2018年樓市巨變，去三四線城市買(mǎi)房的人醒醒吧

    不可否認(rèn)，2017年中國(guó)房地產(chǎn)的這輪“強(qiáng)勢(shì)去庫(kù)存”史無(wú)前例。政府去杠桿，百姓加杠桿，移花接木，堪稱(chēng)完美。

    本來(lái)三四線城市可以成為中國(guó)安居樂(lè)業(yè)的最后一方凈土，然而今年也跟著一線二線玩起了房?jī)r(jià)游戲。

    結(jié)果老大老二發(fā)現(xiàn)情況不妙，提前剎了車(chē)，但他倆卻因?yàn)椤暗妆P(pán)太高”，飄了起來(lái)~

    有些“專(zhuān)家”說(shuō)，三四線房?jī)r(jià)飆漲的邏輯主要在于需求隨著調(diào)控從一線到二線再到三四線的溢出效應(yīng)。

    那么今年貧困縣的房?jī)r(jià)翻番又怎么解釋?zhuān)吭僖缫膊豢赡芤绲截毨Эh吧。除非大批的年輕人選擇提前回家養(yǎng)老。

    三四線城市房?jī)r(jià)飄起來(lái)后，背后接盤(pán)的卻是收入不高，承受風(fēng)險(xiǎn)能力很差的老百姓。

    在房產(chǎn)研習(xí)社聽(tīng)了大家的故事之后，感慨頗多，所以子木決定做一期文章，幫助大家看清三四線城市房?jī)r(jià)瘋狂背后的本質(zhì)，在三四線城市置業(yè)有一個(gè)更好的選擇。

    01、奇怪的房?jī)r(jià)

    大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，2017年后中國(guó)三四線的房?jī)r(jià)很奇怪。就是房?jī)r(jià)先漲起來(lái)，然后才有了交易量。

    這也就是說(shuō)，房子在交易量低迷的情況下，房?jī)r(jià)竟然暴漲了。這完全不符合“供需關(guān)系”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

    其實(shí)換個(gè)層面也很好解釋?zhuān)驗(yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不能稱(chēng)作是真正意義的完全交易市場(chǎng)。

    就像之前有人問(wèn)任老，中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎？任老說(shuō)：“在中國(guó)，不讓你買(mǎi)房，也不讓你賣(mài)房，都不讓你交易了，還跌個(gè)屁啊，別的國(guó)家做不到，我們就可以。”

    所以三四線房?jī)r(jià)瘋漲的起因是莊家故意把價(jià)格抬高，制造上漲預(yù)期吸引散戶入場(chǎng)，然后擊鼓傳花，一棒接一棒的傳下去。

    至于用什么手段拉高的，很簡(jiǎn)單，棚改。

    這里，大家要留意一個(gè)詞，叫做“棚改貨幣化安置”。

    以往，政府拆掉棚戶區(qū)，會(huì)給你換一套安置房，這叫“實(shí)物安置”；而現(xiàn)在，都流行給你一筆補(bǔ)償款，你自個(gè)兒拿去買(mǎi)房吧。

    貨幣化安置的比例，在一二線城市中大約只有20%，但在三四線城市已高達(dá)80%。至于今年房?jī)r(jià)飆升的典型三線城市蕪湖，“貨幣化安置”的比例是100%！

    這筆錢(qián)可不是個(gè)小數(shù)字，那么政府從哪搞到這么多錢(qián)？

    這背后，又有央媽的貢獻(xiàn)。在2014年年底的時(shí)候，央媽大筆一揮，在國(guó)開(kāi)行等金融機(jī)構(gòu)中，搞出了一個(gè)叫PSL的東西來(lái)幫地方政府推進(jìn)棚改。

    PSL，中文名應(yīng)該叫“抵押補(bǔ)充貸款”。你別管他名字有多洋氣，實(shí)質(zhì)就是一種期限長(zhǎng)、利率低的貸款。

    大家都知道，影響房?jī)r(jià)的短期因素，其實(shí)是貨幣。如今央媽正在不斷收緊貨幣，但是通過(guò)這個(gè)PSL，依然可以給地產(chǎn)市場(chǎng)送錢(qián)。

    這錢(qián)有多少？子木查了下，截止 2016 年末， 央行PSL 余額為20526 億。

換句話說(shuō)，兩年來(lái)，央行為房地產(chǎn)市場(chǎng)定向放水2萬(wàn)億，而且主要都流向了三四線城市。

    然后你就看到，在一二線城市普遍限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)，資金鎖死的同時(shí)，三四線城市的房?jī)r(jià)水位漸漸抬高，領(lǐng)漲了今年樓市的下半場(chǎng)。

    其中漲得最多的三四線城市所在的省份是山東，例如威海、膠州、濰坊、臨沂等城市。

    原因也很簡(jiǎn)單。因?yàn)樯綎|省已經(jīng)連續(xù)3年，蟬聯(lián)棚戶區(qū)改造任務(wù)的全國(guó)冠軍了。

    記得在當(dāng)初7，8月份，三四線城市漲勢(shì)最猛的時(shí)候，有位粉絲咨詢我說(shuō)：“保定的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到2萬(wàn)了，再不買(mǎi)可能還會(huì)漲，就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)上車(chē)了！”

    我當(dāng)時(shí)送給他一句話，“保定，作為一個(gè)工業(yè)起家的城市，現(xiàn)在還在環(huán)保大潮中風(fēng)雨搖擺，憑什么支撐這么高的房?jī)r(jià)？憑愛(ài)嗎？”

    02、滿滿的愛(ài)

    可能這份愛(ài)，只有三四線城市的人才能真正的體會(huì)到。

    “棚改貨幣化安置”自啟動(dòng)以來(lái)，仿佛一夜之間很多人都成為了被親戚羨慕的拆遷戶。但實(shí)際上是，有些三四線城市的拆遷戶可真笑不出來(lái)。

    再拿保定舉例子，保定旁邊有一個(gè)清苑縣（現(xiàn)保定清苑區(qū)），經(jīng)過(guò)這輪大漲后，房?jī)r(jià)從7k飆升到1萬(wàn)左右，但是人均工資水平僅在3000左右。按照100平米的房子算，購(gòu)房成本直接增加了30萬(wàn)，購(gòu)房平均時(shí)長(zhǎng)足足拉升了10年…

    是不是貨幣化安置補(bǔ)給的拆遷費(fèi)又送進(jìn)去了？

    更令人感慨的是，有的縣城農(nóng)村宅基地不準(zhǔn)建房不準(zhǔn)翻蓋。不想挪窩的老人和換不起房子的中年人只能選擇城中新蓋的商品房，且低樓層買(mǎi)不起，只能去沒(méi)有電梯的高樓層。未來(lái)的生活你可以想象一下。

    所以表面看，拆遷完成以后，新房子都有人住了，老城區(qū)和農(nóng)村改建成商業(yè)用地風(fēng)景區(qū)了。城市一派新氣象，人人贊不絕口。

    實(shí)際上，原本不打算換房的中老年人也不得已把積蓄搭進(jìn)了房市，空房有了接盤(pán)俠，政府就完成了去庫(kù)存的任務(wù)，業(yè)績(jī)也就做出來(lái)了。

    其實(shí)所謂“棚改”，我總結(jié)的話就是：沒(méi)有需求，我就硬硬給你制造出一些需求出來(lái)，好為市場(chǎng)去庫(kù)存，而去庫(kù)存又是為了趕快固定超發(fā)的貨幣，并且準(zhǔn)備在全球性金融危機(jī)來(lái)臨前消滅掉這些超發(fā)的貨幣。

    上面冠冕堂皇，下面竭澤而漁。

    那么，這份愛(ài)你能受得住嗎？

    03、為何如此瘋狂？

    之前和朋友討論這個(gè)話題的時(shí)候，他反駁我說(shuō)：“這輪三四線上漲瘋狂的程度已經(jīng)遠(yuǎn)超預(yù)期，絕非只有棚改和政府拉升房?jī)r(jià)這么簡(jiǎn)單?！边@話我同意。

    要知道在化學(xué)里面，一個(gè)公式要想快速發(fā)生反應(yīng)，務(wù)必是要加入催化劑的。房產(chǎn)市場(chǎng)同理，三四線房?jī)r(jià)上漲的催化劑其實(shí)就是所謂的“有錢(qián)人”。

    而且這個(gè)“有錢(qián)人”分為兩類(lèi)，一類(lèi)是“真有錢(qián)人”，另一類(lèi)是“真有房人”。

    “真有錢(qián)人”不必多說(shuō)。對(duì)于那些人均工資3，4千的三四線城市來(lái)講，手上可以拿出錢(qián)來(lái)買(mǎi)房的人大部分是有些積蓄的小生意老板。

    隨著房?jī)r(jià)上漲，這部分人把所有流動(dòng)資金投進(jìn)了樓市，因?yàn)閷?duì)于三四線城市，投資產(chǎn)品少之又少，而且大漲的機(jī)會(huì)更是屈指可數(shù)。所以，話不多說(shuō)，一頓買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，至于泡不泡沫，反正生意伙伴老王買(mǎi)了。

    而“真有房人”，可以用“南京萬(wàn)人搶房事件”說(shuō)明白，而且這里務(wù)必要提一下。（畢竟1.2萬(wàn)人寒風(fēng)中夾著全款買(mǎi)房，這種事情歷史上少見(jiàn)。）

    有人問(wèn)，咋那么有錢(qián)呢？動(dòng)不動(dòng)就是500～1000萬(wàn)的，而且還是在限貸限購(gòu)的情況下。剛需是不可能掏出這么多錢(qián)的，能出的起這么多錢(qián)的早就付首付買(mǎi)房了，誰(shuí)還會(huì)拖到今天。

    這里面就要引入兩個(gè)概念，第一個(gè)概念是有房人士，第二個(gè)概念是住房抵押貸款。

    我們知道，從01年開(kāi)始，住房市場(chǎng)開(kāi)始飛速發(fā)展，到17年已經(jīng)歷經(jīng)了16年的時(shí)間，里面有多少人，當(dāng)初只是買(mǎi)1~2套房，有的是為了結(jié)婚用，有的是買(mǎi)了改善房。

    但是這些房產(chǎn)，如今價(jià)值都上漲10~15倍，當(dāng)初看起來(lái)如天文數(shù)字的貸款，如今只是毛毛雨，你能想象一個(gè)500萬(wàn)的房子，里面只掛了幾萬(wàn)元的貸款嗎。

    那么再引入第二個(gè)概念，住房抵押貸款，這批人看中了新房的套利機(jī)會(huì)，但是手里沒(méi)有現(xiàn)金，怎么辦，火速還清老房子的貸款，然后去銀行做抵押，這個(gè)抵押率是多少呢，6~7成。

    也就是說(shuō)一個(gè)500萬(wàn)的老房子，能貸出來(lái)300~350萬(wàn)元現(xiàn)金，貸款第一年還只需要付利息，不需要還本金。這樣的房子弄2套去做抵押，那就是600-700萬(wàn)現(xiàn)金！

    這個(gè)時(shí)候去搶新房啊，越大越好，越大賺的越多，先押600萬(wàn)現(xiàn)金在銀行卡里，然后去搖號(hào)搶房，500萬(wàn)的房子直接搶?zhuān)灰獡尩?，轉(zhuǎn)手就能賺100~150萬(wàn)，何樂(lè)而不為呢，膽子大一點(diǎn)1000萬(wàn)的房子都敢搶。

    其實(shí)，01年到14年買(mǎi)房的人，基本上都有這個(gè)能力玩這一套把戲，換句話說(shuō)，在手里幾乎沒(méi)有現(xiàn)金的情況下，南京有1套房，就敢去搶300~500萬(wàn)的房子，有2套房，1000萬(wàn)的都敢去搶?zhuān)耆强帐痔装桌堑挠螒?，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利。

    這就是南京萬(wàn)人全款搶新房的幕后故事。

    總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)人全款搶房，里面真正有全款的人很少，大部分都是通過(guò)抵押貸款從銀行套錢(qián)出來(lái)。而這萬(wàn)人里，是首套剛需的不是很少，是幾乎沒(méi)有，大部分都是用父母甚至爺爺奶奶的身份去購(gòu)買(mǎi)的，純粹是炒房。

    這個(gè)道理同樣適用于三四線城市。在房?jī)r(jià)上漲的情勢(shì)下，一二線的一部分人用已有的房子去銀行做抵押，然后投機(jī)在市場(chǎng)上購(gòu)進(jìn)新房賣(mài)出套利。只不過(guò)同樣的把戲用錯(cuò)了場(chǎng)景，那么結(jié)果可想而知。

    04、瘋狂的結(jié)局

    有人說(shuō)，對(duì)于大多數(shù)三四線民眾來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲跌也不重要，因?yàn)榇蠖鄶?shù)都只會(huì)買(mǎi)一套房，在房?jī)r(jià)大周期下，你的房子漲了，其它房子也漲了，你的房子降了，其它房子也降了。我不明白，這個(gè)是什么道理。

    “房?jī)r(jià)漲跌，在于杠桿”。而什么叫杠桿呢？

    就是我看到一個(gè)東西投資一塊錢(qián)，能夠賺兩塊錢(qián)，我有一萬(wàn)塊，能夠賺兩萬(wàn)，但我覺(jué)得這個(gè)東西發(fā)展?jié)摿薮?，我就拿十萬(wàn)塊錢(qián)去借了一百萬(wàn)，然后本來(lái)只能賺二十萬(wàn)的，現(xiàn)在就能賺兩百萬(wàn)，聽(tīng)起來(lái)是不是美滋滋？但這是在上漲的情況下。

    杠桿增大了收益，也增大了風(fēng)險(xiǎn)，也是十萬(wàn)塊錢(qián)，沒(méi)有杠桿，虧本了你只需要虧五萬(wàn)塊錢(qián)；因?yàn)楦軛U，現(xiàn)在你可能要虧五十萬(wàn)。

    本金沒(méi)了大不了重頭再來(lái)，但突然就負(fù)債幾十萬(wàn)對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)還是很難接受的。

    就例如棚改這個(gè)事兒，以前回遷還可以保證你在原地有原來(lái)的面積可住。

    現(xiàn)在是另買(mǎi)新房要一萬(wàn)一平，而且是大套間每間一百平以上，而你的平房老屋只有二十平，每平補(bǔ)你八千元，你還得負(fù)債八十多萬(wàn)才能有個(gè)住的地方，你說(shuō)你一個(gè)中老年人，月入四千，掏完棺材本還得欠人家?guī)资f(wàn)，這還怎么生活？

    05、三四線的未來(lái)

    再來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。截止目前為止，一二線和部分三四線任務(wù)完成的不錯(cuò)，去庫(kù)存效果顯著。

    年中漲起來(lái)的一部分三四線城市有些現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始回落。但是還有部分三四線城市和縣城還存在大量庫(kù)存。

    所以，2018年，這些城市和縣城還將繼續(xù)把擊鼓傳花的游戲玩下去。至于是哪些城市，太多也說(shuō)不完。

    但子木會(huì)給你以下幾點(diǎn)建議：

    1.“棚改貨幣化安置”，只是短期內(nèi)急劇釋放了剛性住房需求。棚改規(guī)模越大，地方房?jī)r(jià)泡沫越大。棚改透支的是未來(lái)幾十年的居民勞動(dòng)力。

    2.“人口凈流出”這個(gè)指標(biāo)，對(duì)于三四線城市來(lái)講是致命的。拿哈市來(lái)講，雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在漲，但是人口還是在不斷地向一二線大城市遷移。如果你所處的三四線城市房?jī)r(jià)還在上漲，現(xiàn)在入場(chǎng)，未來(lái)降價(jià)都未必能夠賣(mài)的出去。所以大家還是要理性分析，看下自己所在城市的具體情況。

    3.一定要明白“不賺最后一個(gè)銅板”的道理。在這些城市房子比較多的朋友，不妨在高位拋出一兩套，去一二線城市上車(chē)。相信后者的增值潛力，大概率會(huì)超過(guò)前者。

    5.如果你所處的三四線城市或者縣城還沒(méi)有開(kāi)始漲價(jià)，是剛需的話就盡快上車(chē)吧，畢竟結(jié)婚娶媳婦兒，房子是基礎(chǔ)。

    6.至于還想在這些三四線城市搞房產(chǎn)投資的朋友，省省吧，不妨把錢(qián)放進(jìn)一二線，給中國(guó)百姓安居樂(lè)業(yè)最后的凈土留個(gè)機(jī)會(huì)吧。