投資需求大幅釋放 3月重點(diǎn)城市商品房銷售回暖

    中國指數(shù)研究院最新公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年3月，絕大部分城市商品房成交面積環(huán)比上漲，平均漲幅達(dá)90.04%；30個(gè)重點(diǎn)城市中，6座城市環(huán)比增幅超過100%，其中深圳位居漲幅榜首，環(huán)比上漲185.96%，其次是武漢，上漲153.55%。僅三亞、溫州的成交面積環(huán)比下跌。

    成交價(jià)格漲跌交織，重點(diǎn)城市中，寧波成交均價(jià)環(huán)比上漲13.32%，漲幅最大；位居跌幅榜首的是三亞，成交均價(jià)環(huán)比下跌26.34%。京津滬成交均價(jià)環(huán)比分別上漲15.23%、5.08%、0.98%，其中，京津兩市成交價(jià)格達(dá)到歷史最高水平。而深圳、武漢成交均價(jià)環(huán)比下跌超過15%。

    投資需求大幅釋放

    3月中旬以來，多個(gè)重點(diǎn)城市的一、二手房銷售額同比、環(huán)比均大幅回升。北京等城市最近幾天商品房單日銷售套數(shù)屢創(chuàng)新高，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士指出，樓市交投活躍很大程度上與投資需求大幅釋放有關(guān)。

    中國人民銀行最新公布的《2010年第一季度北京市城鎮(zhèn)居民購房狀況調(diào)查》顯示，投資性購房居民占比創(chuàng)近兩年以來新高，達(dá)到23.1%。

    3月份，受地王以及新城規(guī)劃影響，北京投資性購房的比例進(jìn)一步提高。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的抽樣調(diào)查顯示，3月北京購房者中投資比例達(dá)到41.2%，超過市場(chǎng)最火爆的2009年11-12月。

    調(diào)查顯示，在通州、望京等部分熱點(diǎn)地區(qū)，投資比例已經(jīng)高達(dá)5成，業(yè)主捂盤惜售、購房者盲目追高，今年1-2月份因觀望而壓抑的購房需求在3月集中釋放。由此推升房地產(chǎn)市場(chǎng)“量價(jià)齊升”。

    投資性需求釋放的另一大原因，則是商品房庫存持續(xù)減少。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)城市商品房可售量普遍下跌，廈門下跌幅度最大，環(huán)比下跌12.32%。南京、杭州、寧波等城市商品房庫存環(huán)比下跌近10%。

    四月成交量或下降

    華泰聯(lián)合證券房地產(chǎn)分析師魚晉華認(rèn)為，年輕人首次置業(yè)需求、中年家庭小房換大房需求以及高端家庭的資產(chǎn)配置型需求在3月份集中釋放后，隨著季節(jié)性因素的變化，預(yù)計(jì)4月份樓市成交量環(huán)比將很難有顯著增長，而由于去年同期的基數(shù)過高，重點(diǎn)城市4月份的成交量同比可能下滑30%-40%。

    魚晉華預(yù)計(jì)，今年下半年，信貸投放會(huì)進(jìn)一步趨緊；同時(shí)2009年下半年開始激增的新房開工量將在2010年的下半年陸續(xù)形成供給，供需將趨于平衡，甚至供大于求，由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的壓力將顯現(xiàn)。

    值得注意的是，3月份開始，京滬等城市高端物業(yè)的租金已經(jīng)開始下滑。以北京為例，我愛我家市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度的北京高端物業(yè)的租賃價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月下滑，其中，高端住宅租金同比下跌3.81%，寫字樓租金同比下降近5%。

    我愛我家指出，近幾年，一線城市高端物業(yè)供應(yīng)量和竣工量均有明顯增長，但租賃需求卻沒有相應(yīng)增長。首先，大量外企高端雇員流失在很大程度上減少了高端住宅的租賃需求；其次，去年以來，高端寫字樓租金呈下降趨勢(shì)，這也拉低了高端物業(yè)的租金水平。