樓市大變天來了？五大城市集體出手！

    上個周末不太平，樓市傳來大消息！

    蘭州取消部分地區(qū)限購，還有合肥貌似“不限價”了？這兩消息讓地產(chǎn)圈炸開了鍋！

    蘭州限購取消？

    全國首個部分區(qū)域解除限購城市出現(xiàn)！

    據(jù)中新網(wǎng)凌晨消息：1月5日晚間，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，對部分區(qū)域取消限購，進一步強化價格備案制度，實行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實施。

    具體措施上，取消了西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策。

    蘭州的城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))繼續(xù)限購，卻不再提供社保證明和納稅證明，但個人在上述區(qū)域內(nèi)購買的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn))，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記記簿日期滿3年方可上市交易。

    同時，蘭州市要求，房企要嚴格執(zhí)行新房的明碼標(biāo)價，實際銷售價格不得高于備案價格。

    總結(jié)而言：

    1、松綁限購；

    2、同時加碼實施限售；

    3、實施政府限價；

    這其中隱藏著兩大重點信號：這是全國首個在部分區(qū)域解除限購的城市，也是首次把二手房納入限售范疇。

    合肥“不限價”？

    1月5日，合肥國土局和物價局表示：因為合肥自2016年11月開始，對宅地實行限房價、限地價的土地拍賣方式，但在2016年11月之前出讓的宅地沒有此項規(guī)定，所以政府價格部門不得核定商品房價格，商品房應(yīng)由開發(fā)商自主定價。

    然后，媒體就得出結(jié)論，合肥取消政府限價了。然后，又立馬得出另一個結(jié)論，合肥房價又要漲了。

    事實上，這是誤讀。

    雖然2016年11月之前出讓的宅地，不像11月之后的土地那樣，在拍地之初就限定好價格，但它們自本輪調(diào)控以來就一直都在接受“政府的價格指導(dǎo)”。所以合肥政府說的限價與否，是指在土地拍賣之前，是否限定了價格。它們的差別是一個是事先約定的，一個是合理的調(diào)控手段。

    所以，合肥“取消政府限價”這件事是假的。

    南京、鄭州、武漢、長沙、濟南、合肥都出手了！

    南京

    1月4日，南京市召開創(chuàng)新名城建設(shè)專題新聞發(fā)布會，對2018年市委1號文件《關(guān)于建設(shè)具有全球影響力創(chuàng)新名城的若干政策措施》進行解讀。其中關(guān)于人才落戶購房方面是這樣說的：

    南京將調(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。也就是高校本科以上畢業(yè)生憑畢業(yè)證書，就能先落戶南京。

    這意味著，南京落戶條件放寬了，更多40歲以內(nèi)的剛需可以在寧買房了。此前，南京落戶的要求為研究生及以上在南京就業(yè)創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在降了一個級別。

    合肥

    合肥在1月3日宣布，放寬限價。合肥市政府回復(fù)一封投訴信中的內(nèi)容提到：

    我市自2016年11月開始，對市轄區(qū)和長豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地（含商住用地）實行“限房價、限地價”的土地拍賣方式，要求競得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價備案價格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項目最高明碼標(biāo)價備案價格。

    具體由物價部門會同房地產(chǎn)管理部門負責(zé)監(jiān)督落實。但在2016年11月之前出讓的居住用地（含商住用地）沒有此項規(guī)定。

    意思很明確，符合限價條件的是2016年11月之后出讓的地塊，2016年11月之前出讓的地塊不限價，上市售價應(yīng)當(dāng)不收限制，隨市場而定。

    這意味著，2016年11月之前的高價地塊，按照市場規(guī)律應(yīng)該也會賣出更高的價格。

    在此之前，多城早就以“搶奪人才”為由，針對部分人隱性放松了樓市限購，鄭州甚至都不用落戶就可以買房。

    鄭州：

    不論年齡和畢業(yè)年限，只要符合全日制本科（含）以上學(xué)歷、副高級（含）以上職稱、高級技師（含）以上職業(yè)技術(shù)資格三個條件中的任意一個，也不用審核社?；騻€稅，即可按規(guī)定購買住房。

    長沙：

    在長沙工作、具有?？埔陨蠈W(xué)歷或技師以上職業(yè)資格的人才，首套房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。

    濟南：

    取消購房、投資納稅落戶條件限制,實行居住就業(yè)落戶。

    武漢：

    大專以上學(xué)歷畢業(yè)零門檻落戶，讓更多留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生以低于市場價20%買到安居房、以低于市場價20%租到租賃房。

    西安：

    近5年畢業(yè)或35周歲以下的高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)，可申請貸款，額度最高50萬元，期限一般為兩年，并給予50%貼息。

    秦皇島：

    2017年12月份公布的人才辦法顯示，秦皇島將確保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可達5年。最高級的A類人才可免費租住，最低級的D類人才（碩士和本科）也僅需負擔(dān)40%的租金。后續(xù)還可以買下這些人才公寓，個人僅以保障房價格購買，價格超出部分由政府和用人單位各承擔(dān)50%。

    昆山：

    本科畢業(yè)即可落戶買房，不受限。

    成都、重慶、沈陽也在2017年豎起了“搶奪人才”旗幟，均采取了相對低的落戶門檻。

    為什么松綁限購？

    蘭州是2018年樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實的首個城市，蘭州也成為此輪調(diào)控來首個松綁限購城市。

    蘭州市政府要松綁限購政策呢？

    據(jù)“米宅米宅（mizhaimizhai）”分析，蘭州是個資源性城市，曾經(jīng)輝煌的GDP，現(xiàn)在只不過是一座人少城空，霧霾和風(fēng)沙都很大的城市。

    蘭州房地產(chǎn)市場銷量下降的時間不短了，庫存開始大了，經(jīng)濟要靠房地產(chǎn)拉動增長。

    于是根據(jù)全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作?！保m州出臺了偏遠地區(qū)松綁限購，積極消化當(dāng)?shù)氐囊皇址繋齑妗?/p>

    其它城市會不會跟進？

    “米宅米宅”的答案是：當(dāng)然。

    從上文提到的南京“隱性放松限購”總結(jié)而言，也是人口、人才爭奪，以及托底房價扶住市場的目的。由此，雖然蘭州的政策和諸如南京、武漢、鄭州、長沙、西安的人才政策表現(xiàn)形式不一樣，但究其根本都是為了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康穩(wěn)定。

    目前業(yè)界就對2018年房地產(chǎn)市場的基本觀點都是：整體“穩(wěn)”字當(dāng)頭。在保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的同時，2018年將會是樓市基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)年。

    所以未來或會看到更多的城市跟進，無論為了去庫存還是托底，其本質(zhì)都是在中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控大政方針之下進行的。

    這方面，“財經(jīng)觀潮”也是相同意見，也認為2018年，會有越來越多的城市放寬對剛需客的限購。

    堵永遠解決不了問題，2016年10月以來全國中心城市逐漸進入限購模式，歷經(jīng)一年，效果基本達到了，最近幾個月多個地區(qū)的房價基本趨穩(wěn)。

    2018年樓市展望

    2017年堪稱中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“史上最密集”的一年。太多人在2017年中迷茫，2018年會怎樣？是買還是再等等？

    值得注意的是，幾天前，另一則消息引起熱議。

    12月30日，深圳突然宣布，在一幅即將在2018年2月1日出讓的住宅用地上，實行限售政策，限售期為5年。由此，深圳成為目前北上廣深中唯一針對個人啟動限售措施的一線城市。

    “米宅米宅”分析，這意味著：

    1、2018年政策調(diào)控不會再加碼了。

    因為限售是限購、限貸、限價之后最后一個調(diào)控政策了。但同時也預(yù)示2018年樓市調(diào)控會持續(xù)，像深圳這種“隨時可能出現(xiàn)價格反彈”的城市，會收緊調(diào)控措施。

    2、房價要漲了？

    不會的，是房價要更穩(wěn)了。

    “米宅米宅”總結(jié)，2018年——

    一線的北京上海繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，市場和房價繼續(xù)冰凍。

    二線城市，搶人大戰(zhàn)戰(zhàn)局進一步擴大，除了上文提到的，還比如天津、合肥、石家莊等都會降低購房門檻，包括但不僅限于購房資格。

    三四五線的樓市去庫存以寬松政策為主。

    “財經(jīng)觀潮”認為，2018年中心城市房價基本不會下行，會高位橫盤或進入慢漲通道。

    首先，這是于供需矛盾決定的。中國人口仍在不斷向中心城市匯集，10多個城市豎起了“搶奪人才”的大旗，購房需求的增加總快于土地供應(yīng)量的增加。

    其次，土地財政收入是中央政府和各地方政府的重要組成部分，不能不敢過分壓制房地產(chǎn)。

    3、速凍樓市。抑制短炒，房住不炒！

    蘭州雖然松綁部分非核心區(qū)域限購，對限購的認定進行放松，但是對炒房依然零容忍，推出限售政策。即在去庫存和防投機方面兩手都要抓。

    “財經(jīng)觀潮”也認為，2018年調(diào)控將進入第二種差異化調(diào)控模式：繼續(xù)打壓投機客，放松對剛需和改善性需求人口的門檻。

    4、房地產(chǎn)稅會出嗎？

    “財經(jīng)觀潮”認為，由于對土地財政仍有所依賴，2018年房地產(chǎn)稅不可能出，并且未來幾年都不太可能出臺。房地產(chǎn)稅是對樓市所有稅中的一個補充，它的出現(xiàn)，證明各地方政府基本擺脫了土地財政收入，徹底進入了存量房時代。

    換句話說，中心城市房子已經(jīng)夠多，不需要賣地了，也無法從賣地上獲得財政收入的時候，便是征收房地產(chǎn)稅獲得新財政收入之日。