農(nóng)村土地改革探索宅基地“三權(quán)分置”

    今年50歲的羅先生在安徽合肥經(jīng)商多年。出生于農(nóng)村的他，老了之后想回農(nóng)村住。羅先生想知道，他可不可以去農(nóng)村買房或租房。

    山東青島的段女士到城里打工3年了，半年前，她所在的村子周圍建起了產(chǎn)業(yè)園，有家企業(yè)想將段女士閑置的房子租下來(lái)，改造成員工宿舍?？墒嵌闻柯?tīng)說(shuō)，農(nóng)村宅基地出租有限制。

    一直以來(lái)，圍繞農(nóng)村宅基地的各種討論與疑問(wèn)不曾間斷。近日，政府的制度創(chuàng)新，為很多疑問(wèn)給出了答案。

    1月15日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示，中國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。

    中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院環(huán)境經(jīng)濟(jì)研究室主任余振國(guó)在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，宅基地“三權(quán)分置”對(duì)于打好脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)、落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)等都將發(fā)揮良好的推動(dòng)作用。

    農(nóng)村租房更有譜了

    宅基地“三權(quán)分置”后，羅先生可以放心到農(nóng)村租房了。

    宅基地“三權(quán)分置”后，宅基地所有權(quán)歸村集體，資格權(quán)歸農(nóng)戶，使用權(quán)可以放活。中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)系教授李秉龍向本報(bào)表示，宅基地“三權(quán)分置”最關(guān)鍵的是“放活使用權(quán)”，這樣一來(lái)，農(nóng)戶就可以將宅基地有規(guī)劃地投入市場(chǎng)。

    事實(shí)上，由于農(nóng)村房屋的租金低廉，目前城里人在城郊村、城中村租賃村民房屋居住的情況不在少數(shù)。余振國(guó)表示，“適度放活宅基地使用權(quán)”意味著宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行規(guī)范流轉(zhuǎn)，“去農(nóng)村租房”這個(gè)事更有保障了。

    適度放活宅基地使用權(quán)，實(shí)際上激活了城市人去鄉(xiāng)村利用宅基地發(fā)展的機(jī)會(huì)。中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才認(rèn)為，城市人參與到對(duì)宅基地的利用中，輔助規(guī)劃宅基地建設(shè)，可以達(dá)到城市資本融入鄉(xiāng)村建設(shè)的目的，這有利于打開(kāi)新的創(chuàng)新空間，有利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

    但即使宅基地“三權(quán)分置”后，羅先生到農(nóng)村買房的想法還是難以實(shí)現(xiàn)。

    國(guó)土資源部副部長(zhǎng)趙龍?jiān)硎?，宅基地是農(nóng)村集體的基本福利制度，國(guó)家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟(jì)成員之間流動(dòng)，按照法律和登記規(guī)則，城市居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地是拿不到合法產(chǎn)權(quán)的。

    因此，在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，姜大明強(qiáng)調(diào)，“城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開(kāi)?！?/p>

    “城里人不可以到農(nóng)村買宅基地，但是，農(nóng)村人可以買，這個(gè)農(nóng)村人可以是本村集體的，也可以是外村集體的。”中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問(wèn)題研究所所長(zhǎng)朱啟臻說(shuō)。

    跟羅先生一樣，浙江杭州的胡女士退休后也想回農(nóng)村住。對(duì)于去農(nóng)村租房，胡女士提出了自己的疑問(wèn)：“我交了租金，有了對(duì)宅基地的使用權(quán)，那我可以改造房子嗎？”

    對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，李秉龍認(rèn)為，“現(xiàn)實(shí)中，宅基地與房屋是緊密聯(lián)系在一起的，兩者無(wú)法分離。城市居民通過(guò)合法渠道獲得一定期限的宅基地使用權(quán)，但是從現(xiàn)行政策來(lái)看，在宅基地上建造房屋需要經(jīng)過(guò)審批、符合政府設(shè)定的規(guī)范才行?！?/p>

    在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，姜大明也指出，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制這個(gè)原則不能破，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院、私人會(huì)館等。

    農(nóng)民收入更有根了

    事實(shí)上，宅基地制度改革一直在進(jìn)行，目前，全國(guó)已有33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）。2017年11月20日，十九屆中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，拓展宅基地制度改革試點(diǎn)范圍。

    作為全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)之一，浙江義烏從2015年起率先探索農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”，從宅基地“取得置換、抵押擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)明晰、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個(gè)方面創(chuàng)新，激活農(nóng)村“沉睡”的資源。

    “三權(quán)分置”給農(nóng)民帶來(lái)哪些好處？義烏 市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)張黎明分析說(shuō)，“原來(lái)宅基地只有所有權(quán)和使用權(quán)，現(xiàn)在派生出資格權(quán)。比如說(shuō)，36平方米的宅基地，土地所有權(quán)依然是屬于集體的，但是36平方米的資格是屬于農(nóng)民的。這個(gè)資格取得之后，農(nóng)民就可以用使用權(quán)去抵押，或者有限期轉(zhuǎn)讓。這樣既保障了農(nóng)民的居住權(quán)利，也實(shí)現(xiàn)了宅基地的財(cái)產(chǎn)屬性?！?/p>

    “以前宅基地的使用權(quán)主要是用來(lái)住。但現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，很多農(nóng)民進(jìn)城了，他們也要盤活自己的資源存量，增加財(cái)產(chǎn)性收入?！毙旌椴疟硎荆呕钫氐氖褂脵?quán)，既能盤活存量土地資源，改變農(nóng)村空心化現(xiàn)象，又能增加農(nóng)民的收入。

    放活宅基地使用權(quán)，將給農(nóng)村帶來(lái)又一次發(fā)展契機(jī)。

    在義烏城郊的農(nóng)村，有大量的淘寶店、批發(fā)商需要租住宅基地、民房用于日常運(yùn)營(yíng)。農(nóng)民依靠出租房屋收取租金，增加了不少收入。據(jù)調(diào)查，普通農(nóng)戶的房子，一年的租金差不多有20萬(wàn)元。

    北京大興區(qū)也是宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)。當(dāng)?shù)卮迕窠ㄔ旆课?，城里人租借下?lái)，專門用于農(nóng)家樂(lè)住宿、鄉(xiāng)村旅游的經(jīng)營(yíng)。城里人通過(guò)在城市里宣傳、做導(dǎo)游等形式，幫助村民吸引更多游客，獲得收益。

    海南文昌同樣是試點(diǎn)地區(qū)。當(dāng)?shù)卣嬷С职l(fā)展“共享農(nóng)莊”，輔助村民脫貧。游客與村民一同種植、采摘。宅基地農(nóng)房轉(zhuǎn)變成為客房，不少旅游從業(yè)者來(lái)到村里輔助打造“精品民宿”。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)，海南每個(gè)市縣都將試點(diǎn)建設(shè)2個(gè)至3個(gè)“共享農(nóng)莊”，至2020年建成1000個(gè)。

    近日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還特別提出了允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工項(xiàng)目，推動(dòng)返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。由此可見(jiàn)，未來(lái)，宅基地使用權(quán)將更有靈活度。

    農(nóng)民住房更有價(jià)了

    長(zhǎng)久以來(lái)，根據(jù)物權(quán)法、擔(dān)保法規(guī)定，集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押。受制于這些限制，農(nóng)民遇到困難時(shí)沒(méi)法用宅基地和房子向銀行抵押貸款，只能“腆著臉”地找擔(dān)保人。

    “擔(dān)保人可不好做，如果對(duì)方不誠(chéng)信，擔(dān)保人就得擔(dān)責(zé)！”浙江建德大同鎮(zhèn)三村黨總支書(shū)記應(yīng)雪文向本報(bào)表示，村民們不太愿意做擔(dān)保人，寧愿雙方打個(gè)欠條。所以，不少農(nóng)民想做點(diǎn)生意，可是籌不到錢。

    2015年，全國(guó)59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）被納為“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款試點(diǎn)”，這意味著試點(diǎn)地區(qū)暫時(shí)放開(kāi)對(duì)宅基地使用權(quán)不得抵押的限制。義烏再次被納為試點(diǎn)。

    在義烏的試點(diǎn)中，農(nóng)村宅基地可以同城鎮(zhèn)房子一樣進(jìn)行抵押。

    季建中是第一個(gè)“吃螃蟹”的人。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)政策出臺(tái)后，義烏北苑街道黃楊梅村農(nóng)民季建中將自家的宅基地和一套四層半的樓房作為抵押物，向銀行申請(qǐng)了30萬(wàn)元貸款，年利率還比擔(dān)保貸款低了不少。最重要的是，“再也不用求爺爺告奶奶了！”季建中說(shuō)。

    不過(guò)，農(nóng)民在抵押貸款之前，還有一步要走，那就是完成宅基地的確權(quán)登記。

    “農(nóng)村宅基地和農(nóng)房納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，拿到不動(dòng)產(chǎn)證，農(nóng)房就可以流轉(zhuǎn)，辦抵押了?！绷x烏 市相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。據(jù)悉，截至2017年底，義烏已頒發(fā)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)證2萬(wàn)多本。

    “前段時(shí)間，我把宅基地賣給了隔壁村?！绷x烏 市后宅街道前傅村村民傅先生說(shuō)，以前宅基地只能在同村流轉(zhuǎn)，而且當(dāng)時(shí)農(nóng)村的房也沒(méi)有證，村民們就只簽個(gè)協(xié)議，沒(méi)有法律效應(yīng)。現(xiàn)在“三權(quán)分置”政策試點(diǎn)實(shí)行后，宅基地的使用權(quán)“活”了，流轉(zhuǎn)范圍也“廣”了，從本村到跨村，再擴(kuò)大至全市農(nóng)村，宅基地的價(jià)值也跟著水漲船高。

    專家表示，宅基地的使用權(quán)放活固然給農(nóng)民帶來(lái)很多好處，但作為農(nóng)民唯一的不動(dòng)產(chǎn)，放活過(guò)程中仍要保持謹(jǐn)慎。

    “宅基地的所有權(quán)是村集體的，但房子是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)。如果農(nóng)民抵押了宅基地，還不上貸款，房子就可能被收走?！崩畋堈f(shuō)。

    對(duì)此，義烏在試點(diǎn)過(guò)程中對(duì)宅基地抵押貸款政策做了很多規(guī)范。比如，農(nóng)民在申請(qǐng)宅基地抵押貸款之前，要以書(shū)面的形式，征詢村集體的同意，并且保證擁有不少于人均15平方米的居所。除了事前預(yù)防，在事后處置環(huán)節(jié)上，義烏還成立了農(nóng)村宅基地風(fēng)險(xiǎn)基金會(huì)，如果發(fā)生了違約現(xiàn)象，抵押物先由基金會(huì)接盤，給農(nóng)民兩年的緩沖期。兩年后有條件贖回，農(nóng)戶優(yōu)先贖回，如果沒(méi)有能力贖回，再進(jìn)行公開(kāi)處置。