業(yè)內(nèi)曝利益聯(lián)盟拉抬房價(jià)內(nèi)幕：內(nèi)部認(rèn)購后再轉(zhuǎn)手

     被有關(guān)部門列為嚴(yán)肅查處對象的內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)促銷、囤積房源及哄抬房價(jià)等行為恰似野草，火燒不盡，風(fēng)過之后又開始生長，以致“按下葫蘆浮起瓢”

    -記者 周雪松

    近來，房價(jià)再次出現(xiàn)瘋狂上漲。而回顧這些年房價(jià)上漲的速度與幅度，不僅普通百姓瞠目結(jié)舌，而且超乎很多業(yè)內(nèi)人士的意料。

    房價(jià)如此上漲正常嗎？真的是房子供不應(yīng)求，還是另有秘密呢？

    樓盤銷售一頭霧水

    章志興先生是上海市民，前段時(shí)間看中了地處上海嘉定區(qū)江橋板塊的萬達(dá)廣場項(xiàng)目。“我去過好幾次，但都沒有買到那里的房子。”章近日告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，他去萬達(dá)廣場看房時(shí)，現(xiàn)場還封閉著，項(xiàng)目還沒正式開盤，但是奇怪的是房子居然賣完了。

    與章先生有著類似遭遇的還有王女士和江小姐。江小姐告訴記者，當(dāng)時(shí)她去看房時(shí)價(jià)格才1.4萬元／平方米，不過現(xiàn)在最高已漲到2.1萬元／平方米左右，也買不到房子，不得不放棄。王女士去看房的時(shí)候，亦被售樓人員直接告之：“沒有房子了。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)參與團(tuán)購萬達(dá)廣場項(xiàng)目的受訪者，幾乎都沒有如愿買到想要的房子。

    不過，該項(xiàng)目并沒有如前敘購房者所述那樣，房子已經(jīng)銷售一空。“江橋萬達(dá)廣場還沒對外公開開過盤，但已經(jīng)賣掉了一半。”知情者透露，這些賣出去的樓盤都是“內(nèi)部賣掉，還沒公開對外賣” 。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，江橋萬達(dá)廣場曾分別在1月23日和4月3日領(lǐng)取銷售許可證，先后拿出408套和375套房出售，其中住宅分別為386套和362套。4月6日，記者多次致電該項(xiàng)目售樓處，但電話一直無人接聽，其樓盤銷售狀況仍是一個(gè)謎。

    業(yè)內(nèi)知情人士近日向記者曝料，在上海，除江橋萬達(dá)廣場項(xiàng)目外，包括印象春城、均泰麗軒、悠活城等項(xiàng)目都存在內(nèi)部認(rèn)購問題。早在2006年建設(shè)部(現(xiàn)為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部)就曾明確表示，嚴(yán)肅查處內(nèi)部認(rèn)購行為，并將其與違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房價(jià)等一同視為違法違規(guī)行為。

    時(shí)代周報(bào)近日也以《上海萬達(dá)驚爆“內(nèi)銷門”涉嫌擾亂市場》報(bào)道了江橋萬達(dá)廣場項(xiàng)目項(xiàng)目“利用先內(nèi)銷給員工再外銷”， 但萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清對記者表示：“沒聽說過此事。”

    與萬達(dá)回應(yīng)相仿，記者根據(jù)曝料者提供的線索聯(lián)系印象春城和均泰麗軒相關(guān)人士，其對內(nèi)部認(rèn)購都顯得和諱莫如深。印象春城是中華企業(yè)旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目，該公司企業(yè)文化部丁某在接受記者采訪時(shí)也表示對內(nèi)部認(rèn)購“不太清楚”。而均泰麗軒售樓人員則稱“沒有內(nèi)部認(rèn)購”。

    利益聯(lián)盟拉抬房價(jià)

    “這一輪房價(jià)迅速上漲，肯定有其宏觀背景，但這中間開發(fā)商的手法也很重要。”中房信分析師薛建雄表示，“最近越來越感覺，是開發(fā)商構(gòu)筑的利益聯(lián)盟把樓市重新炒起來的。”在薛建雄看來，房價(jià)上漲并非都是正常的，也不一定是因?yàn)楣┎粦?yīng)求。

    去年4月，江小姐曾前往印象春城看房，她告訴記者，當(dāng)時(shí)印象春城的房價(jià)才8000多元／平方米，由于樓盤位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，交通非常不便，因此沒有購買，不過現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)漲到了15000多元／平方米，一年時(shí)間不到價(jià)格接近翻番。這也出乎江女士預(yù)料。

    最近，印象春城一次推出901套房源，僅僅兩天就銷售一空，成交高居滬上樓盤榜首。曝料者稱，其與內(nèi)部認(rèn)購有很大的關(guān)聯(lián)。薛建雄在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析，印象春城從不被看好到熱銷跟炒作和內(nèi)部認(rèn)購也有關(guān)系。他說，在市場不太好的時(shí)候，開發(fā)商如果采取直接降價(jià)促銷方式，可能并不被市場認(rèn)可，但是如果采用內(nèi)部認(rèn)購的辦法，給員工讓利，員工再讓一部分利給朋友或客戶，可以達(dá)到幾十人帶動幾百人，繼而幾百人帶動幾千人的效果，樓盤因此就聚集了“買氣”，形成熱銷的景象，開發(fā)商則借機(jī)提價(jià)。

    另據(jù)媒體報(bào)道，有傳言稱江橋萬達(dá)廣場的內(nèi)部價(jià)最初是1.35萬元／平方米，一說是1.4萬元／平方米，如今其對外開盤價(jià)在1.7萬元／平方米—2.1萬元／平方米之間不等。而薛建雄分析，該項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購價(jià)最早可能低至1.25萬元／平方米。

    薛建雄說，房價(jià)在一定范圍內(nèi)正是以利益聯(lián)盟的形式，通過集聚人氣炒作起來的，許多內(nèi)部認(rèn)購者在拿到房源后直接加價(jià)一到兩千轉(zhuǎn)手，而內(nèi)部認(rèn)購方式也是上海開發(fā)商采用的基本招式之一。他同時(shí)還告訴記者，包括中房信代理的上海一家人、悠活城“采用的都是差不多的方法”。

    樓市亂象亟待整治

    眼下，種種跡象顯示，被有關(guān)部門列入嚴(yán)肅查處對象的內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)促銷、囤積房源及哄抬房價(jià)等行為恰似野草，火燒不盡，風(fēng)過之后又開始生長，生命力非常頑強(qiáng)，以致“按下葫蘆浮起瓢”。

    馮遠(yuǎn)波是原北京盤古大觀營銷總監(jiān)，對樓市的各種潛規(guī)則略知一二。“內(nèi)部認(rèn)購現(xiàn)象任何時(shí)候肯定都會有，關(guān)鍵是有需求。”在回答記者關(guān)于內(nèi)部認(rèn)購為何屢禁難絕時(shí)馮說，由于利益驅(qū)動，這種行為與變相囤房一樣均是很難根絕的違法違規(guī)行為。不過，他同時(shí)表示，這種現(xiàn)象并不十分普遍，可能僅占5%-10%左右。

    房地產(chǎn)界職業(yè)經(jīng)理人陳云峰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，對內(nèi)部認(rèn)購拉抬房價(jià)表示懷疑，他說內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格相對較低，大多數(shù)開發(fā)商并不愿意采取這種手段達(dá)到快速銷售的目的，特別是在市場供不應(yīng)求的情況下，大多對此很抵觸。

    然而，薛建雄并不這么認(rèn)為。他告訴記者，在業(yè)內(nèi)，“內(nèi)部價(jià)”、“老總價(jià)”一直是存在的，只是現(xiàn)在很多開發(fā)商都在利用這個(gè)手段。“我們公司操作的幾個(gè)盤，我總歸還是了解點(diǎn)，像天之嬌子，公司報(bào)價(jià)都不敢給，只是說現(xiàn)在公司員工報(bào)名，可以享受和張江集團(tuán)員工一樣的內(nèi)部價(jià)待遇。”薛建雄說。

    進(jìn)入2010年以來，樓市地王頻現(xiàn)，在上海，隨著世博會的臨近，樓市出現(xiàn)了與北京奧運(yùn)會當(dāng)年一樣的憂慮，很多人擔(dān)心世博會后房價(jià)會跌，開發(fā)商也在加緊推盤。由新浪樂居聯(lián)合中國消費(fèi)者協(xié)會最近啟動的全國百城聯(lián)動針對目前廣大買房網(wǎng)友最痛恨的“捂盤惜售亂漲價(jià)”現(xiàn)象進(jìn)行搜索，在短短的幾天時(shí)間內(nèi)，就發(fā)現(xiàn)全國重點(diǎn)疑似“捂盤惜售亂漲價(jià)”樓盤70個(gè)。

    這一數(shù)字也從側(cè)面反映出，當(dāng)前捂盤惜售、哄抬房價(jià)等樓市違法違規(guī)行為并未得到根本遏制。