國(guó)土部長(zhǎng)這254個(gè)字 究竟透露了哪些秘密？

   中國(guó)話(huà)實(shí)在是太過(guò)精深。一語(yǔ)雙關(guān)、一字多意太多，搞得我們很多時(shí)候在和別人聊天，尤其是在聽(tīng)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言時(shí)，總得猜一猜：“這是不是話(huà)里有話(huà)？”

   昨天晚上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明說(shuō)的254個(gè)字，又刷屏了。

   “我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。”

   “我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格全、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。但城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地口子不開(kāi)，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)所。”

   看到這些，你第一時(shí)間的反應(yīng)會(huì)是神馬？

   小產(chǎn)權(quán)有望轉(zhuǎn)正？賣(mài)地壟斷將被打破？還是房?jī)r(jià)大殺器即將到來(lái)？

   好吧，如果你首先想到的是這些，那么很抱歉，你又有可能被套路了。

   先說(shuō)姜Sir的結(jié)論：姜部長(zhǎng)這段發(fā)言，跟未來(lái)打破國(guó)家壟斷的商品住宅土地出讓沒(méi)半毛錢(qián)關(guān)系，其最主要意義，就是將會(huì)大力促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”做準(zhǔn)備。

   我們首先要分清幾個(gè)概念： 我國(guó)的土地制度是城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，商品房只能蓋在城鎮(zhèn)國(guó)有土地上，農(nóng)村集體土地只能蓋小產(chǎn)權(quán)。 每年每個(gè)城市都會(huì)增加建設(shè)用地，但農(nóng)村集體土地必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征收變性為國(guó)有建設(shè)用地才可以，而且每年指標(biāo)都很緊俏。 宅基地只能給本村農(nóng)民蓋住宅，農(nóng)用地只能種莊稼，工業(yè)地只能蓋工廠(chǎng)，只有國(guó)有住宅用地才能開(kāi)發(fā)商品房出售。

    其實(shí)，在2004年“8·31”土地大限之前，商品房開(kāi)發(fā)用地并不是壟斷在政府手中的，很多土地都可以通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)入市場(chǎng)。

    而在“8·31”之后，如果有一個(gè)破產(chǎn)的工廠(chǎng)，有一個(gè)距離市區(qū)很近的農(nóng)村宅基地，廠(chǎng)子的總經(jīng)理、村子的支書(shū)，是絕不可能自己把地皮開(kāi)發(fā)成商品房的，必須要經(jīng)過(guò)土地整理，變性變功能，再經(jīng)過(guò)土地交易中心拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，才能建設(shè)商品住宅再去銷(xiāo)售。

    這個(gè)邏輯，相信在目前中國(guó)的特殊國(guó)情下，是不可能改變的，因?yàn)檫@涉及到土地財(cái)政、地方債務(wù)、甚至我們的基本國(guó)策、我們有關(guān)土地的元敘事。

    那么姜部長(zhǎng)的頭一句話(huà)，自然也不是意味著有地的非房地產(chǎn)企業(yè)，今后可以不經(jīng)過(guò)政府便自己賣(mài)地，或者自己開(kāi)發(fā)成商品房銷(xiāo)售。

    “住宅用地”，可并不一定就是商品住宅用地。

    也就是說(shuō)，將來(lái)，如果你這家企業(yè)手中有地，那么你也可以不必交給土地整理方整理變成商品房用地，你去找資源在上面蓋成住宅，用作租賃住房，完全沒(méi)問(wèn)題。

    同理，這個(gè)邏輯也可以套用在農(nóng)村集體土地上。比如一個(gè)村子撤村并鎮(zhèn)，空余出一些宅基地，那么村委會(huì)也不必非要經(jīng)過(guò)一級(jí)土地整理變性成國(guó)有建設(shè)用地，完全可以正大光明地去和開(kāi)發(fā)商合作，建成租賃住房，并將其變成村委會(huì)持有的一項(xiàng)資產(chǎn)。

    而且，在以前的管理制度下，不論是商品房還是保障房，不論是限價(jià)房還是廉租房，都必須在國(guó)有建設(shè)用地上，按照每年給與的指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)。而如果姜部長(zhǎng)所提出的政策執(zhí)行后，就意味著將非常有效地?cái)U(kuò)大居住用地的供應(yīng)量。

    這種居住用地，就是租賃住房用地，而非帶產(chǎn)權(quán)的商品房或限價(jià)房用地。

    最近兩年，國(guó)家一直在推進(jìn)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。尤其是從去年開(kāi)始，不斷在強(qiáng)調(diào)“租售同權(quán)”，強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的重要意義。在土地出讓方面，開(kāi)始推出競(jìng)自持。像北京，甚至出現(xiàn)了100%全自持的地塊。

    可是以目前的地價(jià)，在公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)得的宅地，根本不支撐租賃這種商業(yè)模式。每年收入的租金，根本連土地款的利息都無(wú)法覆蓋。

    在這種背景下，未來(lái)想要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，如何有效擴(kuò)大供應(yīng)量？

    也許昨天姜部長(zhǎng)這254個(gè)字的發(fā)言，將會(huì)決定著未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展方向。

    甚至，在一些特大型城市，商品房曾經(jīng)的樓市主體地位，將會(huì)被租賃房所取代。

    據(jù)姜Sir了解，在北京，很多一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始提前布局，在近郊和一些村集體合作、進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有些企業(yè)已經(jīng)談了幾十萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量。這當(dāng)然不是開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該就是村集體土地開(kāi)發(fā)租賃住房試點(diǎn)。

    至于商品房的未來(lái)，姜Sir相信，越是占據(jù)稀缺資源、品質(zhì)出眾的項(xiàng)目，未來(lái)的保值增值性反而會(huì)更強(qiáng)。