人民日報談租房貸市場發(fā)展：叫好也要叫座

    中央經(jīng)濟工作會議提出，推動高質量發(fā)展是當前和今后一個時期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟政策、實施宏觀調控的根本要求。作為經(jīng)濟政策的重要部分和宏觀調控的主要手段，財稅金融在推動高質量發(fā)展上責無旁貸，也大有可為。租購并舉能否獲得更好的金融支持？降稅費怎樣讓企業(yè)更有獲得感？社會資本在養(yǎng)老醫(yī)療領域可以發(fā)揮什么作用？多層次資本市場建設從何處突破？“控杠桿”應該抓哪些“牛鼻子”？從今天起，我們推出系列報道，圍繞中央經(jīng)濟工作會議部署的重點，緊扣企業(yè)和百姓關注的焦點，探討2018年財稅金融政策如何助推高質量發(fā)展。

    ——編 者

    深圳首批推出5481套長租房源，306套成交，其中34位租戶申請租房貸款

    “租房客”體驗更好了

    中央經(jīng)濟工作會議提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。“租購并舉”，金融如何助力？

    大型商業(yè)銀行紛紛開始創(chuàng)新，涉水住房租賃貸款市場：建行與廣東省住建廳、地方政府展開合作，搭起住房租賃監(jiān)管和交易平臺；與深圳市人才安居集團、房地產企業(yè)和用房企業(yè)推出長租房，并提供貸款服務。中行在廈門發(fā)放了首筆租房貸款“中銀智貸—租房貸”。工行為住房租賃市場參與主體提供授信資金支持……市場醞釀初期，客戶接受度有多高？給市場加溫，怎么掌握“火候”？本報記者近日來到廣東深圳和佛山，一探住房租賃貸款市場。

    緩解一次付款壓力，生活更踏實

    李銘和2008年到深圳工作，經(jīng)過10年奮斗，在羅湖有了一套兩室一廳的房子，但寶寶出生后，岳父岳母搬來同住，50平方米的小家一下子變得擁擠起來。換房成了他們一家人的大事?！吧钲诜績r這么高，哪是輕易就能換的！”

    建行“CCB建融家園計劃”的出現(xiàn)，解了李銘和一家燃眉之急。11家房企，無抵押、無擔保、最長10年、最高100萬元的個人住房租賃貸款……2017年11月3日，建行在深圳開啟銀企合作，首批推出5481套長租房源，并發(fā)布國內首款個人住房租賃貸款產品“按居貸”，正式進軍深圳住房租賃市場。

    “‘CCB建融家園計劃’是建行聯(lián)手房企進軍深圳長租房市場的舉措?！苯ㄐ猩钲诜中懈毙虚L李忠東介紹，該計劃通過與房地產企業(yè)的合作，將市場上在售、待售的優(yōu)質房源拿出來由售轉租。

    李銘和選中的新家，位于深圳建行最先推出的長租社區(qū)——龍華“潤達圓庭”。他看中了一套面積110平方米的住房，有四房兩廳兩衛(wèi)，裝修和家私一應俱全，下樓走500米就是地鐵4號線，每月租金7300元。

    “這套房子無論位置、大小還是裝修，我都滿意?！焙灱s3年、一次性付清房租36萬元，為了讓家人有個安穩(wěn)、舒適的居住環(huán)境，看房當天李銘和就拍板，與建行簽下了一紙長約。

    根據(jù)計算，這套房3年總租金加上押金為36萬元，如果一次性支付，并不是一筆小數(shù)目。“好在建行‘按居貸’給我解決了26萬元缺口，一次性付清3年租約的壓力也沒那么大了?！崩钽懞驼f。

    據(jù)了解，建行推出的個人租房貸款“按居貸”主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據(jù)借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況，可給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款。

    李忠東表示，相對于按揭貸款，“按居貸”執(zhí)行較優(yōu)惠的利率，同時房東因為一次性收取租金，會給租戶一定的折扣?！皩ψ鈶魜碚f，總體租房成本并不會明顯提高，甚至還有可能下降?！?/p>

    “每個月開支7000多元房租，其實我完全可以承受。但一次把錢交清，讓我更安心，也更實惠?！崩钽懞退懔艘还P賬：一次性支付3年租金可以打九二折，加上利息，與逐月支付相比，每個月還省了87元。“以前租房都是一年一續(xù)，每年租金要漲不說，還要看房東臉色?，F(xiàn)在，銀行都是明碼標價，也不用每年和房東討價還價，感覺踏實多了。”

    在深圳，像李銘和這樣的“租房客”是一個龐大的群體。鏈家地產2017年發(fā)布的《深圳租賃》白皮書顯示，該市2000萬人口中，80%的人租房居??；全市1040萬套住房中，70%的房子在出租。

    “深圳的高房價對人才引進是一個瓶頸，長租房可以適當減輕企業(yè)及個人負擔?！崩钪覗|表示，目前建行深圳分行已與比亞迪等11家企事業(yè)單位達成了戰(zhàn)略合作，將為這些企業(yè)的員工提供長租房服務?！斑@無疑將成為企業(yè)引進人才、留住人才的一大利器?！?/p>

    深圳市人才安居集團有限公司是深圳市屬人才住房投融資、建設和管理企業(yè)，也是本次合作的積極參與者。在潤達圓庭的300多套房源里，該公司一次性預訂了其中的148套?！氨敬巫赓U房源將面向深圳符合條件的人才供應?！卑簿蛹瘓F相關負責人包四明表示，該集團一直都在通過多種渠道籌集房源，滿足深圳人才的安居樂業(yè)需求。“‘建融家園計劃’在一定程度上，解決了人才對住房的后顧之憂?！?/p>

    租期更穩(wěn)定，租購同權政策要跟進

    王文龍是深圳一家互聯(lián)網(wǎng)公司員工，此前與妻子長期租住在寶安的花樣年·花郡小區(qū)，一房一廳的公寓租金約3900元/月。

    “這房子租金倒不貴，但每隔3至6個月就要重新簽約真讓人受不了。”王文龍說，由于房東不愿簽長約，讓他一點安全感也沒有，“總是怕哪天就被房東趕了出來?！?/p>

    2017年11月23日，在得知建融家園推出花樣年·花郡小區(qū)的房源后，王文龍毫不猶豫就簽下一套房子，貸款并一次性付清45396元房租，享受貸款利率九七折后，平均下來每月租金3783元?！安粌H平均租金降低了，重要的是租期穩(wěn)定了，不用隔幾個月就考慮續(xù)約的事情。”

    據(jù)了解，“CCB建融家園計劃”在深圳推出以來，共成交了306套長租房，租期在1—3年不等。其中發(fā)放一次性租房貸款34筆，共計474萬元，最高的一筆是3年租期31萬元。

    “這個數(shù)據(jù)說明，長租客戶更看中的，是通過我們的平臺獲得穩(wěn)定的租賃關系，而不是貸款。”建行深圳分行住房金融業(yè)務部副總經(jīng)理陳舜英認為，租房平臺和“按居貸”的落地，是建行對長租市場的一次探索?！百J款是一種金融工具和手段，目前來看，其目的不是為了解決用戶的支付能力，更多的是帶來更好的租賃體驗和品質，改善百姓的居住條件?！?/p>

    “商業(yè)銀行進軍長租房市場，響應了‘租購并舉’政策，順應市場發(fā)展趨勢，有利于房地產市場長遠發(fā)展?！蹦撤康禺a公司資深人士耿躍表示，市場上原先僅有買賣和短期租賃兩種產品，缺乏期限介于兩者之間的10年至20年的長租模式，商業(yè)銀行的這項新興業(yè)務恰好豐富了產品模式。

    深圳市住房研究會會長陳藹貧認為，長租市場的健康發(fā)展關鍵在于市場培育。建行的模式可謂“一手解決供應，一手解決需求”，既盤活了開發(fā)商的庫存，也為市場帶來大量穩(wěn)定房源，無疑會鼓勵更多市場主體加入長租市場。

    李忠東認為，租房貸這項創(chuàng)新，很大程度上能解決目前租房市場上房源品質參差不齊、管理無序的現(xiàn)狀。但相關的配套措施還要跟進、補齊，比如“租購同權”難題。李忠東說：“只有當買房和租房都能享受同等的公共配套服務時，整個市場的活力才能得到最大釋放?！?/p>

    在房價不高的非一線城市，租戶對長租房和租房貸款仍持觀望態(tài)度

    租房貸：叫好也要叫座

    與深圳這樣的一線城市不同，記者調查發(fā)現(xiàn)，在廣東佛山，租房貸似乎有點“叫好不叫座”。

    在佛山智慧新城工作的李艷玲用手機進入佛山住房租賃監(jiān)管及交易平臺，想要找適合自己的房源。廣佛智城一套44平方米的平層公寓進入了她的視線，地點很合適，交通方便，家具家電較齊全，而且價格適中。房東在交易平臺上出的租金是1500元，而在中介那兒一般是1800—2000元。這個“佛山住房租賃監(jiān)管及交易平臺”，是建行廣東分行與佛山市政府合作建立“租購并舉”住房制度的嘗試，也是國內首個政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易服務平臺。

    然而，記者發(fā)現(xiàn)，該平臺盡管配有完備的金融工具和融資通道，但暫時還沒有市民通過申請住房租賃貸款來完成“長租”。調查中發(fā)現(xiàn)，目前來看，房租是否成為高負擔是客戶選擇貸款的主要考慮因素。

    李艷玲說，在這個平臺上長租，租期至少6個月，最長目前可簽3年，意向中的44平方米長租公寓她計劃租半年，租金總計9000元。如果她還想節(jié)約點，21平方米公寓月租800，半年才4800元，目前她還能負擔，不用貸款。

    而在廣州珠江新城凱旋新世紀小區(qū)，與兩位好友合租的陶小萍說，她們合租的100平方米三居室每月租金高達1萬元，每半年房東都要漲一次價。如果她們租的房子也能上到這樣的住房租賃平臺，她們肯定是想“長租”獲得穩(wěn)定的租金預期和折扣，3年房租在36萬元左右，這時她們可能就必須考慮申請住房租賃貸款。

    業(yè)內人士認為，適合推廣長租房和住房租賃貸款的城市，應該滿足兩個條件：其一，有大量的外來人口，其二，房價和租房價格較高，“長租”才有比較優(yōu)勢。佛山這樣的城市，外來人口特別是租房人口龐大，但房價和租金價格并不高，“長租”總費用負擔還不至于要向銀行求助。佛山等三四線城市與北上廣等一線城市有很大區(qū)別，切莫一個辦法管全國。

    但在佛山西樵鎮(zhèn)紡織企業(yè)工作的劉軍并不認同這個觀點，他目前正在購房和租房之間觀望。他說：“長租房住房租賃貸款還是一個新事物，與廣州、深圳相比，現(xiàn)在佛山的房價還沒有那樣讓人望而生畏，很多人心中都有籌足首付供房的想法。但長租房給大家?guī)砀噙x擇，給市場足夠的時間和空間，住房租賃貸款和長租房一定會有市場?！?/p>

    佛山市住房租賃監(jiān)管及交易服務平臺是全免費的公益性服務平臺，與其配套的房屋租賃貸款執(zhí)行的是優(yōu)惠的基準利率，銀行如何實現(xiàn)盈利？

    “房地產租賃市場特別是長租房市場，投入高、回報低、周期長，目前還很艱難。我們正在探索不同的運作模式，并不特別在意短期的經(jīng)濟回報。”建行廣東分行相關負責人表示，進軍住房租賃市場，主要的考慮是通過建立“長租房”長效機制，促進租賃市場健康發(fā)展。從商業(yè)化角度考慮，今后住房金融市場應滿足多元化需求，建行一開始立足于與政府部門合作，通過提供金融服務助力建立、完善住房租賃市場，市場健康了，金融需求就會起來，不愁沒有盈利空間。截至2016年底，佛山市戶籍人口400萬，流動人口346萬，租房居住人口約311萬，全市登記在冊的出租房屋約59.48萬套，住房租賃市場空間廣闊。

    中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛：

    租房貸市場前景可期（專家點評）

    住房租賃貸款正處于“風口”，市場缺口很大。目前銀行在房地產領域的信貸結構正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)的開發(fā)貸款和按揭貸款在收縮，而隨著房地產市場長效機制的建設，住房租賃市場會發(fā)展起來，租房需求越來越旺，相應的資金需求也會逐步增加。

    目前一些前瞻性的金融機構敏銳捕捉到市場這一變化，順勢而變，創(chuàng)新業(yè)務模式，也會引致更多市場化資金投向這一新興領域。目前來看，銀行開展這項業(yè)務，還存在兩方面主要制約因素：

    一是資金來源。對銀行來說，住房租賃貸款周期長，但資金回報率不高，如何尋找在規(guī)模、期限和成本上與之匹配的資金，是現(xiàn)在金融機構關注的問題。當前整個社會資金趨緊，成本相對較高，尤其是租賃貸款所需資金的期限長則10年，資金成本會更高，但現(xiàn)在市場上這種長周期、低成本的資金少，能否找到合適的資金來源，以收益覆蓋成本，決定這項業(yè)務能否實現(xiàn)盈利。

    二是運作模式。一方面，銀行需要深度介入住房租賃貸款各個環(huán)節(jié)，包括把握產權、管理租金等，這樣才能有效控制信貸風險；但另一方面，銀行又不能實際參與到運營過程中，這不屬于銀行業(yè)務經(jīng)營范圍。面對這個兩難，銀行應探索出既滿足市場需求又符合銀行業(yè)務和風控要求的運作模式，深入?yún)⑴c住房租賃市場，讓這一金融創(chuàng)新更具可持續(xù)性。一種可供選擇的模式是，銀行不僅提供貸款，還要進入整個租金市場的各個環(huán)節(jié)，通過與其他機構合作，形成一個相對封閉的生態(tài)。