"地王"欲增高意在牟暴利 先高價(jià)拿地后調(diào)整規(guī)劃

     近日，廣州城建集團(tuán)對(duì)媒體通報(bào)，該公司所拍的“地王”(珠江新城D8—C3)建筑高度擬由100米調(diào)整為156米，但容積率和總建筑面積嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓指標(biāo)保持不變。該規(guī)劃調(diào)整已經(jīng)在政府職能部門網(wǎng)站公示，目前廣州城建集團(tuán)正對(duì)該地塊物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。

    珠江新城D8—C3地塊位于廣州珠江新城海業(yè)路上，用地面積僅為3000多平方米。在去年6月，廣州城建集團(tuán)以3.45億元的價(jià)格競(jìng)得該地塊，樓面地價(jià)達(dá)15324元/平方米。

    廣州城建集團(tuán)表示，長(zhǎng)高56米后，該處物業(yè)住宅平均層高達(dá)3.5米，通風(fēng)、采光、空間等與普通住宅將不可同日而語(yǔ)。業(yè)內(nèi)人士表示，通過(guò)提高層高提升豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn)，借此推高房?jī)r(jià)，有助于“地王”解套。

    離土地出讓時(shí)間僅幾個(gè)月就準(zhǔn)備調(diào)整規(guī)劃，一些想長(zhǎng)高的“地王”又引發(fā)了公眾的關(guān)注。

    從公開(kāi)報(bào)道看，去年出讓的土地除正在辦理各種手續(xù)以外，已有不少打起更改規(guī)劃的主意。拿地后改規(guī)劃不新鮮了，新鮮的是各地“地王”要求改的內(nèi)容幾乎一致——讓“地王”長(zhǎng)高；理由更是驚人的一致——改善樓盤品質(zhì)，為了更有效利用土地；面對(duì)質(zhì)疑，其解釋更是一致——不要擔(dān)心，容積率沒(méi)有變化，也沒(méi)有賺更多的錢，對(duì)周邊樓盤也不會(huì)有影響，會(huì)使城市更加美觀等等。

    聽(tīng)著開(kāi)發(fā)商的解釋，似乎全是為公眾為社會(huì)著想了，可往深里一想，真是這樣嗎？

    品質(zhì)改善了，不能賺更多的錢，難道品質(zhì)是白改善的？建筑高度增加了，對(duì)周邊樓盤沒(méi)有影響？難道太陽(yáng)會(huì)主動(dòng)升高，彌補(bǔ)“地王”長(zhǎng)高后對(duì)鄰樓采光的影響？再者，當(dāng)年拿地時(shí)，關(guān)于地塊出讓說(shuō)明書中的高度、容積率等限制條件，“地王”得主肯定知道后才豪氣干云瘋狂“追求”該地塊的。現(xiàn)在土地出讓合同都簽了，又嫌能建的樓不夠高，哪有這個(gè)道理！

    現(xiàn)在，改變?nèi)莘e率、圖謀高利潤(rùn)已成為一種愈演愈烈的不正常現(xiàn)象，也引起了國(guó)家有關(guān)部門警覺(jué)，查處力度也很大。但對(duì)于建筑限高，公眾并不了解多少，所以一些開(kāi)發(fā)商一再聲稱“建筑規(guī)模不變”、“用地面積不變”。

    實(shí)際上，《物權(quán)法》出臺(tái)后，土地使用權(quán)就分為3個(gè)空間層面：地下、地表和空中。對(duì)高層寫字樓或住宅而言，超過(guò)一定層數(shù)后，樓價(jià)是隨高度而分段上升的，因?yàn)樗商峁└玫囊曇熬坝^，也就是說(shuō)增高后的“地王”獲得較高利潤(rùn)的可能性就會(huì)增大。還有，規(guī)劃是土地出讓的前置條件，地價(jià)就是由這些限高、容積率等規(guī)劃指標(biāo)決定的，規(guī)劃調(diào)整就是利益的調(diào)整。

    不管什么原因，只要這些地塊規(guī)劃最終得以調(diào)整，就打破了原競(jìng)價(jià)秩序，損害了當(dāng)初其他參加拍地的競(jìng)買者的潛在利益，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平、公正和公開(kāi)。

    在有限的空間，確定城市形象，規(guī)劃很重要，規(guī)劃的遺憾是最大的遺憾。正因?yàn)槿绱?，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)規(guī)劃的編制有著嚴(yán)格要求，一旦形成控制性詳規(guī)，除非萬(wàn)不得已，不得調(diào)整。人們普遍擔(dān)心，如果“地王”更改限高等規(guī)劃指標(biāo)的成功率越來(lái)越高，勢(shì)必會(huì)使今后企業(yè)拿地更加有恃無(wú)恐。

    不可否認(rèn)，有些規(guī)劃確實(shí)不合理，需要局部調(diào)整。如果確有必要調(diào)，必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，規(guī)劃部門必須陽(yáng)光操作、秉公辦事，對(duì)調(diào)整的原因、利弊都要及時(shí)公開(kāi)，讓社會(huì)監(jiān)督。對(duì)這種試圖拿地后調(diào)整規(guī)劃的行為，國(guó)土部門要嚴(yán)格按出讓合同規(guī)定執(zhí)行，防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)改規(guī)劃拖延開(kāi)工時(shí)間，監(jiān)察等相關(guān)部門要保持高度警惕，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)督。