房地產(chǎn)市場跌宕起伏 起承轉(zhuǎn)合:樓市一年"演"四場

     據(jù)《國際金融報(bào)》報(bào)道 從2009年3月到2010年3月，中國房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏，土地市場也是硝煙四起，地王層出不窮，圈地布局也逐漸從一線城市蔓延至二三線城市。

    而每年3月，都是當(dāng)年房地產(chǎn)市場的“定調(diào)月”。2009年3月，房地產(chǎn)市場從全球金融危機(jī)中快速“解凍”，創(chuàng)下連續(xù)10個(gè)月的瘋狂暴漲。今年的3月似乎也沒有逃離這一宿命，從3月下旬開始，各地房地產(chǎn)市場又蠢蠢欲動。

　　起：得益救市

    得益于從2008年9月開始的房地產(chǎn)救市政策，2009年3月，房地產(chǎn)市場觸底反彈。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2009年5月發(fā)布的“1-4月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況”顯示，當(dāng)期全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%，其中，商品住宅銷售面積增長18.6%。

    持續(xù)放大的交易量也使房價(jià)出現(xiàn)止跌跡象。2009年4月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.1%，但降幅已經(jīng)比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月到4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元，同比增長4.9%，增幅比1-3月提高0.8%。

    隨著復(fù)蘇跡象的逐步顯現(xiàn)，地王也開始了2009年的首場演出。2009年4月29日，杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司以7億元人民幣奪得杭州上城區(qū)南山路勾山里B地塊，樓面地價(jià)高達(dá)4.6萬元/平方米，成為2009年樓市回暖過程中的重點(diǎn)城市首個(gè)“地王”。

    2009年5月27日，國務(wù)院出臺《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，明確保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”，這一調(diào)整有利于對房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是普通商品住房項(xiàng)目的企業(yè)開發(fā)貸款的信貸支持。

    承：地王登場

    地王這一角色，在2009年的房地產(chǎn)舞臺上尤為引人注目，那一手“面粉貴過面包”的絕活，也令人長久難忘。2009年，大型房地產(chǎn)開發(fā)商爭相拿地，競價(jià)成交，地王頻現(xiàn)。

    2009年6月25日，北京市土地儲備中心一日成交7塊土地，其中4塊是通過現(xiàn)場拍賣高溢價(jià)成交，而通州區(qū)九棵樹地塊溢價(jià)達(dá)到123%。緊接著，6月30日，11家房地產(chǎn)企業(yè)集結(jié)于北京國土資源局拍賣大廳，經(jīng)過97輪競價(jià)，價(jià)格由26.06億元到40.6億元，最終由具有國資背景的中化方興競得。這一價(jià)格也刷新了北京公開出讓土地的最高總價(jià)記錄。11月20日，北京大龍房地產(chǎn)有限公司以50.5億元競得順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，北京單價(jià)、總價(jià)新地王誕生。

    在上海，2009年9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元奪下普陀長風(fēng)地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129%。9月30日，上海地王記錄再次被刷新。拿下多塊“地王”的綠地集團(tuán)，以72.45億元的價(jià)格拿下徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊，樓板價(jià)格27231元/平方米，溢價(jià)率111%。

    同時(shí)，上海商品住房均價(jià)于去年8月份達(dá)到波峰18508元/平方米，同比上漲37.04%。2009年8月8日，上海浦東星河灣開盤創(chuàng)出“奇跡”，首日即銷售264個(gè)單位，成交金額超過40億元，開盤共開售322個(gè)單位，銷售均價(jià)更達(dá)到4.68萬元。

    盡管上海市商品住房價(jià)格在第三季度出現(xiàn)了小幅調(diào)整，但隨后商品住宅價(jià)格再一次呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢。數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)均價(jià)從9月的16290元/平方米重新上漲至11月的18274元/平方米。而2009年11月28日，中糧海景一號又刷新了浦東星河灣的銷售記錄，開盤2小時(shí)之內(nèi)售出了23億元。

　　轉(zhuǎn)：調(diào)控出動

    2009年房地產(chǎn)市場的火辣，終于引來了各方關(guān)注，一系列調(diào)控措施在2009年第三季度后陸續(xù)出臺。

    2009年9月，國土部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方采取切實(shí)措施促進(jìn)建設(shè)用地的有效利用。對取得土地后滿2年未動工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用。

    11月，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。

    12月，國務(wù)院常務(wù)會議將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。隨后，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。

    12月17日，財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委聯(lián)合出擊，公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。

    2010年1月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）發(fā)布，二套房貸政策重新收緊，明確二套房首付比例必須不低于40%。3月，國土資源部網(wǎng)站掛出《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（“國19條”），被認(rèn)為是國家旨在從土地市場抑制房地產(chǎn)市場熱炒。

    3月，國資委表示除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以打擊投機(jī)投資、遏制房價(jià)過快上漲為調(diào)控主要目標(biāo)，使房地產(chǎn)市場在2010年初一度陷入觀望。

　　合：重蹈覆轍？

    2010年2月，上海臨港新城４幅土地以總價(jià)28.5億元的價(jià)格成交，樓板價(jià)最低7100元/平方米，最高7500元/平方米。上海地價(jià)一年來首次出現(xiàn)明顯回落。除一幅土地出現(xiàn)現(xiàn)場競價(jià)之外，另外３幅均以掛牌價(jià)格成交。而就在兩個(gè)月之前，臨港新城的土地還被眾多開發(fā)商爭搶。

    數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，北京、上海、天津等28個(gè)城市的成交量跌幅環(huán)比前一周下跌近五成以上。2月，上海樓市供求量創(chuàng)5年來新低，但上海房價(jià)并未有明顯松動。

    到了3月，一切又有了翻天覆地的變化。2010年3月，上海市商品住宅成交面積為80萬平方米，比2月大漲150%，成交量也在連續(xù)3個(gè)月下跌后止跌反彈，商品住宅成交均價(jià)為19767元/平方米，與2009年3月相比大幅上漲了48%。

    同時(shí)，3月的上海又出現(xiàn)了“日光盤”。3月20日，嘉定保利家園開盤，270套房源均價(jià)1.55萬元/平方米,一天之內(nèi)全部消化。3月27日，浦東保利林語溪開盤，均價(jià)1.5萬元/平方米的100套住宅開盤當(dāng)日全部售出。3月15日，在北京土地市場接連誕生3塊“地王”，其中單價(jià)“地王”兩度被刷新。