)地方領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)，同時(shí)也為地方財(cái)政帶來(lái)巨額收入。“除非通過(guò)改革地方政府的評(píng)估機(jī)制來(lái)扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)，中國(guó)未來(lái)兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，而現(xiàn)在的狀況已相當(dāng)危險(xiǎn)。”

    謝國(guó)忠還給出了自己算到的崩盤(pán)日期：泡沫可能在2012年破裂。他像預(yù)言家一樣說(shuō)到，泡沫總是要破的，沒(méi)有例外，越想推遲其破裂，破裂的后果將越嚴(yán)重。

    臺(tái)灣證券交易所董事長(zhǎng)薛琦則謹(jǐn)慎提醒，不要好了傷疤忘了疼。本輪大危機(jī)的根源，是貨幣超發(fā)導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效應(yīng)。他的態(tài)度是，如果用自己的錢(qián)去買(mǎi)樓，即便房?jī)r(jià)下降，鼻子摸一摸就認(rèn)了；如果買(mǎi)了房子自己住，那更沒(méi)有影響；如果是借錢(qián)來(lái)買(mǎi)房投資，那就要三思而后行。

    公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。聽(tīng)誰(shuí)的？中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)的看法是：我這兩年不準(zhǔn)備買(mǎi)房子，所以我就誰(shuí)都不信。

    加稅還是減稅

    近幾日，市場(chǎng)風(fēng)傳，京、滬、深、渝四市將試點(diǎn)開(kāi)征住房保有稅?；痉桨甘牵凑召?gòu)房時(shí)合同價(jià)的七折，再按1.2%至1.5%征收，對(duì)存量房和增量房一并征收，但將從購(gòu)房套數(shù)、戶型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求——若自住需求，則可免稅。此舉被認(rèn)為是開(kāi)征物業(yè)稅的先聲，也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求，有利于房市退燒。

    加稅藥方不是始于此時(shí)。多年前，一些研究人員就提出，可以通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。其機(jī)理是，物業(yè)稅增加投機(jī)、投資購(gòu)房者的持有成本，進(jìn)而遏制這部分購(gòu)房需求。此外，物業(yè)稅開(kāi)征初期的心理意義可能更大于實(shí)際意義，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。在房?jī)r(jià)一飛沖天的今天，早征早主動(dòng)，早征早見(jiàn)效。同理，今年全國(guó)兩會(huì)期間，有政協(xié)委員提出，國(guó)家應(yīng)該征住房空置稅。

    對(duì)此，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專(zhuān)訪時(shí)表示，住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)沒(méi)有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三：一，促進(jìn)存量資源利用效率提高，不讓房子閑置；二，調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收是地方政府的主要收入，國(guó)際上大多如此，對(duì)于分稅制下的中國(guó)財(cái)政有特別意義；三，有利于社會(huì)公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過(guò)稅負(fù)關(guān)系加以調(diào)整—富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多繳稅。

    “唯獨(dú)沒(méi)有媒體說(shuō)的調(diào)整房?jī)r(jià)的那一條。”陳淮說(shuō)，如果開(kāi)征物業(yè)稅等，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成波動(dòng)，但那是預(yù)言的“自我實(shí)現(xiàn)”而已，并非它真有這個(gè)功能。“是不是有一天我們房地產(chǎn)不熱了，甚至下跌了，我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有資產(chǎn)就要征稅。做好準(zhǔn)備吧。”

    任志強(qiáng)則認(rèn)為，要想降房?jī)r(jià)，非但不能加稅，反而應(yīng)該減稅。他說(shuō)，如提高利率和稅收恰恰會(huì)增加房?jī)r(jià)的成本和消費(fèi)的成本，恰恰不能讓供給增加和房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下降。“與其將大量的資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場(chǎng)中解決住房問(wèn)題。當(dāng)供給大量增加時(shí)，又怎么會(huì)有天價(jià)地出現(xiàn)呢，誰(shuí)還敢囤地和捂盤(pán)？?jī)r(jià)格自然就平衡了。”

    這種看法也有頗多人贊同。兩會(huì)期間就有代表指出，物業(yè)稅也好，空置稅也好，在當(dāng)前的市場(chǎng)都是失靈的，因?yàn)楝F(xiàn)行市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān)，開(kāi)征的物業(yè)稅、空置稅固然會(huì)增加房地產(chǎn)投資和保有成本，但也使房?jī)r(jià)水漲船高，根本達(dá)不到調(diào)控的目的。

    令人驚訝的是，潘石屹對(duì)物業(yè)稅一直是熱烈的擁護(hù)者。在博鰲論壇上，他宣稱(chēng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要適當(dāng)?shù)爻雠_(tái)物業(yè)稅，可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅，持有這個(gè)物業(yè)都有成本，就會(huì)擠壓出一部分的房子丟到市場(chǎng)去，另外沒(méi)有房子的人可以買(mǎi)到房子。

    “我了解其他國(guó)家的政策都是物業(yè)稅，英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)都是的。我覺(jué)得第一套房子不應(yīng)該收，就從第二、第三套房子收。還有一個(gè)好處是，增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級(jí)深化，比如說(shuō)兩個(gè)人10年前是一樣的，他買(mǎi)了房子，另外一個(gè)沒(méi)買(mǎi)房子，他越來(lái)越有錢(qián)了。”

    在博鰲地產(chǎn)專(zhuān)場(chǎng)論壇上，潘石屹稱(chēng)，這幾年北京市兩會(huì)期間，他都以人大代表身份提開(kāi)征物業(yè)稅建議。唯此建議沒(méi)有人附和、聯(lián)名。“別人說(shuō)，政府把錢(qián)賺了一道，開(kāi)放商賺了一道，現(xiàn)在又要收錢(qián)，不簽。問(wèn)題是，不搞物業(yè)稅，房?jī)r(jià)怎么降下來(lái)？”

    主持人、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平當(dāng)即回應(yīng)說(shuō)：“潘總，SOHO去年毛利高達(dá)52%，如果你們開(kāi)發(fā)商少賺一點(diǎn)，也可以將房?jī)r(jià)降下來(lái)。”

    潘石屹：“那我就說(shuō)到這，不說(shuō)了。”
 

    七成地供安居類(lèi)房，是好是壞

    4月9日，國(guó)土資源部公布《關(guān)于下達(dá)〈2010年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》?！锻ㄖ贩Q(chēng)，住房用地量的增長(zhǎng)要明顯高于去年，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應(yīng)量的70%。

    對(duì)此，大家也是褒貶不一。國(guó)家房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，過(guò)去10年，保障性住房、安居類(lèi)住房確實(shí)欠賬甚多，需要補(bǔ)過(guò)來(lái)。然而，補(bǔ)也要講究方式、方法，應(yīng)慢補(bǔ)，而不要急補(bǔ)、惡補(bǔ)。“供地7成給安居類(lèi)住房，就是一種惡補(bǔ)。這種方式比較容易扭曲市場(chǎng)的規(guī)律。”他認(rèn)為，如此大的結(jié)構(gòu)調(diào)整會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的偏差，從而激化供求矛盾。“我們?cè)撛O(shè)想一個(gè)制度安排，讓住房保障制度持續(xù)實(shí)施，真正救助到中低收入階層，使他們能安居樂(lè)業(yè)。土地制度的突破，無(wú)疑將是基本手段。”

    一直為拿地所苦的潘石屹更是警告說(shuō)，商品房供地如此之少，房?jī)r(jià)必然繼續(xù)扶搖直上。在中國(guó)建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地。未來(lái)供應(yīng)的地要是少了，給市場(chǎng)的信號(hào)是房?jī)r(jià)還要漲，所以兩會(huì)結(jié)束后一下出了好幾個(gè)地王。實(shí)際上背后就是土地少了，錢(qián)太多了，應(yīng)該從土地著手，結(jié)果一個(gè)月時(shí)間不供應(yīng)土地了。

    與陳、潘相反，陳淮對(duì)此舉措叫好。他告訴記者，未來(lái)中國(guó)住房三個(gè)任務(wù)：一，讓沒(méi)有住的地方的人有房子住；二，讓大多數(shù)人從脫困向適度改善轉(zhuǎn)變；三，讓一部分人擁有自己的房子。這三個(gè)要求有大有小，有近有遠(yuǎn)，有重有輕。

    “過(guò)去十年中國(guó)建了7000萬(wàn)套房子，夠現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民1／3家庭搬進(jìn)新房子。夠快吧！然而，即便如此，10年時(shí)間，每年每百戶家庭中只能有三四戶搬到新房子。那么哪三四戶先改善？我們把它交給市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商，顯而易見(jiàn)最有錢(qián)的最先改善，出價(jià)最高的那四戶最先改善。在政府沒(méi)辦法把4套房子變成100套，滿足所有人的需求，那么它能做的就是設(shè)立優(yōu)先級(jí)。”

    陳淮認(rèn)為，70%土地供應(yīng)給安居類(lèi)住房，讓最需要的人優(yōu)先改善，“不管開(kāi)發(fā)商愿意還是不愿意，這都是合理的公共政策”。