誰是房價飛漲的“幫兇”？ 預售制能否取消？

    商品房預售制緩解了開發(fā)商的資金壓力，促進了住房的市場供應，成為我國新房銷售的主要方式。但是近年來商品房預售制度飽受詬病，甚至被認為是導致樓市秩序混亂、房價飛漲的“幫兇”。兩會期間,多份提案議案建言改革或取消房地產(chǎn)預售制。是去還是留？關于商品房預售制命運的討論再次展開。

宋嵩繪

    一問：

    為何屢屢遭詬??？

    編輯：“爛尾樓”、“樓倒倒”等造成的糾紛，不少與商品房預售制的不完善有關。預售制漏洞究竟在哪呢？

    記者：預售制也就是老百姓再熟悉不過的“買期房”。追溯這一制度的發(fā)展，我國商品房預售制度始于1994年。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，建立預售制模式的目的是扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壁壘。

    由于這項制度允許開發(fā)商在房屋未建設完工之前就進行銷售，使得開發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項制度很快就成為全國各地商品房銷售的主要方式。

    隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，預售制不完善帶來許多矛盾。導致的問題也逐漸顯現(xiàn)。

    從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點缺少足夠了解，即使交房時有問題，多數(shù)也只能被迫接受。從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，樓盤就可能“爛尾”，但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開發(fā)商的風險轉(zhuǎn)移給了購房人。同時，由于預售制度在很大程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，導致市場魚龍混雜。市場向好時，許多開發(fā)商借預售之便，囤房囤地、捂盤惜售，借機哄抬房價。即便市場出現(xiàn)波動，大多數(shù)開發(fā)商也缺乏降價促銷的動力，一定程度上造成了近年來房價“緩跌急漲”的局面。大大干擾了市場的有序運行。

    商品房預售制度導致購房人看不到房子就交錢，一旦房子出現(xiàn)問題，而在我國目前的法律框架內(nèi)，對開發(fā)商的懲罰措施十分有限。

     二問：

    能否直接賣現(xiàn)房？

    編輯：既然商品預售制問題多多，那么是否可以把它取消，代之以看得見摸得著的“全現(xiàn)房”銷售呢？

    記者：預售制是一個舶來品，在各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，幾乎都實行過商品房預售。但隨著市場發(fā)展成熟和一些國家住房總體供需平衡、住房問題基本得以解決，許多國家已經(jīng)取消或限制預售制度。

    從整個房地產(chǎn)市場的角度看，一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會促使開發(fā)商踏踏實實蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會讓開發(fā)商加快項目開發(fā)進度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應。同時，資金門檻也會促進行業(yè)洗牌，淘汰一批不具備開發(fā)實力的小企業(yè)，有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，“全現(xiàn)房”銷售是大勢所趨。

    早在去年年底的住房和城鄉(xiāng)建設部工作會議上，姜偉新部長就在工作報告中提出，要積極推行商品房現(xiàn)房銷售、推進取消商品房預售制度試點工作。

    同時，住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人表示，商品房預售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項制度，運行到目前這個階段，想在一個地方做一些檢驗，試點取消預售制度，看看對房地產(chǎn)市場會帶來什么影響。如果取消這項制度，房地產(chǎn)開發(fā)建設就難以進行，那么說明這項制度還沒有到取消的合適時機。

    從當前的現(xiàn)實情況看,一刀切地取消預售制是異常艱難的,也是不現(xiàn)實的。

    北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，預售制度存在的基礎是供應短缺，老百姓擔心買不到房子才愿意提前交錢。預售放大了投資的規(guī)模，極大促進了住房的供應。由于資金很快回籠，開發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項目，如果取消這項制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開發(fā)商就沒有那么多的錢去建那么多的房子，這對住房的供應是很大的打擊。只有房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來，才能實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

    對比以現(xiàn)房銷售為主的歐美國家，業(yè)內(nèi)人士認為，歐美國家房地產(chǎn)市場每年新增需求很少，所以不需要實行預售制度來促進開發(fā)建設，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問題。

    取消商品房預售制度試點工作，應注重將全現(xiàn)房銷售與增加市場供應、整治市場秩序等手段結(jié)合起來，防止市場供應出現(xiàn)突然“斷檔”導致價格飆升。而從“期房”到“全現(xiàn)房”，也應該作為一種制度改革的長期目標，早作規(guī)劃，而不僅僅是當前應對市場房價過快上漲采取的臨時措施。

    三問：

    漏洞究竟怎么堵？

    編輯：今年的政府工作報告明確提出，要“完善商品房預售制度”。那么該如何完善預售制，并且切實完善房地產(chǎn)市場秩序？

    記者：預售制度并非我國獨有，在西方國家中，也存在一部分預售商品房。但與我國商品房預售制度不同的是，在國外，預售制度都伴隨著嚴格的監(jiān)管措施。在國外，預售制實行第三方監(jiān)管。預售取得的資金并不是一次性地交給開發(fā)商，而是由律師行、銀行等機構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開發(fā)商建設的不同階段按比例付給開發(fā)商。

    而在我國，預售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開發(fā)商，這種預售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風險和財務風險，也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。

    預售制度改進的重點只能放在將預售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才獲得預售權(quán)；或者效仿一些國家，將預售方式和預售合同多樣化，例如預售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，加強對住房建設進度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預售金專項監(jiān)管體制”，對預售資金進行管理,防止地產(chǎn)商“卷款而逃”。

    國務院發(fā)展研究中心有關專家建議，要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力，進一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個人信用體系，發(fā)揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息系統(tǒng)和實名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。并通過政府信息公示制度，使消費者和社會各界了解住宅市場運行情況，正確判斷市場走勢，引導消費者的市場預期。