2018房地產(chǎn)開啟定向調(diào)控 建立多元化供應(yīng)格局成重點(diǎn)

    近日，湖北、四川、寧夏等地相繼召開住房城鄉(xiāng)工作會(huì)議指出，2018年房地產(chǎn)調(diào)控將完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，并保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。重點(diǎn)為建立“商品房＋政府保障房＋租賃住房＋共有產(chǎn)權(quán)住房”的多元化供應(yīng)格局，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機(jī)炒房。

    業(yè)內(nèi)人士表示，2018年樓市調(diào)控將從一城一策向定向調(diào)控的多城多策、一城多策轉(zhuǎn)變，從過去“限”為代表的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，真正實(shí)現(xiàn)房住不炒。

    多地定調(diào)2018樓市調(diào)控

    11日，福建省召開住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議指出，將著力解決住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問題，推動(dòng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革。并圍繞人民住有所居目標(biāo)，抓好住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。

    同日，四川省召開全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)指出，堅(jiān)持房住不炒定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。探索形成以開發(fā)商為主體、農(nóng)村集體、住房合作社等多主體提供住房的格局。其中，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，試點(diǎn)城市及有條件的城市要組建國(guó)有住房租賃公司，增加租賃住房供應(yīng)，支持私人住房出租，探索建立多主體供給體系。

    廣州市住建委主任王宏偉表示，2018年廣州將圍繞“租”做文章，按照多主體供應(yīng)多渠道保障租購(gòu)并舉的思路，在合理控制地價(jià)的同時(shí)，加大住宅用地儲(chǔ)備和出讓力度，完成1.6萬套保障房建設(shè)任務(wù)，提高土地出讓公租房配建比例，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大只租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用房用地供應(yīng)。

    廈門方面，將實(shí)行差別化的調(diào)控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，加強(qiáng)商品住宅土地供應(yīng)，加快商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，確保去化周期和房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間，全面加快地鐵社區(qū)等保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    湖北方面則指出，2018年湖北將繼續(xù)堅(jiān)持政府調(diào)控不松手，堅(jiān)持一城一策，精準(zhǔn)調(diào)控，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，武漢、襄陽(yáng)、宜昌等熱點(diǎn)城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，確保實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)；潛在熱點(diǎn)城市特別是武漢周邊城市要堅(jiān)決遏制投機(jī)炒作，確保市場(chǎng)穩(wěn)定；出現(xiàn)階段性地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的其他三四線城市要及時(shí)調(diào)整去庫(kù)存鼓勵(lì)政策，確保供求關(guān)系穩(wěn)定。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年，房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)明顯質(zhì)變，將從過去“限”為代表的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，從一城一策向定向調(diào)控的多城多策、一城多策轉(zhuǎn)變。房住不炒、遏制投機(jī)，多渠道供應(yīng)、租售并舉，將成為政策主流。

    共有產(chǎn)權(quán)住房成亮點(diǎn)

    日前，福建莆田市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知指出，啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)并實(shí)現(xiàn)常態(tài)化供應(yīng)。要求商品住房供求矛盾突出、價(jià)格上漲壓力較大、人口凈流入的區(qū)域啟動(dòng)建設(shè)一批共有產(chǎn)權(quán)住房。同時(shí)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)劃分、上市交易等方面作了原則規(guī)定。

    截至目前，已有北京、上海、南京、福州、煙臺(tái)五地供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京完成共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)38宗，用地面積約207公頃，超額完成年度供地計(jì)劃，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬平方米，提供共有產(chǎn)權(quán)房近4萬套。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，1月4日至2月2日不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，北京將成交26宗土地，其中23宗為住宅用地，且共有產(chǎn)權(quán)供應(yīng)比例明顯增加。

    南京方面，2017年12月25日，南京籌集的1499套共有產(chǎn)權(quán)房房源進(jìn)行集中選房，毛坯房單價(jià)為9925元/平方米，最低只需購(gòu)買50%的產(chǎn)權(quán)。同月，煙臺(tái)也首批拿出1254套現(xiàn)房作為共有產(chǎn)權(quán)住房。福州也拍出第一塊共有產(chǎn)權(quán)住房用地。

    張大偉表示，共有產(chǎn)權(quán)住房能有效降低政府的保障成本，又可以降低購(gòu)買住房的門檻，滿足城鎮(zhèn)住房困難家庭多層次住房的需求。更為重要的是，由于從購(gòu)買到出售環(huán)節(jié)形成閉環(huán)，能有效壓縮牟利空間，打擊投機(jī)行為，促使住房向居住屬性回歸。

    業(yè)內(nèi)人士表示，將有越來越多的熱點(diǎn)城市實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房，加速推出共有產(chǎn)權(quán)地塊，真正降低購(gòu)房者購(gòu)房成本。

    調(diào)控政策將更加精準(zhǔn)化

    “長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，實(shí)質(zhì)就是市場(chǎng)的穩(wěn)定和房住不炒的實(shí)現(xiàn)。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在11日召開的2017中國(guó)房產(chǎn)風(fēng)云榜年度盛典上表示，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、防范風(fēng)險(xiǎn)依然具有至關(guān)重要的作用。

    劉洪玉認(rèn)為，調(diào)控政策效果全部顯現(xiàn)需要時(shí)間周期，不能根據(jù)市場(chǎng)的苗頭和跡象頻繁調(diào)整，否則容易導(dǎo)致過度調(diào)控，不利于形成良性的市場(chǎng)預(yù)期。此外，實(shí)行差別化調(diào)控才能使調(diào)控更加精準(zhǔn)化和精細(xì)化。

    此前被傳調(diào)控政策放松的蘭州市近期表示，此次政策調(diào)整是落實(shí)分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。對(duì)供求矛盾突出、房?jī)r(jià)較高的主城區(qū)進(jìn)行從嚴(yán)調(diào)控，外地戶籍家庭僅允許購(gòu)買一套，同時(shí)并未取消對(duì)社保與納稅年限限制。對(duì)于偏遠(yuǎn)地區(qū)，則由原來的限購(gòu)調(diào)整為限售，明確了三年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的措施，且該項(xiàng)措施涵蓋了主城區(qū)等限購(gòu)區(qū)域，目的是遏制投資性、投機(jī)性的購(gòu)房。此外，住房公積金主要滿足首套購(gòu)房需求，購(gòu)買首套住房時(shí)住房公積金貸款首付款比例必須達(dá)到30%以上，購(gòu)買二套時(shí)首付款必須達(dá)到50%以上。在核定貸款和房屋套數(shù)時(shí)既認(rèn)房又認(rèn)貸。

    莆田也指出，將對(duì)當(dāng)前群眾反映較為強(qiáng)烈的價(jià)外加價(jià)等房地產(chǎn)銷售和中介亂象行為進(jìn)行明令禁止，對(duì)關(guān)系購(gòu)房現(xiàn)象進(jìn)行合理引導(dǎo)。對(duì)新出讓地塊商品住房首次開盤售價(jià)進(jìn)行限制：土地出讓時(shí)有“限房?jī)r(jià)”的按所限價(jià)位確定；土地出讓時(shí)未限房?jī)r(jià)的，要按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目的合同網(wǎng)簽均價(jià)確定。同一項(xiàng)目分期申辦預(yù)售許可的，后一期商品住宅報(bào)備均價(jià)不得超過前一期的均價(jià)；車位車庫(kù)要按報(bào)備的一車位（庫(kù)）一價(jià)格對(duì)外銷售，不得加價(jià)銷售。