政策解讀！住宅用地供應(yīng)多元化，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

    國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在1月15日表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

    值得注意的是，此處的“居住用地”并非供應(yīng)給商品房，而是建成租賃住房，為“租購(gòu)并舉”打開(kāi)新的發(fā)展通道。

    土地政策的新風(fēng)向會(huì)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？對(duì)此，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向南方日?qǐng)?bào)記者表示，這一政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響仍然是有限的，“需要看到的是，集體土地的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生改變，因此也不會(huì)變?yōu)榫幼∮玫兀圆](méi)有增加商品房的供給，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)太大”。

    13城試點(diǎn)已于去年開(kāi)始

    事實(shí)上，“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”在去年就已經(jīng)開(kāi)始了試點(diǎn)。

    2017年8月28日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定在北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都這13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。

    根據(jù)該方案，亮點(diǎn)主要有以下內(nèi)容：

    項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及農(nóng)村土地利用規(guī)劃，以集體建設(shè)用地的存量土地為主（主要分布在城市郊區(qū)、廣大農(nóng)村地區(qū)以及城鄉(xiāng)接合部和城市內(nèi)部也有一些零散的集體土地），不得占用耕地；

    村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房；

    集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租；

    探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利，承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

    綜合來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是：“農(nóng)村集體建設(shè)用地，不必再經(jīng)過(guò)政府征地環(huán)節(jié)，可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，并且村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，還可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房?！边@屬于一項(xiàng)重大的突破。

    化解“房?jī)r(jià)上漲”的擔(dān)憂(yōu)

    農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的影響？

    克而瑞廣州首席分析師肖文曉在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，允許利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，對(duì)于租購(gòu)并舉而言，其意義主要在于，在商品房用地之外新增了一個(gè)租賃住房的供應(yīng)渠道，客觀(guān)上有利于化解外界對(duì)于商品房用地過(guò)多地被租賃住房擠壓、從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)高居不下的擔(dān)憂(yōu)，其對(duì)于穩(wěn)定樓市的正面意義還是值得肯定的。

    以作為試點(diǎn)的一線(xiàn)城市廣州為例，廣州的供地計(jì)劃中，對(duì)租賃住房用地有明顯的傾斜，這與廣州大力推進(jìn)“租購(gòu)并舉”乃至“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的思路是一脈相承的。

    2017年8月14日，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)印發(fā)《2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，以加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)該計(jì)劃，未來(lái)五年廣州全市將供應(yīng)住宅用地3200萬(wàn)平方米，每年平均供應(yīng)住宅用地計(jì)劃640萬(wàn)平方米。其中，五年內(nèi)全市普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2375萬(wàn)平方米、租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825萬(wàn)平方米。

    這意味著，在未來(lái)五年內(nèi)，廣州的租賃用地計(jì)劃供應(yīng)將占到總供應(yīng)量的1/4以上，與此前強(qiáng)調(diào)的大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的要求相符。

    在具體的住房建設(shè)套數(shù)方面，廣州市計(jì)劃今后五年住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬(wàn)套，其中普通商品住宅60萬(wàn)套，租賃住房15萬(wàn)套。租賃住房的建設(shè)套數(shù)在總供應(yīng)量方面占兩成比例。

    從廣州的供地計(jì)劃出爐之后，對(duì)于“租賃住房用地會(huì)不會(huì)擠占商品房供地”的討論就一直存在，業(yè)界也有聲音認(rèn)為，一二線(xiàn)城市稀缺的土地資源被租賃用房“分一杯羹”之后將更加捉襟見(jiàn)肘，一手房供應(yīng)不足的話(huà)，房?jī)r(jià)有上漲之虞。

    國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明的此番表態(tài)，相當(dāng)于為租賃住房用地拓寬了新的供應(yīng)渠道。

    降低租賃住房用地的土地成本

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容。所以，類(lèi)似多主體供給也會(huì)在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，從土地市場(chǎng)的用地來(lái)源看，主要包括國(guó)有用地和集體用地，所以國(guó)土部此次表述，或是說(shuō)在住宅市場(chǎng)的用地方面，會(huì)逐漸放開(kāi)集體建設(shè)用地。

    應(yīng)該注意到的是，這次國(guó)土部部長(zhǎng)講話(huà)中的用詞，“研究制定”和“探索”表明這只是剛剛開(kāi)始，未來(lái)還要進(jìn)一步試點(diǎn)，到將來(lái)推開(kāi)也是有限范圍內(nèi)，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)有市場(chǎng)預(yù)期那么大。

    姜大明還說(shuō)，國(guó)土資源處于供給端的重要位置。在深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，全系統(tǒng)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來(lái)炒作投機(jī)”，強(qiáng)化分類(lèi)調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，努力穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。

    從試點(diǎn)城市來(lái)看，試點(diǎn)的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，有不動(dòng)產(chǎn)登記作保護(hù)，同時(shí)只租不售。一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高租金將產(chǎn)生一定的作用。

    業(yè)界聲音

    鄧浩志

    方圓地產(chǎn)首席分析師

    現(xiàn)有商住用地大規(guī)模建設(shè)租賃住房，會(huì)令商品房的供應(yīng)相應(yīng)減少，如果新的土地政策，能夠真正實(shí)現(xiàn)在集體土地和非房企所拿地塊上建設(shè)租賃住房，這也將減少對(duì)原有商住用地的占用，這有利于降低商品住宅的供求關(guān)系矛盾。

    梁燕明

    合富研究院高級(jí)分析師

    未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，主要還是看政策環(huán)境和市場(chǎng)供求而定，而增加房源的供應(yīng)來(lái)源，在一定程度上有望緩解供求緊張所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上升的壓力。探索利用深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等措施，有望能進(jìn)一步拓寬租賃房源的供應(yīng)量，結(jié)合現(xiàn)有一系列鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，將對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生正面的影響。

    肖文曉

    克而瑞廣州首席分析師

    允許利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，對(duì)于“租購(gòu)并舉”而言，其意義主要在于在商品房用地之外新增了一個(gè)租賃住房的供應(yīng)渠道，客觀(guān)上有利于化解外界對(duì)于商品房用地過(guò)多地被租賃住房擠壓、從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的擔(dān)憂(yōu)，其對(duì)于穩(wěn)定樓市的正面意義還是值得肯定的。