農(nóng)村土地改革探索宅基地“三權(quán)分置”

    今年50歲的羅先生在安徽合肥經(jīng)商多年。出生于農(nóng)村的他，老了之后想回農(nóng)村住。羅先生想知道，他可不可以去農(nóng)村買房或租房。

    山東青島的段女士到城里打工3年了，半年前，她所在的村子周圍建起了產(chǎn)業(yè)園，有家企業(yè)想將段女士閑置的房子租下來，改造成員工宿舍?？墒嵌闻柯犝f，農(nóng)村宅基地出租有限制。

    一直以來，圍繞農(nóng)村宅基地的各種討論與疑問不曾間斷。近日，政府的制度創(chuàng)新，為很多疑問給出了答案。

    1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上表示，中國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強調(diào)，這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新。

    中國國土資源經(jīng)濟研究院環(huán)境經(jīng)濟研究室主任余振國在接受本報采訪時表示，宅基地“三權(quán)分置”對于打好脫貧攻堅戰(zhàn)、落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場等都將發(fā)揮良好的推動作用。

    農(nóng)村租房更有譜了

    宅基地“三權(quán)分置”后，羅先生可以放心到農(nóng)村租房了。

    宅基地“三權(quán)分置”后，宅基地所有權(quán)歸村集體，資格權(quán)歸農(nóng)戶，使用權(quán)可以放活。中國農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟系教授李秉龍向本報表示，宅基地“三權(quán)分置”最關(guān)鍵的是“放活使用權(quán)”，這樣一來，農(nóng)戶就可以將宅基地有規(guī)劃地投入市場。

    事實上，由于農(nóng)村房屋的租金低廉，目前城里人在城郊村、城中村租賃村民房屋居住的情況不在少數(shù)。余振國表示，“適度放活宅基地使用權(quán)”意味著宅基地的使用權(quán)可以進行規(guī)范流轉(zhuǎn)，“去農(nóng)村租房”這個事更有保障了。

    適度放活宅基地使用權(quán)，實際上激活了城市人去鄉(xiāng)村利用宅基地發(fā)展的機會。中國國際經(jīng)濟交流中心副總經(jīng)濟師徐洪才認為，城市人參與到對宅基地的利用中，輔助規(guī)劃宅基地建設(shè)，可以達到城市資本融入鄉(xiāng)村建設(shè)的目的，這有利于打開新的創(chuàng)新空間，有利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

    但即使宅基地“三權(quán)分置”后，羅先生到農(nóng)村買房的想法還是難以實現(xiàn)。

    國土資源部副部長趙龍曾表示，宅基地是農(nóng)村集體的基本福利制度，國家嚴格限制宅基地在非集體經(jīng)濟成員之間流動，按照法律和登記規(guī)則，城市居民購買農(nóng)村宅基地是拿不到合法產(chǎn)權(quán)的。

    因此，在全國國土資源工作會議上，姜大明強調(diào)，“城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開?！?/p>

    “城里人不可以到農(nóng)村買宅基地，但是，農(nóng)村人可以買，這個農(nóng)村人可以是本村集體的，也可以是外村集體的?！敝袊r(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻說。

    跟羅先生一樣，浙江杭州的胡女士退休后也想回農(nóng)村住。對于去農(nóng)村租房，胡女士提出了自己的疑問：“我交了租金，有了對宅基地的使用權(quán)，那我可以改造房子嗎？”

    對于這個問題，李秉龍認為，“現(xiàn)實中，宅基地與房屋是緊密聯(lián)系在一起的，兩者無法分離。城市居民通過合法渠道獲得一定期限的宅基地使用權(quán)，但是從現(xiàn)行政策來看，在宅基地上建造房屋需要經(jīng)過審批、符合政府設(shè)定的規(guī)范才行?！?/p>

    在全國國土資源工作會議上，姜大明也指出，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能破，要嚴格禁止下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院、私人會館等。

    農(nóng)民收入更有根了

    事實上，宅基地制度改革一直在進行，目前，全國已有33個試點縣（市、區(qū)）。2017年11月20日，十九屆中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會議強調(diào)，拓展宅基地制度改革試點范圍。

    作為全國農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)之一，浙江義烏從2015年起率先探索農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”，從宅基地“取得置換、抵押擔保、產(chǎn)權(quán)明晰、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創(chuàng)新，激活農(nóng)村“沉睡”的資源。

    “三權(quán)分置”給農(nóng)民帶來哪些好處？義烏 市國土資源局副局長張黎明分析說，“原來宅基地只有所有權(quán)和使用權(quán)，現(xiàn)在派生出資格權(quán)。比如說，36平方米的宅基地，土地所有權(quán)依然是屬于集體的，但是36平方米的資格是屬于農(nóng)民的。這個資格取得之后，農(nóng)民就可以用使用權(quán)去抵押，或者有限期轉(zhuǎn)讓。這樣既保障了農(nóng)民的居住權(quán)利，也實現(xiàn)了宅基地的財產(chǎn)屬性?！?/p>

    “以前宅基地的使用權(quán)主要是用來住。但現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，很多農(nóng)民進城了，他們也要盤活自己的資源存量，增加財產(chǎn)性收入。”徐洪才表示，放活宅基地的使用權(quán)，既能盤活存量土地資源，改變農(nóng)村空心化現(xiàn)象，又能增加農(nóng)民的收入。

    放活宅基地使用權(quán)，將給農(nóng)村帶來又一次發(fā)展契機。

    在義烏城郊的農(nóng)村，有大量的淘寶店、批發(fā)商需要租住宅基地、民房用于日常運營。農(nóng)民依靠出租房屋收取租金，增加了不少收入。據(jù)調(diào)查，普通農(nóng)戶的房子，一年的租金差不多有20萬元。

    北京大興區(qū)也是宅基地制度改革試點地區(qū)。當?shù)卮迕窠ㄔ旆课?，城里人租借下來，專門用于農(nóng)家樂住宿、鄉(xiāng)村旅游的經(jīng)營。城里人通過在城市里宣傳、做導(dǎo)游等形式，幫助村民吸引更多游客，獲得收益。

    海南文昌同樣是試點地區(qū)。當?shù)卣嬷С职l(fā)展“共享農(nóng)莊”，輔助村民脫貧。游客與村民一同種植、采摘。宅基地農(nóng)房轉(zhuǎn)變成為客房，不少旅游從業(yè)者來到村里輔助打造“精品民宿”。根據(jù)規(guī)劃，未來，海南每個市縣都將試點建設(shè)2個至3個“共享農(nóng)莊”，至2020年建成1000個。

    近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議還特別提出了允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工項目，推動返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。由此可見，未來，宅基地使用權(quán)將更有靈活度。

    農(nóng)民住房更有價了

    長久以來，根據(jù)物權(quán)法、擔保法規(guī)定，集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押。受制于這些限制，農(nóng)民遇到困難時沒法用宅基地和房子向銀行抵押貸款，只能“腆著臉”地找擔保人。

    “擔保人可不好做，如果對方不誠信，擔保人就得擔責！”浙江建德大同鎮(zhèn)三村黨總支書記應(yīng)雪文向本報表示，村民們不太愿意做擔保人，寧愿雙方打個欠條。所以，不少農(nóng)民想做點生意，可是籌不到錢。

    2015年，全國59個試點縣（市、區(qū)）被納為“農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款試點”，這意味著試點地區(qū)暫時放開對宅基地使用權(quán)不得抵押的限制。義烏再次被納為試點。

    在義烏的試點中，農(nóng)村宅基地可以同城鎮(zhèn)房子一樣進行抵押。

    季建中是第一個“吃螃蟹”的人。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的試點政策出臺后，義烏北苑街道黃楊梅村農(nóng)民季建中將自家的宅基地和一套四層半的樓房作為抵押物，向銀行申請了30萬元貸款，年利率還比擔保貸款低了不少。最重要的是，“再也不用求爺爺告奶奶了！”季建中說。

    不過，農(nóng)民在抵押貸款之前，還有一步要走，那就是完成宅基地的確權(quán)登記。

    “農(nóng)村宅基地和農(nóng)房納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，拿到不動產(chǎn)證，農(nóng)房就可以流轉(zhuǎn)，辦抵押了?！绷x烏 市相關(guān)負責人介紹說。據(jù)悉，截至2017年底，義烏已頒發(fā)農(nóng)房不動產(chǎn)證2萬多本。

    “前段時間，我把宅基地賣給了隔壁村?！绷x烏 市后宅街道前傅村村民傅先生說，以前宅基地只能在同村流轉(zhuǎn)，而且當時農(nóng)村的房也沒有證，村民們就只簽個協(xié)議，沒有法律效應(yīng)?，F(xiàn)在“三權(quán)分置”政策試點實行后，宅基地的使用權(quán)“活”了，流轉(zhuǎn)范圍也“廣”了，從本村到跨村，再擴大至全市農(nóng)村，宅基地的價值也跟著水漲船高。

    專家表示，宅基地的使用權(quán)放活固然給農(nóng)民帶來很多好處，但作為農(nóng)民唯一的不動產(chǎn)，放活過程中仍要保持謹慎。

    “宅基地的所有權(quán)是村集體的，但房子是農(nóng)民的私有財產(chǎn)。如果農(nóng)民抵押了宅基地，還不上貸款，房子就可能被收走?！崩畋堈f。

    對此，義烏在試點過程中對宅基地抵押貸款政策做了很多規(guī)范。比如，農(nóng)民在申請宅基地抵押貸款之前，要以書面的形式，征詢村集體的同意，并且保證擁有不少于人均15平方米的居所。除了事前預(yù)防，在事后處置環(huán)節(jié)上，義烏還成立了農(nóng)村宅基地風(fēng)險基金會，如果發(fā)生了違約現(xiàn)象，抵押物先由基金會接盤，給農(nóng)民兩年的緩沖期。兩年后有條件贖回，農(nóng)戶優(yōu)先贖回，如果沒有能力贖回，再進行公開處置。