張玉良：做“加減法”不是追求單一房地產(chǎn)收入

    2月7日，綠地控股（600606，SH）發(fā)布2017年業(yè)績快報。從快報中不難發(fā)現(xiàn)，2017年綠地集中火力開展“地產(chǎn)+”，即圍繞地產(chǎn)新興開展了科技、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)，并強化綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與綠地大基建、大金融、大消費等次主力產(chǎn)業(yè)的協(xié)同。

    與此同時，綠地在傳統(tǒng)房地產(chǎn)板塊似乎在做“減法”，在保持住宅開發(fā)的同時，2016年大受影響的商業(yè)在2017年依然“固步不前”。

    在圍繞地產(chǎn)開展的“加法”和“減法”背后，綠地控股董事長、總裁張玉良的“算盤”到底是怎么打的？在復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境和激烈的競爭下，2018年綠地又將迎來哪些挑戰(zhàn)？

    加法：非地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比提高“創(chuàng)新、協(xié)同、內(nèi)部改革”，這是張玉良向《每日經(jīng)濟新聞》記者描述的他的2017三大關(guān)鍵詞。在張玉良看來，產(chǎn)業(yè)協(xié)同成為企業(yè)的重要競爭力，因為單一的地產(chǎn)已經(jīng)沒有競爭力了，“和其他國企比，綠地的效益高，但和民營企業(yè)比，（效益）還是不夠的，因此綠地要用協(xié)同效應(yīng)來增強企業(yè)效益，并與之匹配，不斷創(chuàng)新商業(yè)模式、科技含量、組織模型。”

    實際上，這種認知傾向從綠地2017年的業(yè)績數(shù)據(jù)已可見一斑。在土地儲備方面，2017年綠地已主要在圍繞特色小鎮(zhèn)、地級市高鐵站、戰(zhàn)略性項目開展布局，透過“地產(chǎn)+”獲取的土地占比在加大。在雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個項目落地后，綠地2017年的新增土地計容建筑面積約2325萬平方米，預(yù)估新增總貨值超過3000億元。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，在綠地做“加法”的同時，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實際營收占比也在綠地的整體盤子中有所增長。在綠地2017年整體營業(yè)收入2901億元、利潤總額191億元的成績單背后，其中基建產(chǎn)業(yè)新簽項目總金額1941億元，同比增加100%。綠地的酒店旅游產(chǎn)業(yè)也在2017年的經(jīng)營收入中貢獻18億元，全球累計輸出管理項目30個。

    據(jù)了解，綠地的進口商品直銷實體門店全年新開15家，41家門店分布在全國17個一二線城市；科技產(chǎn)業(yè)方面，通過校企合作已建立兩個“雙創(chuàng)中心”及虹口綠地“創(chuàng)客中心”；2017年綠地成立的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團已啟動并開工了6個康養(yǎng)酒店項目等。顯然，2017年綠地圍繞地產(chǎn)，做了很多“加法”。

    張玉良并不否認這種說法，其表示，綠地魔方式的“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同運營模式是綠地正在運籌的一種方式。不過，為何要不斷做加法，張玉良也并不避諱其直接效益即是低價獲取更多資源，例如土地。

    實際上，綠地去年的土地款592億元，平均樓面價約2500元/平方米，土地成本優(yōu)勢有所增強。

    綠地集團相關(guān)負責人也告訴記者，通過“地產(chǎn)+基建”已落地的小鎮(zhèn)項目，基建板塊可以獲得大量基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施項目的建設(shè)業(yè)務(wù)。“地產(chǎn)+消費”之下，酒店板塊已針對綠地主力打造的文化旅游和健康智慧等小鎮(zhèn)，形成了配套酒店產(chǎn)品及服務(wù)的標準化方案。

    與此同時，金融板塊也在“地產(chǎn)+金融”之下，在原有房地產(chǎn)基金、地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，籌劃設(shè)立小鎮(zhèn)、物流等產(chǎn)業(yè)基金。通過投資控股電競領(lǐng)軍公司，“地產(chǎn)+文創(chuàng)”尋求在新型持有型租賃項目、專業(yè)電競場館建設(shè)及運營等領(lǐng)域有所收獲。

    減法：商辦困難待解

    在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，記者注意到，綠地似乎一直在做減法，例如商辦物業(yè)/土地。張玉良表示，從當前綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比例來看，住宅占70%，商辦占30%。

    “上海在2017年1月全面叫停商改住，直接導致綠地在上海有400億元左右的商辦存貨無法盤活?！睆堄窳贾毖?，綠地手上的這批商辦物業(yè)，如果賣不出去就在合規(guī)的前提下調(diào)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)成經(jīng)營物業(yè)，運營以后有了合適的收益水平，再做資產(chǎn)證券化。

    不過對于目前盤活存量物業(yè)很興潮的“長租公寓”，張玉良卻略顯保守和謹慎。他表示，類住宅要轉(zhuǎn)公寓必須要在成本上具備相應(yīng)條件，首先，樓板價必須要低，能做到地價5000元/平米左右是可以的，但高了就不行。

    另外，將原來的商業(yè)改為住宅，也要涉及到戶型、使用效率等諸多問題，比如200平方米左右的辦公樓，中間分隔布置，都會涉及到成本，如果成本越高，產(chǎn)出又低，那就是資源的浪費。企業(yè)若想通過漲價的方式來彌補成本，就更是對社會的不負責任。

    在成本考慮下，占綠地30%業(yè)務(wù)的商辦似乎還未找到明確的“盤活之道”。而目前的房地產(chǎn)競爭格局沒有給任何房企更多思考與選擇的時間。

    根據(jù)克而瑞權(quán)威發(fā)布《2017年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜顯示，TOP3龍頭房企均破5000億元，第四至第六名突破3000億元，房企各梯隊門檻快速提升，不快則退。加碼多產(chǎn)業(yè)發(fā)展、協(xié)同效應(yīng)反哺房地產(chǎn)的方式，綠地能否抵抗當前行業(yè)第一梯隊的激烈競爭，尚有待觀察。

    不過在更多的房地產(chǎn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，張玉良自有其道，圍繞一二線城市及其外溢部分是主要趨勢，大部分三四線城市不可持續(xù)不能盲目追求。

    “房地產(chǎn)總政策已經(jīng)很清晰，土地供應(yīng)從單一往多方面供應(yīng)，租購并舉目前還是一二線城市為主，市場容量將再放大。同時二線城市在聚集人口，地產(chǎn)總量也在發(fā)展?！?張玉良表示，綠地在今年有個專項計劃，準備了200億元資金，在行情依然看好的三四線城市，主要是一二線核心城市周邊的輻射區(qū)域。準備去拿短平快項目，預(yù)計在2018年能夠撬動1000億元貨值。

    不過在其看來，單獨強調(diào)房地產(chǎn)已經(jīng)意義不大。張玉良反復(fù)強調(diào)，綠地是追求綜合性的企業(yè)，而不是追求單一房地產(chǎn)收入有多少。