2018，買不起、買不了、買不到！

    近日，北京2宗共有產(chǎn)權(quán)房土地流拍，這是共有產(chǎn)權(quán)房歷史上首次出現(xiàn)流拍，在土地市場最火熱的北京，流拍意味著什么？共有產(chǎn)權(quán)房隱憂有哪些？2018，共有產(chǎn)權(quán)房的困局真的來了！

    本文主要內(nèi)容：

    1、共有產(chǎn)權(quán)房“涼”了

    2、大刀闊斧背后的隱憂

    3、矛盾顯現(xiàn)！往哪走？

    4、共有產(chǎn)權(quán)房出路在哪

    北京作為首都，其土地市場一直是各家房企的“兵家必爭之地”，但最新的土拍卻如北方的天氣給人涼意。

    1、共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)涼意

    北京作為首都，其土地市場一直是各家房企的“兵家必爭之地”，但最新的土拍卻如北方的天氣給人涼意。

    1月25日，北京國土資源局拍賣朝陽區(qū)、豐臺區(qū)共計(jì)3宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中豐臺區(qū)2宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊因無人報(bào)價(jià)流拍，這也是共有產(chǎn)權(quán)住房歷史上，首次出現(xiàn)無人報(bào)價(jià)流拍的現(xiàn)象。

    先來看看這兩宗地塊的情況，流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊位于豐臺花鄉(xiāng)白盆窯村，起拍總價(jià)分別為50.58億和41.78億，樓面價(jià)接近3.2萬平米，共有產(chǎn)權(quán)房銷售均價(jià)被限定在4.3萬元/平米（含裝修）。面對如此高昂的起價(jià)成本，房企直呼“要不起”。

    同時(shí)，亦有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商開始重新審視北京樓市，共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)品定價(jià)、未來銷售不明確，特別是共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格預(yù)期和購買人群的財(cái)力匹配度，讓房企們采取觀望態(tài)度。

    2、共有產(chǎn)權(quán)房被各方寄予厚望

    住建部政策研究中心主任秦虹在2017年12月27日發(fā)表過一篇名為《進(jìn)一步深化住房制度改革》的文章，這篇文章系統(tǒng)闡述了新時(shí)期住房制度的總體思路，其中共有產(chǎn)權(quán)房要解決“夾心層”對產(chǎn)權(quán)住房的訴求。

    這里我們有必要解釋一下什么叫做“夾心層”。

    “夾心層”，是游離在保障與市場之外的無能力購房群體的代名詞。這群人中，有的夠不著廉租房條件、又沒錢買經(jīng)適房，有的沒資格買經(jīng)適房、又買不起商品房。更重要的是，這個(gè)群體目前占據(jù)了我國城鎮(zhèn)人口的一半以上，并且還不包括常住城鎮(zhèn)的暫住人口。所以，解決他們的住房問題迫在眉睫。

    “共有產(chǎn)權(quán)房”的推出就是為了解決這個(gè)問題的。因此，各地也正在開足馬力、加緊供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地。

    截止日前，全國已經(jīng)有北京、上海、南京、福州、煙臺等城市的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目落地。供應(yīng)量最大的是北京，2017年，全市共完成供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房用地38宗，用地面積達(dá)207萬平方米，規(guī)劃建筑面積約403萬平方米，約3.5萬套共產(chǎn)房待申購。

    其中，北京朝陽首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，幾百套房吸引了12萬戶家庭參與搖號。

    而按照2018年北京市政府工作報(bào)告所提計(jì)劃，北京2018年將推進(jìn)已供地290萬平方米共有產(chǎn)權(quán)住房和600萬平方米商品住房的建設(shè)，并將建設(shè)籌集各類保障性住房5萬套，完成棚戶區(qū)改造2.36萬戶。

    3、好的初衷≠好的結(jié)局

    “共有產(chǎn)權(quán)”這種住房模式能不能解決“夾心層”的置業(yè)問題，實(shí)現(xiàn)剛需購房者的買房夢？

    初衷是好的，結(jié)果卻不一定好。上文提到的共有產(chǎn)權(quán)房流拍正凸顯當(dāng)下了共有產(chǎn)權(quán)房的困境。

    政府“放不下”

    首先，各地政府“放不下”土地財(cái)政的收入。共有產(chǎn)權(quán)房雖然針對產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓做出了限制，但它本質(zhì)上仍然仍然是產(chǎn)權(quán)性住房，就有增值，就可以交易，就可以套現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)房是限價(jià)房、自住房的升級產(chǎn)品，本質(zhì)上仍然是限價(jià)思維，對完全產(chǎn)權(quán)的普通商品房不敢加大供應(yīng)。

    其次過于強(qiáng)調(diào)職住平衡，郊區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房只能賣給在郊區(qū)工作的職工，試想一下，這次豐臺的共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍了，未來海淀、朝陽不會出現(xiàn)流拍的地塊嗎？同時(shí)，郊區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房供地量大，市區(qū)卻很少，市區(qū)工作的職工遠(yuǎn)大于郊區(qū)人物，在這種矛盾下。試想，那些在市中心工作的人有誰愿意放棄目前的工作和薪水跑到偏遠(yuǎn)地區(qū)工作？

    房企“拿不起”

    “掙不到錢”，某房企直接說出了原因。而掙不到錢的背后是，房企所有的掙錢的路子都被堵上了。

首先，價(jià)格和成本上，共有產(chǎn)權(quán)房不僅在價(jià)格上做出了限制，這兩宗流拍地塊還要求采用裝配式建筑，成本更高。

    其次，在薄利多銷的房地產(chǎn)行業(yè)，房企掙錢主要靠高周轉(zhuǎn)模式，走量的同時(shí)還可以降低財(cái)務(wù)成本。但共有產(chǎn)權(quán)房的購房者要具備很多條件，從蓄客到搖號等各個(gè)環(huán)節(jié)，銷售過程本身就比普通商品房更加繁瑣，這也在無形中增加了成本。

    實(shí)際上，共有產(chǎn)權(quán)房并不比商品房便宜，你會覺得便宜，是因?yàn)槟阒粨碛胁糠之a(chǎn)權(quán)，還有一部分是政府以土地入股的方式占了一部分產(chǎn)權(quán)。地價(jià)是有優(yōu)惠的，但政府也并不因?yàn)槌鲎尮灿挟a(chǎn)權(quán)房地塊而損失多少，因?yàn)樯偈盏倪@部分土地出讓金都折到他們持有的那部分產(chǎn)權(quán)（不用花一分錢）里去了。政府產(chǎn)權(quán)比例越高，地價(jià)優(yōu)惠力度越大，房價(jià)越便宜，相應(yīng)的購房者產(chǎn)權(quán)比例越小，而且共有產(chǎn)權(quán)房個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分，政府有優(yōu)先回購權(quán)，所以買房賺錢的可能性也就越小。

    也正因?yàn)槿绱?，房企無法在成本和價(jià)格之間取得平衡。不說賺多少錢，有利可圖都做不到。

    所以，共有產(chǎn)權(quán)房的尷尬在于，政府既要抓住土地收入不松手，又希望能通過限制價(jià)格來讓大家買得起。結(jié)果就是開發(fā)商撂挑子了，供應(yīng)更上不來，價(jià)格下不來。

    4、房子出路在哪？

    對于共有權(quán)產(chǎn)房，美好的情況下我們是不是可以理解為，一個(gè)城市如果有多少個(gè)首套房購房者，就要提供多少套共有產(chǎn)權(quán)房呢？顯然，這是幾乎不可能完成的任務(wù)，單靠共有產(chǎn)權(quán)房是無法解決城市“夾心層”住房問題的。

    共有產(chǎn)權(quán)住房辦法，主要針對的是特大城市和大城市，在一些中小城市沒有實(shí)施的必要，也不具有推廣的價(jià)值，在一些中小城市，房價(jià)相對合理，購房者也不愿意購買這樣的房子。而這些特大城市和大城市的土地都非常貴，不能都用來“搞慈善”，太多地方等著土地出讓金過日子。

    所以共有產(chǎn)權(quán)房要想解決首次置業(yè)者的住房需求是非常困難的，由于數(shù)量非常少，所以供應(yīng)是遠(yuǎn)低于需求的，最終的結(jié)果是仍然有大部分“夾心層”無法實(shí)現(xiàn)自己的買房夢。

    其實(shí)針對住房供應(yīng)問題，按市場的方式解決起來并不麻煩，一方面加大商品住宅的供應(yīng)力度，一線城市根本不缺地，只是宅地供應(yīng)的太少。另一方面應(yīng)該在小戶型的創(chuàng)新上下功夫，這方面開發(fā)商會有動力做的，市場有需求，他們就會創(chuàng)新。只要地價(jià)合適，開發(fā)商也不會總想著蓋豪宅賺錢，而我們也能買到便宜的完全產(chǎn)權(quán)的房子。

    當(dāng)前，我們正在大力發(fā)展租房，但在我們的住房制度設(shè)計(jì)中，是有從租房到買房的升級過程的。但目前來看，這條升級之路已經(jīng)越來越不現(xiàn)實(shí)了。如果按照目前的套路發(fā)展下去，很多人不得不一輩子租房，或者租滿30年奉獻(xiàn)青春后告老還鄉(xiāng)。