地產商全力布局 二三線城市走向“第一線”

    編者按：自國家對部分城市房價過快上漲“遏制”以來，二三線城市就成為眾多房企“盯梢”的對象，再加上國家加大對城鎮(zhèn)化的支持，二三線城市自然成為“香餑餑”。目前許多開發(fā)商已經嗅到在城鎮(zhèn)化進程中二三線城市的開發(fā)潛力，繼而涌入小城市掘金。有資料證明，上市房企的戰(zhàn)略重心已經或正在向二三線城市轉移。那么，哪些二三線城市已經或將要被開發(fā)商“圈定”，開發(fā)商又將如何對二三線城市“圍獵”？

    在地產業(yè)烤糊了的一線城市，其高地價、高房價已經成為眾多房企的心頭隱患。盡管在銷售業(yè)績、利潤貢獻率、企業(yè)品牌開發(fā)上，一線城市仍然占有重要的地位，但動輒幾十億的拿地款也給房企們帶來了越來越大的資金與經營風險。這也導致眾多房地產公司從去年開始，全力經營二三線城市。

    二三線城市

    成房企未來發(fā)展關鍵

    根據中原地產報告，2009年十大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達81%。

    其中，綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高，達到了95%，而行業(yè)老大萬科，其去年新獲項目44個，規(guī)劃建面約1036萬平方米，其中二三線城市占比超90%，今年新增項目8個，全部都在二三線城市，其中6個在珠三角的佛山、中山等地。

    并且今年以來，這十家開發(fā)商86%的土地儲備選擇了二三線城市，其中招商地產、雅居樂和金地集團拿地區(qū)域全部在二三線城市。

    東亞新華地產營銷總監(jiān)賈玉鵬表示：“一線城市的拿地成本太高，所以開發(fā)商選擇二三線城市作為今后發(fā)展的主要方向是很正常的。畢竟，一線城市的北京、上海，城鎮(zhèn)化水平已經達到70%左右，而二三線城市的平均城鎮(zhèn)化率只有40%，且自住仍然需求龐大，所以還是很有發(fā)展空間的?，F在的地產公司，尤其是上市地產公司，其經營策略就是靠以前在一線城市拿下的土地賺取最大的利潤，在二、三線城市多蓋房多銷售加大自己的市場占有率，在地價非常便宜的三、四線城市積極擴大土地儲備，為今后做長遠打算。”

    而中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發(fā)布的《2010年中國房地產企業(yè)第一季度銷售TOP20排行榜》也顯示，在一線城市房價泡沫越來越明顯的情況下，二、三線城市的已經成為大型房企的重要戰(zhàn)場。

    一季度排行榜數據顯示，TOP20企業(yè)在二、三線的銷售金額占比達到64%，比2009年高出6個百分點，而銷售面積占比也從2009年的74%增長到78%。尤其是房價相對沒有遭到爆炒的三線城市，銷售金額占比從2009年的10%一躍上升到17%。

    而受二、三線城市一季度的銷售帶動，以這些城市為戰(zhàn)略核心的企業(yè)業(yè)績增長明顯，其中最為突出的就是兩家香港上市公司恒大地產和碧桂園。

    以恒大為例，一季度銷售面積與銷售金額分列第一與第二位，大有趕超行業(yè)老大萬科之趨勢，而其靠的就是在二三線城市的超前布局。在已進入的27個城市中，其絕大多數項目都位于二三線城市，作為專注于二三線城市的地產發(fā)展商，今年第一季度恒大二線城市銷售額已占90%以上。

    此外，碧桂園憑借2009在多個二三線城市增加的項目投資，盡管其2009年的銷售業(yè)績增長沒有其他企業(yè)強勁，但今年一季度出現了“補漲”勢頭，銷售面積一躍進入三甲。而萬科、金地等傳統幾強，雖然增長速度不及恒大、碧桂園等新貴，但也依靠在二三線城市的提前布局，在今年一季度鞏固了其市場地位。這就說明，二、三線城市對于企業(yè)的業(yè)績增長貢獻度正越來越大，對企業(yè)的發(fā)展也將起到更為重要的作用。

    另外值得注意的是，許多“新面孔”也加入一季度銷售20強，如越秀地產、重慶金科、首都開發(fā)、保利香港以及大連萬達都是首次上榜，而這些以往區(qū)域性房企的崛起也表示，占領二三線城市的房地產業(yè)務已經是成為眾多房企今后發(fā)展的關鍵。

    房價復制“北上廣深”

    小縣城房價半年翻番

    而隨著一線城市房價的飽和，在開發(fā)商大舉進軍二、三線城市后，當地地價與房價的飆升也就成了一個不可避免的結果。

    在土地市場，4月2日長春土地拍賣中心的一幕很可能成為今年剩下時間內，二三線土地拍賣市場的一個縮影。在當天的國有土地出讓拍賣會上，有國企背景的永輝房地產公司與民企龍創(chuàng)地產上演了一場爭地大戰(zhàn)，就連主持拍賣會的拍賣師也一再提醒競拍者“舉牌要理性”。但是兩方仍然互不相讓，最終經過241輪激烈爭奪，龍創(chuàng)以7億元摘下長春市凈月櫻花地塊，溢價率高達287%，“成功”的將“地王”傳導給了二、三線城市。

    而房價的上漲更是來勢洶洶，二線城市中，除了被巖漿般烘烤的杭州樓市外，與其相距不遠的南京房價漲幅也已經遠遠超過50%，武漢、合肥、長沙、西安、濟南等城市的房價在近期更是紛紛達到或創(chuàng)造歷史最高房價。

    三線城市如廣西北海，2004年幾家樓盤是每平方米1000元至1300元，2009年的新開樓盤則為每平方米4500元至5000元，甚至在位于北京周邊的河北省大廠縣，這個以牛羊肉聞名的小縣城，2009年10月底，其樓盤價格平局價格還是2600元/平方米，但是到今年3月底，其平局房價已經飆升至5000元，不到半年的時間漲幅將近100%。

    對于地價與房價的如此上漲，賈玉鵬表示：“中國幾線城市的房地產市場就是一個梯隊的情況，一線城市在基本開發(fā)完畢后，二線城市就會跟隨一線城市的道路發(fā)展，所以說對于前期不是特別瘋狂的二、三城市，其房價在這一兩年內還要繼續(xù)增長，就是杭州，其房價預計也會有小幅攀升，但是畢竟?jié)q的太多，再這么大幅度的漲下去也不太可能?？梢哉f二、三線城市在最近這一兩年內還是會繼續(xù)復制‘北上廣深’這些一線城市地產行業(yè)發(fā)展的進程。”

    不過，對于地產商與投資客攜巨資前往二、三線城市拉動當地房價與地價的同時，其管理者也應當注意，畢竟其需求人群不像一線城市來自全國甚至世界，其對于高房價高地價的承受能力要弱小許多。尤其是一些房價瘋漲嚴重的地區(qū)，只有充分考慮自己的情況，保持應有的理性，及時出臺相應措施控制住，控制住房地產這把“雙刃劍”才可能把今后或許到來的“房產泡沫”消滅于無形。