養(yǎng)老地產(chǎn)"成長"困局 房企:不賣房很難盈利

    養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這一概念在整個地產(chǎn)行業(yè)里并不算新潮，很早之前就有房企項目主打過“老年社區(qū)”的概念。不過，最近兩年在國家政策支持下，養(yǎng)老地產(chǎn)又取得了較大規(guī)模的發(fā)展。開發(fā)商一方面視這一產(chǎn)業(yè)為藍(lán)海，在鼓勵之下“潛入”；可另一方面，又與長租公寓“千帆競發(fā)”的趨勢不同，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，房企表現(xiàn)堪稱謹(jǐn)慎，甚至是踟躕……

    1 房企“摸著石頭過河”

    “房企做養(yǎng)老，不好做……”一位曾在北京某養(yǎng)老服務(wù)公司擔(dān)任過項目負(fù)責(zé)人的從業(yè)者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的潛力，但是也存在著相當(dāng)多的問題。比如長期重資產(chǎn)運營帶來的資金壓力；比如人們養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變不及預(yù)期；再比如市場剛剛起步，競爭無序，缺乏成熟的商業(yè)模式等，這一系列問題都是阻滯房企規(guī)模發(fā)展的原因。

    國泰君安證券一份研究報告顯示，目前養(yǎng)老市場上活躍的企業(yè)主要分為三類，一類是傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)。一類是以險資為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。而第三類才是以房企為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。從目前的情況來看，市場上多數(shù)房企雖然表現(xiàn)出了進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興趣，但大多止步于嘗試。僅有萬科、遠(yuǎn)洋、保利、綠地等幾家大型地產(chǎn)公司在這方面做出了規(guī)?；季?。

    目前萬科已建立起三條養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線：偏重于照顧半自理老人的城市機構(gòu)型產(chǎn)品“怡園”、持續(xù)照料型的“隨園”以及社區(qū)嵌入型的“嘉園”。遠(yuǎn)洋也在2013年正式推出養(yǎng)老服務(wù)品牌椿萱茂，提供全生命周期的各層級服務(wù)，尤其是失智照護(hù)是椿萱茂的一大特色。而保利也推出和熹會、西塘越等純養(yǎng)老項目。而一些企業(yè)，比如當(dāng)代，則將其常青藤Wholelife全生命周期養(yǎng)老模式放在國際區(qū)域公司的框架下，希望通過國際運營，積累更多的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗。

    對這些實力雄厚的房企來講，布局養(yǎng)老地產(chǎn)也依然是在摸著石頭過河。比如，北京萬科品牌部門就向記者表示：“萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)遵循的是小馬過河式的實踐，走一步，看清下一步，再走一步，如果發(fā)現(xiàn)是錯的，馬上就停下來、退回來?！?/p>

    萬科集團(tuán)高級副總裁、北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖把養(yǎng)老比作“萬科的彼岸”——看得見河水的波濤洶涌，又看得到彼岸寬廣的世界。劉肖說：“所以（養(yǎng)老）值得下閑棋賭一把?！彼X得，養(yǎng)老地產(chǎn)賭贏成為萬億市值企業(yè)的前景概率是很大的。“既不著急，又非常堅定，摸著石頭過河?！边@是劉肖的心態(tài)。

    2 居家養(yǎng)老仍占主流

    “養(yǎng)老觀念的改變不及預(yù)期使得目前養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展遇到了一定的阻力。”魏斌（化名）是一位同時有著房地產(chǎn)行業(yè)和養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的資深從業(yè)者。在他看來，如今的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)還是以居家養(yǎng)老為主，無論是我們的孝道文化還是養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展情況，都決定了這一結(jié)構(gòu)：“90%提倡居家養(yǎng)老，6%-7%是社區(qū)養(yǎng)老，3%-4%是機構(gòu)養(yǎng)老。”

    不過他也表示，機構(gòu)養(yǎng)老在未來十年之內(nèi)應(yīng)該會迎來第一次的高速發(fā)展期，70后家庭結(jié)構(gòu)基本是421型。一個小孩供養(yǎng)6位老人，拋開孝道文化的影響，一個人的確不太具備那樣的財力和精力。

    北京萬科養(yǎng)老負(fù)責(zé)人透露：“中國50后的高凈值財富人群，還沒有進(jìn)入養(yǎng)老的階段，所以，現(xiàn)在的養(yǎng)老市場僅僅是在青銅時代。20年后的中國，市場一定會誕生一家萬億市值的養(yǎng)老企業(yè)。占中國高凈值人群多數(shù)的60后、70后，將需要一些有特色的、有尊嚴(yán)的、有享受的、有交流的養(yǎng)老，等到他們進(jìn)入后，中國養(yǎng)老才可能迎來黃金時代?！薄霸邳S金時代來臨之前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化嘗試還只能是小眾化市場，行業(yè)缺乏規(guī)范，政策缺乏引導(dǎo)，從業(yè)者則充滿困惑。率先進(jìn)入這個行業(yè)的企業(yè)，都將經(jīng)歷艱難的探索與反復(fù)。萬科也不例外。”

    當(dāng)代置業(yè)國際區(qū)域公司CEO李瑩則表示：“預(yù)計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右；高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，老年撫養(yǎng)比將提高到28%左右；用于老年人的社會保障支出將持續(xù)增長；農(nóng)村實際居住人口老齡化程度可能進(jìn)一步加深?！?/p>

    3 “不賣房很難盈利”

    養(yǎng)老住區(qū)的項目不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)。有業(yè)內(nèi)人士表示，在日本，養(yǎng)老由政府扶植；在美國，則有醫(yī)保、養(yǎng)老保險的覆蓋，而在中國都不具備。在中國，如何制約房企將養(yǎng)老項目全部“地產(chǎn)化”是政府所面臨的問題，而如何解決服務(wù)與盈利之間的平衡則是房企面臨的困境。

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生曾對外公開表示，由于缺乏有效的投融資政策支持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍存在貸款難、投資期長、收益率低、企業(yè)生存困難；而在需求端激活老年人的存量資產(chǎn)，反向貸款（押金眾籌以利息養(yǎng)老）、以房養(yǎng)老等方面也缺少政策性引導(dǎo)。    

    “不賣房很難盈利，而賣房又背離了做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的初衷?！比缃耩B(yǎng)老地產(chǎn)就不尷不尬地卡在這樣的窘境。在如今的房地產(chǎn)市場上，養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分為兩大類，第一種是針對活力型老人的健康地產(chǎn)；第二種是針對有剛性養(yǎng)老需求的銀發(fā)社區(qū)，兩種產(chǎn)品都是以銷售為主。而持有型的產(chǎn)品，因為需要典型的重資產(chǎn)運營，一般企業(yè)負(fù)擔(dān)不起。所以才會出現(xiàn)只有資金實力雄厚的險資和品牌房企涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并且沒有規(guī)模化發(fā)展。

    一個典型的持有型養(yǎng)老項目是泰康燕園，背靠著險資機構(gòu)泰康人壽，配建醫(yī)院。運營模式是和保險產(chǎn)品捆綁，客戶躉交200萬購買保險產(chǎn)品，獲得入住燕園的資格。入住后再交房租和護(hù)理費。而這種模式也被泰康在全國擴(kuò)張。

    “不過200萬的養(yǎng)老入門門檻，對于一般老人來說不是一筆小數(shù)目?！北本┮火B(yǎng)老項目負(fù)責(zé)人坦言，如今比較受市場歡迎的仍然是以月為單位，繳納一定費用的養(yǎng)老模式。目前來看，房租+護(hù)理費+餐飲等其他費用是養(yǎng)老機構(gòu)的主要收益來源。而房企的養(yǎng)老項目，即便不考慮回報率的問題，一般對于現(xiàn)金流也有一定的要求。

    這兩年地產(chǎn)企業(yè)投資的高端地產(chǎn)養(yǎng)老價格都不低。比如位于東三環(huán)的恭和苑，平均每月養(yǎng)老費用都在1萬-3萬元。遠(yuǎn)洋·椿萱茂老年公寓單人間自理老人月費平均是9600元（不含護(hù)理費）。這些項目在市場上供不應(yīng)求。高凈值人群希望送家里的老人養(yǎng)老。但也有大量有養(yǎng)老需求的老人無法負(fù)擔(dān)高額的養(yǎng)老費用。

    嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，針對不同需求提供相關(guān)產(chǎn)品，是降低養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)成本的一個重要途徑。對房地產(chǎn)市場來說，積極針對養(yǎng)老群體提供24小時的社區(qū)型服務(wù)，是擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)背后盈利點的一個重要的機會。此外，當(dāng)前渴望擺脫以往銷售模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)依然面臨行業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)缺乏經(jīng)驗、人員流動過快等問題困擾，也未找到一條適合大眾企業(yè)的商業(yè)模式和盈利模式。

    4 痛點是獲取項目及服務(wù)

    無論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展、還是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場化、抑或是開發(fā)商所希望的，將地產(chǎn)和養(yǎng)老相結(jié)合，孕育出養(yǎng)老地產(chǎn)這樣的新生事物，目前都遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上發(fā)展完善。不少從業(yè)者都認(rèn)為，項目獲取是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)痛點。

    北京萬科首席拓展業(yè)務(wù)合伙人王峣指出，做養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院是特別專業(yè)的事情，不是說將閑置資產(chǎn)改造一下就能做的。目前萬科和北控合作的光熙門養(yǎng)老醫(yī)院算得上是一個改造成功的案例，只可惜這樣的項目還太少。不過，在政策的支持之下，這種情況也正有所改觀。未來，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、租賃等產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)投資扶持的重點。

    如今，政策對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持在土地市場上已經(jīng)開始顯現(xiàn)效力。記者根據(jù)北京市規(guī)土委公開資料統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年在昌平北七家、豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)以及平谷夏各莊地區(qū)均有養(yǎng)老用地出讓，而從今年起，這些地塊也將相繼進(jìn)入市場。

    一位業(yè)內(nèi)人士表示，做養(yǎng)老難，不僅難在資金與盈利。這個行業(yè)的痛點，一是受養(yǎng)兒防老等傳統(tǒng)觀念的影響，社會缺少養(yǎng)老服務(wù)方面的經(jīng)驗；二是居家養(yǎng)老占據(jù)主流，政府保障性機構(gòu)提供的又是基礎(chǔ)服務(wù)，因此，對于中高端的養(yǎng)老需求，沒有與之匹配的市場化標(biāo)準(zhǔn)。所以對于涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房企來講，如何做好服務(wù)，吸引更多的人進(jìn)入自己的養(yǎng)老項目就成為其獲取穩(wěn)定、持續(xù)現(xiàn)金流的必由之路。

    “養(yǎng)老地產(chǎn)核心仍然在于服務(wù)運營，而中國養(yǎng)老服務(wù)運營公司的流程體系、人才培養(yǎng)方面較為薄弱，各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人群消費層次和服務(wù)需求不盡相同?！崩瞵撜f：“因此選擇適配產(chǎn)品與運營模式，將決定項目成敗?！倍鴦⑿ひ脖硎?，萬科養(yǎng)老將繼續(xù)在服務(wù)鏈條上進(jìn)行完善?！叭绻f在護(hù)理能力提升是第一階段的話，培育專業(yè)醫(yī)護(hù)能力的第二階段已經(jīng)到來了?！?nbsp; 

    5 未來潛力可期

    對于以往習(xí)慣高利潤和高周轉(zhuǎn)的房企而言，堅持做下來，看中的是其未來發(fā)展的前景。

有業(yè)內(nèi)人士表示：“房企逐利，無可厚非，地產(chǎn)公司的很多賬不能單從一個項目的盈虧上來計算，還包括拿地成本、品牌效益、社會責(zé)任等?！?/p>

    “對于房企來說，適當(dāng)參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目，也能夠更好地把握此類市場的拿地規(guī)律?！眹?yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：更重要的是，能從此類拿地過程中培育開發(fā)經(jīng)驗和運營模式。

    李瑩也表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可挖掘的潛力極大?！艾F(xiàn)如今，傳統(tǒng)資金端口已開始將向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)以及由實體經(jīng)濟(jì)依托的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傾斜，以養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等作為投資重點，持有型物業(yè)成為未來地產(chǎn)發(fā)展的必然目標(biāo)與階段?！彼赋?，由于養(yǎng)老服務(wù)項目具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，后期由于運行成本遠(yuǎn)低于取費，盈利能力強，因此在具備成熟穩(wěn)定現(xiàn)金流后，可通過股權(quán)市場和債權(quán)市場兩個通道變現(xiàn)，股權(quán)市場即養(yǎng)老運營服務(wù)公司或基金上市，通過一級市場或二級市場實現(xiàn)原投資人的退出，也可直接向原投資人認(rèn)購擬上市公司股份等方式，債權(quán)市場退出模式則為現(xiàn)行通用的REITS、ABS、經(jīng)營性物業(yè)貸等模式。