觀察:官方文件頻提房產(chǎn)稅 物業(yè)稅或讓位房產(chǎn)稅?

     樓市漲價(jià)如火如荼,而媒體的質(zhì)疑之聲也此起彼伏,從3月28日到4月2日,新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評論,連續(xù)六天播發(fā)評論,抨擊高房價(jià)。而《人民日報(bào)》近日也以“追問中國樓市·民生三問”為題,展開房地產(chǎn)市場的系列分析和報(bào)道。

    央視在這周的新聞聯(lián)播里,罕見地播出了一條美國物業(yè)稅的新聞。一切似乎都是風(fēng)雨欲來的征兆。而緊接這一風(fēng)暴而來的,便是房產(chǎn)稅熱度急升。

    值得關(guān)注的是,最近的官方文件頻頻提到房產(chǎn)稅,而對此前一直熱議的物業(yè)稅則冷淡處理,這似乎表明了官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的新選擇。

　　◎傳聞京滬深渝將試點(diǎn)

    是否出臺(tái)官方未表態(tài)

    4月8日,一條消息迅速傳播,房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅已于4月7日晚通過建設(shè)部的審批,而且財(cái)政部和國務(wù)院通過的可能性非常大。該消息還透露,房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅發(fā)起地點(diǎn)為重慶,試點(diǎn)地區(qū)目前定在京滬深渝,將按照買房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%至1.5%征收。受上述傳聞?dòng)绊?8日滬深股市地產(chǎn)股再度受挫,房地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)1.58%

    出人意料地,4月8日下午,上海房管局專門通過官方網(wǎng)站對上述消息作出回應(yīng):對房產(chǎn)保有階段征稅,要經(jīng)國家層面定；但如果政策出臺(tái),我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好。

    上海市稅務(wù)局工作人員則表示,盡管稅務(wù)部門已掌握了個(gè)人購買上海房屋的信息,具備了征收住房保有稅的基礎(chǔ),但并未接到向個(gè)人征收住房保有稅的通知,對住房保有稅的征收辦法,更是一概不知。

    而風(fēng)暴最早的策源地,則發(fā)生在重慶。3月24日重慶市長黃奇帆在重慶市人大常委會(huì)上稱,重慶已上報(bào)國務(wù)院申請施行“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”等抑制高房價(jià)思路。

    物業(yè)稅、房地產(chǎn)消費(fèi)稅、房地產(chǎn)保有稅,都可以劃入不動(dòng)產(chǎn)稅,為了抑制房價(jià)過高,坊間一直傳言重慶、上海等城市將會(huì)試點(diǎn)此類特殊房產(chǎn)稅,直到重慶市長黃奇帆在公開場合稱重慶政府?dāng)M對高端房產(chǎn)征收特別消費(fèi)稅。

    而4月6日財(cái)政部公布的2010年工作重點(diǎn),“改革完善稅收制度,適時(shí)出臺(tái)資源稅改革方案,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加制度,公平稅收負(fù)擔(dān),完善消費(fèi)稅制度,完善房產(chǎn)稅制度；積極支持收入分配等改革。”其中,房產(chǎn)稅又被人視為釋放出的政策信號(hào)。

    不過,至今公眾翹首以盼的“另一只靴子”并未掉下來。昨日,住建部政策研究中心主任陳淮接受媒體采訪時(shí)表示,完全沒聽說過這回事,“而且征收物業(yè)稅也不是住建部的職責(zé)范圍。”

    另外,多位業(yè)內(nèi)人士均表示,目前開征與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收時(shí)機(jī)尚不成熟,仍有很多問題還沒有解決,傳言可靠性不大。

    ◎開征更具操作性

    物業(yè)稅或讓位房產(chǎn)稅?

    面對媒體一浪高過一浪的聲勢,上海市房管局在當(dāng)天發(fā)布的聲明稱,“房產(chǎn)保有階段征稅的問題,早在黨的十六屆三中全會(huì)就明確提出了。之后也有媒體報(bào)道,部分城市空轉(zhuǎn)試運(yùn)行了多年,今年的全國‘兩會(huì)’上也引起熱議。”

    記者了解到,房產(chǎn)稅并非新稅種,我國在1986年就開始實(shí)施。根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,稅率為12%。以房產(chǎn)價(jià)值100萬元,在按優(yōu)惠上限比例,也即扣除30%后的部分作為稅基,乘以1.2%的稅率就是0.84萬元。

    今年初,有媒體報(bào)道國家稅務(wù)總局將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅；1月份國務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控文件“國十一條”中提出:要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。財(cái)政部日前公布的2010年工作要點(diǎn)中更是明確:完善房產(chǎn)稅制度。

    業(yè)內(nèi)人士表示,從性質(zhì)上分析,物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物,都是持有環(huán)節(jié)的稅收,區(qū)別在于前者涵蓋面更大,包括所有的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個(gè):房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而且,最重要的是,對于廣大民眾的個(gè)人自用房屋,是不用繳納房產(chǎn)稅的,而只對個(gè)人用于出租的房屋征稅。

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓在接受媒體采訪時(shí)表示,“相比物業(yè)稅,房產(chǎn)稅更具可操作性。”

    ◎抑房價(jià)效果眾說紛紜

    要看稅率和征收范圍

    不過,房產(chǎn)稅是否真正能起到抑制房價(jià)的作用,似乎仍然無法給出一個(gè)明確的答案。

    國內(nèi)一家在美國上市的房地產(chǎn)企業(yè)的研究員告訴本報(bào)記者,“這要看房產(chǎn)稅的稅率和征收范圍,如果小于租賃和升值收益的話,估計(jì)還是不能阻擋投資者的步伐,而且現(xiàn)在也只是針對二套房和大戶型的客戶進(jìn)行的征收,估計(jì)效果不會(huì)太明顯。”

    持同樣觀點(diǎn)的,包括中國財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希。劉近日表示,通過房產(chǎn)稅去抑制高房價(jià),當(dāng)中有很多的不確定性。

    “完善房產(chǎn)稅是從完善稅制角度方面說的,因?yàn)楝F(xiàn)在房產(chǎn)稅與整個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的稅收是兩個(gè)概念,房產(chǎn)稅是一個(gè)稅種,而以房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)聯(lián)的稅種有很多,建筑業(yè)要繳納營業(yè)稅和所得稅,在房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)有契稅和營業(yè)稅等等。”

    他還認(rèn)為,如果就事論事,很難說這個(gè)稅種是合理還是不合理的,必須要把這個(gè)稅種放在稅制結(jié)構(gòu)里面去看它可能才抓得更準(zhǔn)確,這樣的條件才能更有意義,我們現(xiàn)在是要抓住某一個(gè)稅種,抓住某一個(gè)稅種的某稅收要素去討論這個(gè)問題,這樣就很容易把問題搞偏了。

     不過,也有人對房產(chǎn)稅的前景表示樂觀。燕京華僑大學(xué)校長華生接受媒體采訪時(shí)說,現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格飆升,相當(dāng)一部分城市出現(xiàn)了泡沫,而大部分行政措施的效果不是很明顯,因此如果房產(chǎn)稅推出或試點(diǎn)也是意料之中的。過去就有房產(chǎn)稅,只不過對個(gè)人免征,因此操作起來會(huì)比較方便。

    華生認(rèn)為,房產(chǎn)稅如果開征將對需求結(jié)構(gòu)調(diào)整起到關(guān)鍵作用,進(jìn)而對遏制高房價(jià)產(chǎn)生直接作用。他預(yù)計(jì),重點(diǎn)征收對象將會(huì)是大戶型和多套房產(chǎn)。

　　相關(guān)報(bào)道

    受調(diào)控政策影響房產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)回落

    昨日（10日）,國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布中國企業(yè)景氣和企業(yè)家信心指數(shù),兩指數(shù)均超過130,繼續(xù)保持穩(wěn)步回升的態(tài)勢。

    今年一季度全國企業(yè)家信心指數(shù)為135.5,比上季度提高7.8點(diǎn),為2008年二季度以來的最高水平;同期全國企業(yè)景氣指數(shù)為132.9,比上季度提高2.3點(diǎn),為連續(xù)第四個(gè)季度走升。

    數(shù)據(jù)顯示,各行業(yè)企業(yè)景氣連續(xù)四個(gè)季度位于景氣區(qū)間。一季度,工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)130.1,比上季度上升2.0點(diǎn),39個(gè)工業(yè)大類企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)位于景氣區(qū)間。

    多數(shù)行業(yè)企業(yè)家信心平穩(wěn)提升,大型企業(yè)企業(yè)家信心則明顯上升,一季度大型企業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為152.0,繼續(xù)位于高位運(yùn)行,比上季度提升11.5點(diǎn)。

    此前公布數(shù)據(jù)顯示,中國3月官方PMI和匯豐PMI雙雙走升,顯示制造業(yè)動(dòng)力在整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升態(tài)勢下繼續(xù)得以加強(qiáng)。

    專家認(rèn)為,中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在企穩(wěn)回升的態(tài)勢比以前更加鞏固。興業(yè)銀行分析師魯政委預(yù)計(jì)未來(指數(shù))將可繼續(xù)維持在比較強(qiáng)勁的水平。

    在其他指數(shù)走上升通道之時(shí),一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)卻開始回落。數(shù)據(jù)顯示:一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為135.8,比上季度提高了2.2點(diǎn)。不過,多數(shù)行業(yè)企業(yè)家信心平穩(wěn)提升之際,同期房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為133.1,比上季度有所回落。

    分析人士表示,自去年底來,中國監(jiān)管層已發(fā)出明確的房市調(diào)控信號(hào),并陸續(xù)推出包括打擊囤地、差別信貸等一系列措施。這些舉措使得是房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心回落的主要原因。

    魯政委指出,房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)的回落跟目前銷售市場的表現(xiàn)并不一致,原因主要是地產(chǎn)企業(yè)家們在頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控政策面前,對未來的發(fā)展前景感到迷惘,從而影響了信心。