范劍平:當房地產(chǎn)不再作為經(jīng)濟發(fā)展的高速引擎

    健康是最高的利益； 滿足是最好的財產(chǎn)； 信賴是最佳的緣分；心安是最大的幸福?！?/p>

——范劍平微博簡介    

    翻看國家經(jīng)濟信息中心首席經(jīng)濟師范劍平的微博，既有股票金融類專業(yè)知識，又有點人深省的雞湯，也有搞笑幽默的觀點。這個滿腹經(jīng)綸的老頭，既擁有超強的專業(yè)經(jīng)濟學知識，但又不失幽默與接地氣的言論與粉絲溝通。

    在接受中國網(wǎng)地產(chǎn)專訪前，范老說：“我不喜歡某些媒體把我的觀點斷章取義，甚至是錯誤解讀，我就希望我表達的是什么樣，就什么樣”。將近三個小時的專訪，真實的范老講述了十九大后中國經(jīng)濟戰(zhàn)略新調(diào)整以及房地產(chǎn)市場發(fā)展新布局。

    國家不再把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的高速引擎

    黨的十九大報告“貫徹新發(fā)展理念建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系”部分中，沒再出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的部分。

    數(shù)據(jù)顯示，2015年靜態(tài)城市住房保有量大概是278億平米，包括城鎮(zhèn)住房中可得的商品房、小產(chǎn)權(quán)房、單位房等數(shù)據(jù)，戶籍人均55.6平米，常住人均36平米。增量方面，2011-15年累計竣工面積50億平米，年平均10億多平米，每年新增加的城鎮(zhèn)常住人口2000萬，新增對新增，人均50平米。因此在范劍平看來，中國住宅總量早已告別短缺，目前已經(jīng)總體過剩。

    “值得關(guān)注的還有，近幾年我國年輕人數(shù)量的大幅減少”范劍平提到，“中國的80后有2.28億人，90后1.75億人，90后比80后少23.24%，00后只有1.45億人，比80后少35.96%”。在“房住不炒”的概念下，買房剛需中的剛需“年輕人”的減少，實際上市場對房子的需求數(shù)量會逐步降低。

    但數(shù)據(jù)表明，年輕人的減少并沒有帶來房地產(chǎn)市場的降溫，2016年中國房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常，全年房貸高達5.86萬億，遠高于2014年、2015年兩年不足5萬億的總和。2017年上半年房貸在高基數(shù)基礎(chǔ)上增長30.8%，到9月末前9個月累計增幅是超過26%。范劍平提到，“貸款數(shù)據(jù)的異常導致9月30號人民銀行突然宣布2018年1月1號降低存款準備金率的政策，但條件是商業(yè)銀行在四季度貸款主要用于實體經(jīng)濟、工商企業(yè)，實際上四季度不能放房貸等于踩了緊急剎車?！?/p>

    基于這樣的大背景，房地產(chǎn)被放到了十九大報告的第八部分，提高和改善民生水平中第三節(jié)“加強社會保障體系建設”來論述。范老表示：“很顯然，國家不再把房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟高速增長的引擎，下一步更多的是作為社會保障體系的一種完善，換句話說就是房地產(chǎn)顯然在我們國家也存在著不平衡、不充分發(fā)展的問題，房地產(chǎn)過去那種所有城市價格普漲、建設規(guī)模全面增高這樣的局面在十九大以后會慢慢的得到改變，房地產(chǎn)就是要尋找高質(zhì)量發(fā)展中它所應該起的新的作用?！?/p>

    對此，范老對未來房地產(chǎn)的發(fā)展新格局提出五點趨勢預測：

    ①人口總量和年齡結(jié)構(gòu)決定房地產(chǎn)總需求增速明顯放緩；

    ②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化引起的年輕人區(qū)域流向決定未來房地產(chǎn)的局部熱點；

    ③防控金融系統(tǒng)性風險決定房地產(chǎn)融資成本的高低；

    ④發(fā)展實體經(jīng)濟為重點的經(jīng)濟戰(zhàn)略大調(diào)整決定房地產(chǎn)要回歸社會平均利潤行業(yè)；

    ⑤房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度明顯提高，區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)將逐步淘汰。

    計劃生育政策深入人心 新舊動力轉(zhuǎn)換“青黃不接”

    “中國現(xiàn)在遇到的麻煩就是舊動力的衰竭比原來設想的要早，比我們的預期要早到了，新動力的形成比我們的預期可能會晚?！?/p>

    “對于我們國家來講，說現(xiàn)在我們2015年年底宣布放開生二胎，但是政策調(diào)整的效果很不理想。”

    談到房地產(chǎn)問題，范老提到要用“中國新舊動力轉(zhuǎn)換”來看待。國際上公認的創(chuàng)新型國家的標準是科技研發(fā)投資占GDP的比重要超過2.5%。數(shù)據(jù)表明，中國科技研發(fā)投資的GDP占比，2010年為1.75%，沒有實現(xiàn)十一五制定的2％目標；2015年為2.06％，沒有實現(xiàn)十二五制定的2.2％目標；2016年為2.08%。十三五要實現(xiàn)國家中長期科技發(fā)展規(guī)劃綱要（2006至2020年）確定的2.5％的目標任重道遠。

    范老坦言：“這十幾年并非是中國沒錢，這十幾年恰恰是中國流動性泛濫，各種貨幣信貸指標都是高增長的十幾年，但是有錢大家都愿意去掙快錢，都愿意去搞房地產(chǎn)、搞金融，不愿意搞科技研發(fā)?！?/p>

    對于企業(yè)投資來講，分為固定資產(chǎn)投資與科技研發(fā)投資。中國2016年、2017年連續(xù)兩年制造業(yè)扣除價格因素以后固定資產(chǎn)投資的實際增速是負增長，相當于我們總的固定資產(chǎn)投資是靠房地產(chǎn)和基建支撐。范老表示，制造業(yè)的投資之所以現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資投不出去，原因就是你十幾年科技研發(fā)先導沒投夠，今天手頭有的科技成果儲備太少。所以這種資金脫實趨虛就是過去十幾年大量資金流入房地產(chǎn)，確實已經(jīng)到了影響到我國新舊動力轉(zhuǎn)換。

    新動力沒有跟上步伐，舊動力卻早早拖了后腿。數(shù)據(jù)顯示，2017年中國人口紅利徹底消失，2017年，16-59歲勞動人口9.02億人，比上年減少548萬人，勞動力總量6年累計減少2344萬。我國16-59歲勞動年齡人口2011年達到峰值，占總?cè)丝诒戎貜?011年74.5%下降到2016年65.6%。

    2015年年底中國宣布放開生二胎，但是政策調(diào)整的效果很不理想，人口專家預測二胎政策徹底放開之后從2016年開始每年可以多生出200萬個孩子來，但2016年僅比2015年多生了131萬，2017年不增反降比2016年又少生了63萬。范老坦言，對于我們國家的人口調(diào)整政策效果應該說是沒有預期那么好。

    一個國際規(guī)律人越窮越愛生孩子，富起來就不愛生，所以發(fā)達國家也有先富后老的問題，先富起來了不愛生孩子就會少子化，最終也會老齡化。范老還提到“在中國除了這個原因以外，第二個原因就是計劃生育政策的深入人心，多年‘只生一個好’的宣傳洗腦很成功。”

    調(diào)控政策 房地產(chǎn)稅不再成為狼來了唬人戲碼

    “你為什么總不相信調(diào)控政策是真的？現(xiàn)在依然很多人對房地產(chǎn)問題有誤解?！?/p>

    “好多人異想天開地想用房地產(chǎn)稅來抑制房價，這個根本不可能。”

    過去的“經(jīng)驗”來看，尤其有一些開發(fā)商過去幾次被嚇壞了過后看還是撐死膽大的。由于這一次三四線去庫存很徹底，開發(fā)商有一種錯覺，覺得過去故事將來還會再重新一遍，于是又去拼命拿地，瘋狂擴張。

    在范老看來，老故事重演可能性很小?！斑@一次去庫存完全在一二線房價的帶動下，一二線下暴漲、先搶房后來一二線調(diào)控很多人覺得一二線反正我也買不起的又到三四線再去搶一套，幫著把三四線、五六線甚至都被庫存給清掉了，也漲了價了。所以諸多房企在幾近絕望狀態(tài)下，居然最后還能掙錢”范老提到，“這個故事的發(fā)生完全靠房貸的堆砌，一大部分人買房只為投資，甚至會在一二線城市有一套房，又在三四線老家買一套空置，這就是我說房地產(chǎn)投資屬性的溢出”。因此三四線調(diào)控政策不會松懈，反而會愈加嚴格。

    對于高科技下的中心城市的房價，范劍平表示看好。“2035年我們的目標是基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，2050年才成為現(xiàn)代化強國，所以中國還在大發(fā)展之中，而這個大發(fā)展中間核心仍然是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。如果說資金愿意回流實體經(jīng)濟，特別是流向這些高科技產(chǎn)業(yè)，將來這些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級快、高科技產(chǎn)業(yè)人才集聚的城市，它就會吸引更多的人流入，它的房子供求關(guān)系始終處于供不應求，房子造的也不少，但它流入的人更快，你還是會覺得供不應求的。像這種城市刻意的打壓房價，其實并不符合經(jīng)濟規(guī)律。”因此，范老認為，調(diào)控政策的“分城施策”很有必要。

    提到房產(chǎn)稅，范老提到了“立法先行、充分授權(quán)、分布推進”的12字方針。

    “我覺得在目前我們國家情況下，有一定起征點免稅面積，可能是減少出臺阻力，可以得到更多人擁護，而且真正征收的對象是房子比較多的或者說有炒房嫌疑的人”，范老提到“過去很長一段時間，好多人異想天開，都想用房地產(chǎn)稅來抑制房價，這個根本不可能，全世界就沒見過一個國家用房地產(chǎn)稅來調(diào)控房價的”。

    房地產(chǎn)稅本質(zhì)是什么？國外叫物業(yè)所，它的土地是私有的，房子是私有的，沒有物業(yè)公司來收取物業(yè)費，但是你居住的城市得有人管路燈、管綠化、管很多你房子以外的物業(yè)。范老坦言：“政府是作為大管家收物業(yè)稅來為大家提供這些公共服務的，房子多的人就多交一點，房子少的人就少交一點，這也公平合理，所以好像也沒有人對這個有什么疑義”。

    關(guān)于房地產(chǎn)稅何時征收及怎樣征收的問題，范老坦言：“我不知道今年兩會以后全國人大會不會把它列入年度立法計劃，如果今年要列入全國人大立法計劃，就算真正開始啟動。因為要一審、二審、三審需要時間，全國人大立的法還是一個授權(quán)法，就是說地方人大可以去列地方法，可以開征房地產(chǎn)稅。真正決定征不征、何時開征、怎么征收，這個由地方人大的地方法來決定。”