2018年房貸或減萬(wàn)億 房企面臨資金嚴(yán)冬

    2018年以來(lái)，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度越來(lái)越大，甚至有銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

    “往年歷次調(diào)控，即使銀行收緊，但其他渠道都是暢通的，房企在社會(huì)上還是可以找到很多錢維持下去，但這一次監(jiān)管層不斷出文件，斷了房企的很多后路，房企被迫去國(guó)外融資。”上海的一位券商人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，這一次去杠桿的力度仿佛回到了1997年。

    重慶一家信托公司人士告訴記者，目前前五十強(qiáng)房企通過(guò)信托的平均融資成本在9%-10%，50-100強(qiáng)的在12%左右。

    據(jù)記者了解，已有大型房企在內(nèi)部發(fā)出通知，要求減少拿地，最大程度地保持現(xiàn)金流暢通。

    房企融資渠道受阻

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前有15家房企公布了2018年1月的銷售額高達(dá)1737.74億，同比上漲幅度高達(dá)74%。雖然銷售額刷新了歷史紀(jì)錄，但房企已開始感受到一絲涼意。

    上海一家券商內(nèi)部人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，原來(lái)房企資金來(lái)源主要有幾個(gè)渠道，一是銀行開發(fā)貸款，要符合“432”的要求，二是信托也需要符合“432”，三是非標(biāo)融資，不要抵押純信用的都可以融資，正規(guī)的融資渠道在迅速縮減，其余融資渠道比如P2P，以及地方股權(quán)融資平臺(tái)，比如廣東金交所，前海金交所，重慶金交所，陸交所等等，都可以給房企融資，但現(xiàn)在連最差的融資平臺(tái)都被限制住了。

    按照銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，房地產(chǎn)信托貸款要符合“432”條件，4代表的是房地產(chǎn)公司4證齊全，3是指項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金，2 是指融資方至少有二級(jí)或以上的資質(zhì)。

    房企通過(guò)銀行貸款，主要是兩種方式，土地款和開發(fā)貸，以前房企不需要拿土地抵押，前30強(qiáng)房企，僅靠公司純信用擔(dān)保就可以從銀行貸款，但據(jù)記者了解，現(xiàn)在沒(méi)有銀行愿意做了，必須要拿土地抵押。

    “股份制銀行的開發(fā)貸都沒(méi)額度了，中農(nóng)工建交郵儲(chǔ)銀行還有一些額度，但所有銀行土地款融資都做不了?！币晃唤鹑趶臉I(yè)資深人士告訴記者，大的房企還能發(fā)發(fā)債，但發(fā)債現(xiàn)在也很難。

    而信托公司目前只能做兩塊業(yè)務(wù)，土地款和開發(fā)貸，必須要有土地抵押，他們的資金是通過(guò)銀行來(lái)募集。

    用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年68家信托公司共發(fā)行1907只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，較2016年同比上漲123%，募集額度更是從2016年的2717.33億元，大幅上漲至6261.02億元，漲幅高達(dá)130.4%。

    信托貸款將成為2018年被重點(diǎn)整頓的領(lǐng)域。

    重慶一家信托公司人士告訴記者，目前前五十強(qiáng)房企通過(guò)信托的平均融資成本在9%-10%，50-100強(qiáng)的在12%左右。“現(xiàn)在平均一個(gè)信托一個(gè)月募集不到3億，已過(guò)會(huì)待發(fā)的項(xiàng)目接近200億，還有200億等著過(guò)會(huì)，主要是市場(chǎng)上沒(méi)錢。”據(jù)記者了解，已有大型房企內(nèi)部做出要求，要最大限度地保持現(xiàn)金流的暢通，融創(chuàng)在多個(gè)城市的銷售均要求全款買房，盡快回籠資金。但大部分房企也無(wú)法做到逆周期拿地，因此即使調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年多，但房企拿地?zé)崆椴粶p。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，拿地最積極的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了23927億。與2016年同期拿地金額13668億對(duì)比，漲幅達(dá)到了75%。

    上海某大型房企內(nèi)部人士告訴記者，開發(fā)商的現(xiàn)金流永遠(yuǎn)都是緊張的，去年銷售好，目前資金鏈倒是沒(méi)什么問(wèn)題，主要愁的是預(yù)售證拿不到，開發(fā)商都很急，政府限價(jià)，房企又不愿意降價(jià)，所以就僵持著。

    而上述信托公司人士表示，房企資金鏈很緊張，雖然去年銷售好，但是拿地也多，開發(fā)成本巨大，本來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)就是高杠桿，一旦銀行規(guī)模受限，發(fā)債審核受限，它的主力資金渠道就會(huì)出問(wèn)題。

    “前兩年地產(chǎn)發(fā)債成本大多在6%左右，從去年下半年開始根本發(fā)不出來(lái)，只有abs 、abn這種有現(xiàn)金流的資產(chǎn)融資的才會(huì)好點(diǎn)?！蹦炒笮腿倘耸空f(shuō)。

    2018年房貸或減萬(wàn)億

    除了其他資金來(lái)源，影響房企資金鏈最主要的還是銷售回款，但銀行在個(gè)貸上也在持續(xù)收緊。

    光大銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，今年跟去年的房貸額度相比不可同日而語(yǔ)?！熬唧w數(shù)字我不知道，但是我們開門紅投放的個(gè)貸有90%是非房貸，比如經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、商用房按揭、車貸等個(gè)貸?！?/p>

    今年以來(lái)，中央多次釋放嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)。1月13日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》，整治重點(diǎn)包括發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金用于購(gòu)房等。

    1月25——26日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)舉行的2018年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議中也提出，今年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，將在降低企業(yè)負(fù)債率，嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資的同時(shí)，控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。

    近日，上海銀監(jiān)局也下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對(duì)“四證不全”房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款，并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目等。結(jié)合此前針對(duì)企業(yè)資金端收緊的政策來(lái)看，房企資金獲取難度再度加大。

    2月5日至6日上午，2018年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議在京召開，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)在2018年的工作任務(wù)中位列第二。

    受此影響，2月7日，地產(chǎn)股大跌，榮盛發(fā)展等股跌停。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，目前商品房銷售和個(gè)人購(gòu)房貸款余額增速均已從高點(diǎn)開始回落。參照以往經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)二者都將在2018年達(dá)到底部。簡(jiǎn)單假設(shè)這一輪房地產(chǎn)周期的底部值與上一輪差不多，估算2018年新增個(gè)人住房貸款約3.3萬(wàn)億元，較2017年減少8000億-10000億元。不過(guò)，由于2017年的不少個(gè)人房貸可能已批貸但未放貸，預(yù)計(jì)2018年一季度個(gè)人房貸仍可能以一定的規(guī)模投放，并不會(huì)馬上萎縮。