湖北銀監(jiān)局連發(fā)罰單 違規(guī)發(fā)放地產(chǎn)信貸引來監(jiān)管辣手

    2018年1月1日以來，已經(jīng)有不少城市出現(xiàn)在一個(gè)星期不到的時(shí)間，銀行就用完了月度住房貸款額度的現(xiàn)象。很多購(gòu)房人在等待放款?，F(xiàn)象的背后，金融機(jī)構(gòu)到底進(jìn)行了什么樣的調(diào)整，這樣的調(diào)整又會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響，希望通過這組報(bào)道能捕捉到其中的邏輯與趨勢(shì)。

    幾乎在浦發(fā)銀行(600000)成都分行東窗事發(fā)的同時(shí)，湖北銀監(jiān)局向多家銀行及其湖北分支機(jī)構(gòu)連發(fā)了25張罰單，其中漢口銀行股份有限公司由于通過同業(yè)投資通道違規(guī)向“四證不全”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，被湖北銀監(jiān)局處以罰款50萬元人民幣。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日采訪調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，步入新年，金融監(jiān)管不斷升級(jí)，而隨著金融治亂與金融監(jiān)管日趨嚴(yán)厲，銀監(jiān)會(huì)處罰力度達(dá)歷史最高峰，本輪金融嚴(yán)監(jiān)加碼，或讓信貸資金本已緊張的地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。

    火爆市場(chǎng) 誘發(fā)地產(chǎn)金融亂象

    2018年1月19日，湖北銀監(jiān)局在其官網(wǎng)發(fā)布行政處罰公開信息，顯示漢口銀行股份有限公司因通過同業(yè)投資通道違規(guī)向“四證不全”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，被處以罰款人民幣50萬元，作出該處罰決定的時(shí)間是2017年12月26日。

    （目前武漢銀行對(duì)于首套房貸款普遍利率上浮 15%，二套房貸款利率則上浮 20%-25%，個(gè)別銀行上浮到 30%。如果以貸款 300 萬元、貸款 20 年計(jì)算，按照貸款利率上浮 20%，則月還款為 21286 元，累計(jì)總還款為 510.9 萬元。相較于基準(zhǔn)利率月還款差距在 1653 元，總還款金額差距達(dá) 39.7 萬元，購(gòu)房成本大大增加。）

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是漢口銀行股份有限公司去年在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域，遭遇的第二次處罰。2017年7月，漢口銀行股份有限公司重慶渝北支行也曾因存在違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款問題，被重慶銀監(jiān)局兩江銀監(jiān)分局處以罰款30萬元行政處罰。

    自2016年以來，資金不斷流向房地產(chǎn)行業(yè)，違規(guī)操作的項(xiàng)目案例屢見不鮮，不只是一家銀行，或一家銀行的某個(gè)項(xiàng)目。

    “兩年來，特別是去年，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求特別旺盛，出現(xiàn)違規(guī)操作的項(xiàng)目時(shí)有發(fā)生，因?yàn)橛行╉?xiàng)目碰上了，銀行職員也‘迫不得已和身不由己’?！币晃徊辉竿嘎渡矸莸你y行高管在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，頗為感慨的表示。

    具體來說，“一方面，房地產(chǎn)對(duì)資金的需求強(qiáng)烈，另一方面，在地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的行情下，銀行也把地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)看的很重。從2015年以來，國(guó)家的去庫存政策，催生房地產(chǎn)市場(chǎng)從平穩(wěn)態(tài)勢(shì)迅速向火爆轉(zhuǎn)化，房?jī)r(jià)不斷飆升，銀行信貸向房貸傾斜；2016年末雖然啟動(dòng)了金融去杠桿，但銀行為了業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，不斷創(chuàng)新派生M2（廣義貨幣），悄悄的暗中推高了企業(yè)、政府、居民杠桿，同時(shí)為了規(guī)避監(jiān)管、使收益最大化，銀行資金還巧妙“出表”，表外業(yè)務(wù)風(fēng)生水起?！?/p>

    房地產(chǎn)則成為資金流入的主要行業(yè)，不管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個(gè)人住房貸款，需求表現(xiàn)的尤其旺盛，而2017年，住房信貸市場(chǎng)則發(fā)生了變化，盡管有些銀行在資金運(yùn)營(yíng)管理上，使出渾身解數(shù)，但仍顯捉襟見肘，供不應(yīng)求。

    農(nóng)業(yè)銀行(601288)武漢某支行張經(jīng)理說：“前幾年，我們的地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，有時(shí)要主動(dòng)找地產(chǎn)商合作的，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的企業(yè)或項(xiàng)目，我們甚至還要去公關(guān)，因?yàn)楦骷毅y行都在爭(zhēng)。但從去年年初，市場(chǎng)就反轉(zhuǎn)了，我們的資金不夠用了。特別是年底資金更緊，我們1月的額度在上半月幾乎就用光了。住房貸款手續(xù)辦好了的算幸運(yùn)，手續(xù)沒辦好的只有往后排、等著了?！?/p>

    而當(dāng)記者問及住房信貸資金緊張的局面2018年何時(shí)能得到緩解，張經(jīng)理表示很難預(yù)判，但就是感覺總體上會(huì)趨于緊張，

    實(shí)際上，就武漢市場(chǎng)2017年的表現(xiàn)看，很多地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中，都會(huì)遇到按揭貸款辦理進(jìn)度跟不上銷售，而影響資金回籠的現(xiàn)象。

    不少開發(fā)商或地產(chǎn)項(xiàng)目，為彌補(bǔ)因按揭貸款辦理難而影響資金回籠的問題，則采取了提高購(gòu)房者首付比例，甚至強(qiáng)行要求購(gòu)房者全款買房。

一位不愿透露身份的武漢地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)在接受采訪時(shí)說：“這也是無奈之舉，一邊房子熱賣，一邊銀行按揭資金貸不出來，只能優(yōu)先選擇能拿出更多錢的人買房?！?/p>

    不少購(gòu)房者為了籌集更多購(gòu)房資金，要么靠從親戚朋友處借，要么先向小額信貸借款或以其他名義從銀行貸款。而市場(chǎng)上以銀行的名義打電話聯(lián)系消費(fèi)者，提供信用貸款或抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)也屢見不鮮。

    在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者暗訪時(shí)，一位銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者：“根據(jù)你的資產(chǎn)信用，我們可以向你提供無抵押信用貸款，年利率最低7.3%，信貸額度在30萬元至100萬元，具體向你貸款金額多少？要結(jié)合你的需要與銀行信用情況。”而當(dāng)記者問及貸款的資金能否用以買房交首付款？這位經(jīng)理說：“資金貸給你了，如何使用和安排是你們自己的事兒！”

    種種跡象表明，各種名頭的消費(fèi)貸款在不斷流入樓市，盡管這在有些城市已經(jīng)遭遇較為嚴(yán)厲的金融監(jiān)管，但在有些城市卻屢禁不止。

    監(jiān)管從嚴(yán) 銀行縮表收縮流動(dòng)性

    金融亂象引發(fā)金融監(jiān)管爆發(fā)升級(jí)。

    2017年，銀監(jiān)會(huì)掀起的“三三四十”檢查共發(fā)現(xiàn)6萬多問題，涉及金額17.65萬億元。2018年1月13日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》，《通知》稱，將在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)全面開展專項(xiàng)整治評(píng)估工作，并于2018年3月10日前上報(bào)評(píng)估報(bào)告。

    2018年1月17日，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清接受專訪時(shí)特別指出，需要著力降低企業(yè)負(fù)債率，抑制居民部門杠桿率；嚴(yán)格規(guī)范交叉金融產(chǎn)品，繼續(xù)拆解影子銀行；有序處置高風(fēng)險(xiǎn)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)；深入整治各種違規(guī)金融行為，堅(jiān)決打擊各種非法集資活動(dòng)；繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向。

    2018年1月19日，中國(guó)人民銀行公布的《2017年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2017年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額21.9 萬億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速雖然比上年末低14.5 個(gè)百分點(diǎn)，但2017年全年度2.76萬億元的新增個(gè)人住房貸款規(guī)模，是2010年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的年度第二高。而2016年末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14 萬億元，全年增加4.96萬億元。

    連續(xù)兩年高位增長(zhǎng)后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)吸納的資金量已經(jīng)非常龐大。處于高位盤整中的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)需要強(qiáng)大的資金支撐，然而從當(dāng)前的金融監(jiān)管升級(jí)態(tài)勢(shì)看，房地產(chǎn)業(yè)所依賴的強(qiáng)大資金流正被分流或抑制，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是購(gòu)房者，都面臨比較尷尬的境地。

    郭樹清稱，在本輪金融監(jiān)管中，金融管理部門正在從同業(yè)、理財(cái)、表外業(yè)務(wù)三個(gè)領(lǐng)域入手，開展多個(gè)專項(xiàng)治理和綜合治理。銀行業(yè)資金脫實(shí)向虛勢(shì)頭得到初步遏制，金融系統(tǒng)的杠桿率得以降低，已有有100多家銀行主動(dòng)縮表。

    中國(guó)建設(shè)銀行(601939)湖北省分行住房金融業(yè)務(wù)部總經(jīng)理洪秀華在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪中顯得頗為低調(diào)和謹(jǐn)慎。

    “當(dāng)前，銀行已開始縮表，從市場(chǎng)表現(xiàn)看，地產(chǎn)信貸資金吃緊，從趨勢(shì)看，要得到緩解比較難，因?yàn)榇蠹叶荚谑湛s流動(dòng)性。這會(huì)對(duì)住房信貸總體規(guī)模有影響，2018年甚至?xí)热ツ晷刨J量還要少?！焙樾闳A說：“金融監(jiān)管升級(jí)對(duì)銀行的表外業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大沖擊，銀行運(yùn)作的資金量正在減少。而從去年三季度開始，受美聯(lián)儲(chǔ)加息影響，央行也不斷小幅上調(diào)公開市場(chǎng)利率，讓商業(yè)銀行的資金成本也上升了。”

    銀行縮表，收縮流動(dòng)性，再加上資金成本趨升，房地產(chǎn)金融信貸將會(huì)面臨雙重成本高企疊加的壓力，2018年，居民購(gòu)買力相對(duì)大幅下降。

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢各商業(yè)銀行在2017年普遍調(diào)高了個(gè)人住房信貸利率，首套房在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%，而二套房則上浮20%以上。一位武漢購(gòu)房者有買套面積大點(diǎn)的房子的想法，在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，頗為焦慮的說：“買什么樓盤？怎么買？我都很猶豫和糾結(jié)，因?yàn)殂y行按揭貸款上浮后，我要承受更多貸款。而目前性價(jià)比好的樓盤都在搶，好的樓盤地產(chǎn)公司需要高首付或全款，我要是去搶，就需要先融資，這部分信貸成本就會(huì)更高,真讓人鬧心?！?/p>

    對(duì)于首套房按揭利率普遍上調(diào)，市場(chǎng)上有很多人抱怨認(rèn)為，這是對(duì)剛需的傷害。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，對(duì)剛需、改善型住房需求，與投機(jī)需求，要實(shí)行差別化調(diào)控，2018年對(duì)購(gòu)買首套房的剛需是否能有傾斜政策？

    洪秀華說：“我們對(duì)剛需和改善型需求，特別是對(duì)剛需首套房是支持的，但剛需首套房的資金信貸量也十分龐大，我們往往也供不應(yīng)求?！?/p>

    從房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，銀行業(yè)務(wù)品種很多，而2017年有一個(gè)新的變化，租賃住房借助國(guó)家租購(gòu)并舉傾斜政策，已成為了一個(gè)風(fēng)口。建設(shè)銀行作為我國(guó)住房金融規(guī)模最大，起步最早的國(guó)有商業(yè)銀行，在房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人住房貸款等主要產(chǎn)品之外，率先創(chuàng)新推出了租賃住房開發(fā)貸、住房租賃運(yùn)營(yíng)貸款、住房租賃個(gè)人貸款（按居貸）等細(xì)分業(yè)務(wù)。隨后中國(guó)銀行(601988)、中信銀行(601998)等也相繼跟進(jìn)布局租賃住房金融。

    洪秀華認(rèn)為，雖然目前這些租賃住房金融產(chǎn)品處于市場(chǎng)試水階段，而在房地產(chǎn)信貸總規(guī)模一定的情況，租賃住房的信貸發(fā)放，占據(jù)一定額度后，商品住房開發(fā)貸、個(gè)人住房貸款等業(yè)務(wù)的規(guī)模也會(huì)受到擠壓和影響?！?/p>

    而從銀行整體金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，國(guó)家則在總體方向上鼓勵(lì)各銀行脫虛向?qū)?、削峰填谷?/p>

    農(nóng)業(yè)銀行武漢分行的張經(jīng)理說：“在整體信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整方向上，國(guó)家鼓勵(lì)我們盤活不動(dòng)產(chǎn)，把資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)，但一旦資金貸出去了，能否有預(yù)期回報(bào)就很難說了。”

    1月25日，就在記者發(fā)稿之時(shí)，央行于去年9月就已決定的對(duì)普惠金融定向降準(zhǔn)，開始正式實(shí)施，這個(gè)激勵(lì)措施將進(jìn)一步支持和鼓勵(lì)銀行加大對(duì)普惠金融領(lǐng)域的投放。

    而已經(jīng)沉淀大量銀行資金，同時(shí)，仍然繼續(xù)渴求大量資金的房地產(chǎn)業(yè),2018年無疑將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。