上海擬開(kāi)征住房保有稅 分析稱自住房可能免征

    媒體曝上海擬開(kāi)征住房保有稅

    上海市房管局官網(wǎng)昨回應(yīng)：何時(shí)開(kāi)征須經(jīng)國(guó)家層面決定，做些研究完全正常

    究竟如何征收？能否抑制投資？

    本報(bào)昨約房產(chǎn)及稅務(wù)專家，詳釋住房保有稅四大焦點(diǎn)

    在各大城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升之時(shí)，曝出上海擬開(kāi)征房產(chǎn)保有稅的消息。這能否有效遏制房地產(chǎn)投資，從而起到平抑房?jī)r(jià)的作用？記者就此采訪了上海和南京的有關(guān)房地產(chǎn)專家，以及江蘇的稅收專家，從四個(gè)方面對(duì)這一話題共同進(jìn)行探討。

    焦點(diǎn)1

    “房產(chǎn)保有稅”究竟是個(gè)什么“稅”

    專家：并非新稅種，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)作用與物業(yè)稅相同

    按照征管法規(guī)定，新稅種的開(kāi)征必須經(jīng)過(guò)全國(guó)人大審議通過(guò)，依照法律規(guī)定來(lái)執(zhí)行。江蘇省資深稅務(wù)專家、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)楊撫生教授告訴記者，住房保有稅實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)稅收制度的完善，并非新稅種。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍教授昨在接受記者采訪時(shí)表示，上海在去年就召集了不少專家學(xué)者討論過(guò)物業(yè)稅的問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的征稅鏈條一直是不完整的，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售到轉(zhuǎn)讓都征稅，唯獨(dú)保有環(huán)節(jié)稅收缺失。在國(guó)外，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅是普遍做法，有的叫物業(yè)稅，有的叫財(cái)產(chǎn)稅。但從目前來(lái)看，物業(yè)稅開(kāi)征還有一些難點(diǎn)，一些法律問(wèn)題并沒(méi)有解決，而且現(xiàn)有的土地出讓制度是把住宅70年的使用權(quán)在拿地時(shí)一次性交清了，物業(yè)稅對(duì)土地這塊還要征，體制上不能接軌。而房產(chǎn)保有稅本身與物業(yè)稅是一樣的，都是持有環(huán)節(jié)的稅種，但它把土地的問(wèn)題規(guī)避掉了，只針對(duì)房產(chǎn)自身，先行開(kāi)征就比較容易。

    姚玲珍認(rèn)為，與物業(yè)稅市場(chǎng)調(diào)節(jié)相同，房產(chǎn)保有稅的最大好處，一是完善了房地產(chǎn)稅收體系；二是可以改變地方政府的“土地財(cái)政”模式，政府可以從房地產(chǎn)持有者手中獲得細(xì)水長(zhǎng)流的、可持續(xù)性的稅源；三是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)也能起到調(diào)控的作用。

    焦點(diǎn)2

    “房產(chǎn)保有稅”究竟怎么征

    可能對(duì)存量房和增量房一并征,自住房可能免征

    據(jù)媒體報(bào)道稱，住房保有稅的基本方案已經(jīng)確定，可能對(duì)存量房（即已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證的房屋，一般是二手房）和增量房(即開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房)一并征收，而且會(huì)從購(gòu)房套數(shù)、戶型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求,其中自住需求可免稅。不過(guò)楊撫生教授表示，這里面還有不少難題。比如是按照首套房免征，還是人均多大面積以內(nèi)免征，是按照面積征還是按照房產(chǎn)價(jià)值征收。如果按照房產(chǎn)價(jià)值征收，那么郊區(qū)的大房子也許還沒(méi)市區(qū)的小房子價(jià)值高，住在市區(qū)的人可能會(huì)“吃虧”，如果按照人均面積的大小來(lái)決定征收或者免征，那么住郊區(qū)的大房子可能又會(huì)增加稅收負(fù)擔(dān)，如何體現(xiàn)稅收公平是個(gè)難題；另外房地產(chǎn)的價(jià)值每年都在變化，如果按照價(jià)值征收，不可能按照買房時(shí)的價(jià)格一直征收下去，勢(shì)必在每年征收前都要花費(fèi)大量人力物力來(lái)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值重新評(píng)估，這也很麻煩。

    焦點(diǎn)3

    “保有稅”能否抑制投資？

    要看稅率能否跑贏房?jī)r(jià)增幅

    3月份以來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期吸引了大批投資客殺入樓市。最近南京一些樓盤開(kāi)盤時(shí)，就出現(xiàn)了不少持溫州身份證登記的買房人。南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)系副主任葛揚(yáng)教授認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)保有稅，增加持有房產(chǎn)的成本，對(duì)投資、投機(jī)需求可能會(huì)起到比較明顯的抑制作用，“以前無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅還是所得稅，都是一次性征收，而保有稅則是分階段的，按年征或是兩三年征一次，只要持有房產(chǎn)就要征稅，而且對(duì)三套房、四套房還可以按累進(jìn)稅率加增。對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，就需要掂量一下買房獲利的回報(bào)還值不值得，部分投資需求也就有可能被擠出市場(chǎng)。”

    姚玲珍教授認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)保有稅對(duì)抑制投資會(huì)有作用，但效果多大還要看稅率多少。從國(guó)外的通行做法來(lái)看，物業(yè)稅一般是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的1％左右，一般在0.8％、1％或1.2％，有的國(guó)家還會(huì)在房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上打7折，再進(jìn)行征稅。如果上海按0.8％或1％征收房產(chǎn)保有稅，稅率還是比較低的，如果房?jī)r(jià)每年漲幅能達(dá)到10％，保有稅也很難真正擋住投資和投機(jī)者的購(gòu)房步伐。

      焦點(diǎn)4

    征稅會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“反效果”？

    保有稅是長(zhǎng)期征收，效果不會(huì)立竿見(jiàn)影

    從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)交易成本的增加，卻往往被賣房人轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上，抑制房?jī)r(jià)的效果并不明顯。那么，房產(chǎn)保有稅會(huì)不會(huì)也產(chǎn)生“反效果”？葛揚(yáng)教授表示，房產(chǎn)保有稅和交易環(huán)節(jié)的稅種不同，它是長(zhǎng)期征收、逐漸增加的房產(chǎn)持有成本，所以不會(huì)出現(xiàn)立竿見(jiàn)影轉(zhuǎn)嫁成本的問(wèn)題。

    姚玲珍教授指出，決定房?jī)r(jià)的根本還在于供求關(guān)系，如果在商品房供不應(yīng)求的情況下，不管開(kāi)征多少稅，都很難把房?jī)r(jià)控制住。所以房產(chǎn)保有稅如果要開(kāi)征，稅率的確定很重要。同時(shí)，她也介紹說(shuō)，目前上海商品房空置現(xiàn)象比較突出，轉(zhuǎn)讓的二手房中20％是毛坯房，也即一直空置的房產(chǎn)，房主買房就是為了等升值后賺取差價(jià)的。而房產(chǎn)保有稅如果征收，這部分房主考慮到持有成本的增加，會(huì)將空置的房子出租來(lái)獲得收益，會(huì)豐富租賃市場(chǎng)房源，也會(huì)對(duì)住房需求起到一個(gè)平衡作用。 本報(bào)記者 王燁 徐曉風(fēng)

    上海證券報(bào)等媒體昨報(bào)道稱，繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅后，有消息稱，上海擬開(kāi)征住房保有稅。該項(xiàng)工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負(fù)責(zé)，目前基本方案已定。

    早在近一個(gè)月前，上海證券報(bào)就獨(dú)家獲悉，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在兩會(huì)后赴滬，調(diào)研如何貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控四項(xiàng)措施，討論重點(diǎn)之一是在上海實(shí)際征收物業(yè)稅的可行性。當(dāng)時(shí)，專家透露，因物業(yè)稅準(zhǔn)備工作涉及房籍信息、評(píng)估、政策制定等多個(gè)領(lǐng)域，其征收難度大，時(shí)間點(diǎn)也不會(huì)太早。

    昨日，中國(guó)社科院金融所專家向記者透露，因物業(yè)稅作為基本稅種需要立法等多項(xiàng)工作的配合，又受制于目前房屋和土地分離的物權(quán)矛盾，才選擇了房產(chǎn)保有稅這種方式。在征收辦法上，專家分析，上海的住房保有稅可能對(duì)存量房和增量房一并征收，但會(huì)從購(gòu)房套數(shù)、戶型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅。

    昨天18時(shí)左右，上海市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站登出一篇名為《上海市住房保障和房屋管理局新聞發(fā)言人就有關(guān)報(bào)道作出回應(yīng)》的通告。稱：“關(guān)于在房產(chǎn)保有階段征稅的問(wèn)題，早在黨的十六屆三中全會(huì)就明確提出了。之后也有媒體報(bào)道，部分城市空轉(zhuǎn)試運(yùn)行了多年，今年的全國(guó)‘兩會(huì)’上也引起熱議。在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國(guó)家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好。如果有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的。上海一定會(huì)堅(jiān)決貫徹國(guó)家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)持‘三個(gè)為主’的原則。房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺(tái)，我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好。”