房貸利率調(diào)整"一石二鳥" 信貸收緊"誤傷"剛性需求

    據(jù)媒體爆料稱，清明節(jié)當(dāng)天，中國四大國有銀行已下調(diào)購買首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度，銀行按揭貸款呈現(xiàn)日益收緊態(tài)勢

    四大行掩緊房貸窗口

    據(jù)《國際金融報(bào)》報(bào)道 4月3日，有境內(nèi)媒體援引未具名消息人士的話報(bào)道稱，中國四大國有銀行已下調(diào)購買首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度，銀行按揭貸款呈現(xiàn)日益收緊態(tài)勢。報(bào)道稱，從4月1日起，中國農(nóng)業(yè)銀行將首套房貸款利率由7折調(diào)高至8折。

    其余的三大國有銀行中行、工行和建行也已經(jīng)取消首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。工行和中行目前對首付2成的首套房貸款客戶僅給予8.5折的利率優(yōu)惠，建行則為8折優(yōu)惠。

    記者以首套房貸申請人身份致電中國建設(shè)銀行，其所得答案為首付比例20%至30%（包含20%）者享受優(yōu)惠最高為8折；首付比例30%至40%者享受利率優(yōu)惠最高為7.5折；首付比例40%以上者，相關(guān)貸款分行將根據(jù)貸款人具體情況給予最高7折的利率優(yōu)惠。而申請首套房貸申請人具體情況需由分行進(jìn)行核查。

    不僅僅在類似北京的一線城市如此，連二線城市也開始進(jìn)入首套房貸收緊狀態(tài)。記者致電山東省某二線城市建設(shè)銀行的人士，他稱目前山東的眾多二線城市都已經(jīng)與一線城市看齊。“目前只有建行的利率優(yōu)惠是最高的，其他銀行優(yōu)惠更低。”

    記者致電工行咨詢，該機(jī)構(gòu)答復(fù)稱自2010年3月29日工商銀行就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策。而原本符合三項(xiàng)規(guī)定便可享受7折利率優(yōu)惠的時(shí)日已經(jīng)一去不返。“首付20%至30%（包括20%），利率優(yōu)惠最高享受8.5折；首付比例30%以上可享受最高8折優(yōu)惠；個人風(fēng)險(xiǎn)較低的申請者將被視情況而確定享受最高7.5折的利率優(yōu)惠。”

    商業(yè)銀行首套房貸收緊“暗合”政府的樓市宏觀調(diào)控步伐。最新的數(shù)據(jù)說明，前期的相關(guān)政策目前依然沒有體現(xiàn)出應(yīng)有效力，抑或效力已經(jīng)明顯減退。3月末，京滬深三地的成交量再次大漲，尤其是北京，出現(xiàn)了量價(jià)齊升的火爆局面。

    利率調(diào)整有綜合誘因

    對于首套房貸利率優(yōu)惠政策收緊，分析界認(rèn)為，銀行的房貸利率調(diào)整有“一石二鳥”的作用：一是打壓高房價(jià)，二是收緊流動性。

    中國人民大學(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長趙錫軍告訴《國際金融報(bào)》記者，商業(yè)銀行目前收緊首套房貸利率的政策并不僅僅是一個因素所致。“而是各種誘因的綜合體現(xiàn)。”他認(rèn)為，其主要原因之一是在于國家正在收緊銀行貸款。2009年信貸政策過度寬松致使中國商業(yè)銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行比比皆是。“如果不收緊信貸，商業(yè)銀行將面臨更嚴(yán)重的資本充足率壓力。”

    而從銀行自身情況分析，由于其近期利息收入有所下降，而資金成本壓力逐步抬高，由此也形成其縮減利率優(yōu)惠的動因之一。作為銀行收入的主要來源之一，利率的提高必將拓展銀行在此方面的盈利空間。此外，銀行此舉以配合國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的需求格外明顯。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部長楊紅旭在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)也認(rèn)同綜合因素主導(dǎo)下的政策調(diào)整觀點(diǎn)。他說，首套房利率的變更可以看出決策層同時(shí)控制高房價(jià)與流動性的綜合思路。

    “此前中國銀監(jiān)會一直提醒商業(yè)銀行要警惕由大規(guī)模房貸所引發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。”楊紅旭說，在收緊信貸的大背景下，銀行用于房貸的資金不充沛。而且商業(yè)銀行還要面臨利潤與風(fēng)險(xiǎn)的壓力。

    上述兩位研究人士都認(rèn)為，此次調(diào)整利率政策應(yīng)該會對房地產(chǎn)市場形成影響。但是目前無法確切以量化語言概括。因?yàn)楸M管有需求形成觀望勢力，但是依然會有新生需求進(jìn)入買方市場，而雙方數(shù)量無法估計(jì)。另外，由于投資和投機(jī)性需求的資金依然充沛，所以該項(xiàng)政策對“雙投”角色產(chǎn)生怎樣影響確實(shí)難以衡量。

    但楊紅旭也同時(shí)預(yù)測，如果第二季度的房價(jià)依然無視政策并繼續(xù)泡沫化，那么國家應(yīng)該會制定新的遏制政策。