專家：中國目前豪宅市場正處于非理性繁榮階段

    去年廣州均價在2萬元/平方米以上的高檔公寓成交套數(shù)超過3500套，均價接近24000元/平方米，在京滬穗深四大城市中排名最低，只有價格最高的上海的一半。

    今年全國兩會后，國家在土地供應(yīng)上將更多地向保障性住房、中低價位和中小套型普通商品房傾斜，嚴(yán)控大戶型住房建設(shè)用地，這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)的悄然變化，將使樓市特別是高端物業(yè)市場產(chǎn)生怎樣的變化呢？

    昨日，由北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心等單位主辦的“中國高端物業(yè)氣象報告暨高端物業(yè)理性繁榮經(jīng)濟論壇”在廣州匯景新城舉行，會上發(fā)布的《中國高端物業(yè)氣象報告》(以下簡稱《報告》)透露，去年廣州均價在2萬元/平方米以上的高檔公寓成交套數(shù)超過3500套，均價接近24000元/平方米，在京滬穗深四大城市中排名最低，只有價格最高的上海的一半。

    廣州豪宅價格提升空間大于京滬深

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心認為，廣州市高檔物業(yè)的成交均價目前相對較理性，由于廣州亞運召開在即，基礎(chǔ)設(shè)施的完善將釋放更多高端需求，而豪宅供應(yīng)又基本是一個常數(shù)，所以會帶來更加完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，這樣必然導(dǎo)致對高檔物業(yè)更大的需求量，可以預(yù)期廣州的高端物業(yè)價格在四大城市中的提升空間最大。

    目前廣州購房者50%以上是二次置業(yè)

    《報告》顯示，近十年來全國別墅、高檔公寓的銷售面積穩(wěn)中有升?！秷蟾妗愤€認為，流動性過剩下，中國資產(chǎn)超過百萬美元金融資產(chǎn)的高端人士近幾年處于增長趨勢，從2002的21萬人增加到2009年的37萬人，在中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持強勁增長的前提下，豪宅的購買需求和購買力將會繼續(xù)上升。

    “目前廣州的購房者中有50%以上是二次置業(yè)。”合富輝煌集團董事長扶偉聰在昨日的論壇上分析，這部分購房者的目標(biāo)產(chǎn)品是大中戶型普通住宅和高端物業(yè)，由于政府將加大保障房用地和中小戶型用地的推出，未來特別是高端住宅將變得更加稀缺，價格可能會上漲得很快。

    專家視點一：

    調(diào)控房價要通過稅收和金融手段

    “中國目前豪宅市場正處于非理性繁榮階段，絕大多數(shù)以豪宅名義定價卻沒有豪宅的本質(zhì)和品質(zhì)。”國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石在論壇上表示，從1992年開始，中國廣義貨幣的發(fā)行量保持不低于23%的年均增速，遠高于經(jīng)濟增長率，成為推動房價和CPI的重要推手。中國經(jīng)濟的實體經(jīng)濟增長的同時，也通過金融杠桿撬動了巨大的虛擬財富，其中也影響到了豪宅市場。他認為若房價要翻一番，主要就是從貨幣的角度來考慮的。

    “城市化發(fā)展到一定程度，人流動性就逐漸地下降，庸俗的說就是人不折騰，有錢的就不張揚，沒有錢的就認了，現(xiàn)在是有錢和沒有錢的都折騰，就是折騰的市場。”金巖石在接受記者采訪時說，城市的平均房價隨著城市化的進程，有內(nèi)在的二八定律，就是城市化的早期，人口流動比較高，80%是外來人口，就是買房族。當(dāng)一個城市主要賣的房屋是毛坯房的時候，市場主要由投資驅(qū)動；當(dāng)變成賣的大部分房屋是精裝修的時候，此時就已經(jīng)從投資驅(qū)動變成了投資消費雙輪驅(qū)動，當(dāng)一個城市賣10套房屋8套房屋是二手房，房子回歸消費品的本質(zhì)。

    他認為，要調(diào)控房價，只有通過稅收和金融手段?？煽紤]通過開征物業(yè)稅或者房產(chǎn)持有稅，抑制當(dāng)前的非理性繁榮。

    專家視點二：

    對房價意見其實是對收入分配的意見

    “任何的城市，如果想成為有品質(zhì)的城市，應(yīng)該有實際意義的豪宅區(qū)和住宅區(qū)，中國近年來出現(xiàn)了大量的類豪宅區(qū)，走進去是一樣的，就像迪斯尼一樣，這是誤導(dǎo)豪宅。”設(shè)計理論專家、清華大學(xué)、中央美術(shù)學(xué)院客座教授王受之在論壇上發(fā)言時就分析，現(xiàn)在許多豪宅并不是真豪，用面積或者裝修材料來衡量并不科學(xué)，應(yīng)該看的是所在土地的稀缺性，住宅的規(guī)劃和品質(zhì)也要得到保證。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部區(qū)域經(jīng)濟研究員張立群則表示，在關(guān)注豪宅市場的同時也要看到中國現(xiàn)在收入分配差距比較大，有的人有能力購買很多套的房屋，有的人買不起房屋，大家對于房價的意見，其實是對收入分配的意見轉(zhuǎn)移到房價上所致。要讓房地產(chǎn)市場健康合理發(fā)展，一方面要堅決控制不合理的買房需求，比如說投機性的買房需求；二要努力加快住房建設(shè)，增加有效供給，特別是增加高品質(zhì)的住房供給，討論房價只有在供給快速增長的前提下才有意義。