是什么在催漲房價？有5個因素連調(diào)控都無法控制！

    當(dāng)小編說，房價不是你說降就能降的時候，希望大家不要急于反駁，先看完接下來為大家公布的一項最新研究：房價由哪些部分組成？看完后還認為房價想降就能降的朋友們，歡迎大家留言發(fā)表觀點。

    1、土地成本

    土地資源不可再生，越來越少，自然也就越來越貴。每次土拍，開發(fā)商競價競地的激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多錢也不在乎。

    土地是開發(fā)商建設(shè)過程中的第一個必備元素，拿地的成本最終必將要算入房價中，據(jù)研究顯示，開發(fā)商的拿地成本約占房價的30%—40%，這筆錢用來購買土地的使用權(quán)，繳納土地出讓金。

    2、建筑成本

    拿到地就要開始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等成本、人工成本、社區(qū)設(shè)備成本、綠化維保成本等，整體算下來，又占房價的30%—40%。有的樓盤如果是精裝修的話，還要包括更多的室內(nèi)設(shè)備成本，可能要達到總房價的45%左右。    

    3、稅費成本

    開發(fā)商從拿地到建筑施工，到銷售，這個過程也是要不斷地繳納相關(guān)稅費的。主要包括營業(yè)稅、契稅、土地增值稅，所得稅、印花稅等各種稅費，加起來大約占房價的12%-15%。由于各個城市的稅費標(biāo)準(zhǔn)可能不同，收費起點也會略有不同，所以此數(shù)據(jù)是保守估計。

    4、銷售管理成本

    銷售管理成本主要包括銷售人員工資，項目管理服務(wù)成本，廣告宣傳費用等，該部分費用約占10%—15%。

    如果一個項目的操盤能力特別強，樓盤建設(shè)銷售周期短的話，成本也會相應(yīng)減少，如果操盤能力太差，拖個三五年，八九年，那么銷售成本也會隨之增加。隨著時間的消耗，成本增加，樓盤的價值也可能會有所損耗。這對開發(fā)商是非常不利的，同時，也是現(xiàn)在樓市快銷現(xiàn)象存在的一個重要原因。

    5、開發(fā)商利潤

    除去以上的成本支出，剩下的部分就是開發(fā)商的利潤了，一般占10%—15%。所以開發(fā)商在定房價的時候，根據(jù)以上各部分的份額和支出，一個大概的房價就會被制定出了，房價再低，也不能低于自己支出的成本，必須將本金收回來才是定價的底線。

    如果想要降房價的話，這五項中，唯一能改變的就是開發(fā)商的利潤嘍。但是，請牢記，企業(yè)，是以盈利為最終目的的。