政府不再壟斷居住用地 租賃市場(chǎng)或率先受益

   抑制房價(jià)快速上漲，與短期的金融調(diào)控手段相比，土地供給方式的改變才是中長期調(diào)控的重中之重。在近日召開的全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長姜大明表示，將深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。  

   業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高房價(jià)的一個(gè)原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地資源稀缺。在土地市場(chǎng)引入多個(gè)主體，將有利于健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。  

   很長一段時(shí)間以來，我國住宅土地來源單一，國有土地招拍掛出讓是開發(fā)商獲得住宅土地的最主要渠道。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者，長期以來，我國居住用地供給者只有政府，一方面，市場(chǎng)上土地需求有些供不應(yīng)求；另一方面，農(nóng)村土地卻難以流轉(zhuǎn)，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，土地利用效率不高。  

   長期的土地供給稀缺，造成了住房供應(yīng)的短缺，房價(jià)隨之上漲。數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京、上海土地供應(yīng)完成計(jì)劃的比例僅為20%左右，這也成為2017年兩地房價(jià)上漲的重要原因。  

   財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，新的土地舉措的落實(shí)，意味著我國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的歷史將逐漸終結(jié)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局以及房價(jià)未來的走勢(shì)必然產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。  

   政府放開土地供應(yīng)，是不是意味著樓市將在短期內(nèi)出現(xiàn)翻天覆地的變化？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從土地市場(chǎng)的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，在住宅市場(chǎng)的用地方面，將會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地，“但是必須注意，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)只有租賃市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域不太可能一次性放開。而且，真正對(duì)此類集體建設(shè)用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村”。  

   在此背景下，目前頗受關(guān)注的租賃市場(chǎng)將可能成為最先收到土地紅利的市場(chǎng)，一些鄰近城市的城中村、城市近郊農(nóng)村將有可能最先受益。  

   記者注意到，全國國土資源工作會(huì)議還提到，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多國有企業(yè)用地的工業(yè)用地當(dāng)前需要積極轉(zhuǎn)性，過去很少會(huì)提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下，會(huì)對(duì)此類存量用地積極盤活，所以實(shí)際上有助于土地用地制度的靈活，同時(shí)為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地。  

   緩解城市土地供應(yīng)困局，農(nóng)村土地是一大有生力量。姜大明表示，2018年我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。  

    “從‘三權(quán)分置’這個(gè)說法看，宅基地的土地所有權(quán)不變，在此基礎(chǔ)之上，農(nóng)村土地可以隨著城市化的發(fā)展放活宅基地的使用權(quán)，從而形成更多元的房地產(chǎn)供給?！痹诮磥?，這對(duì)保障房地產(chǎn)供給，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”理念，確保房地產(chǎn)供應(yīng)有更多意義。