2018年：關(guān)于房地產(chǎn)的十條預(yù)言！

    關(guān)于政策

    01、調(diào)控不會放松

    非常明顯，2018 年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)依然會圍繞著“房住不炒”進行。穩(wěn)定房價，去投機性需求是所有樓市政策的出發(fā)點。這不僅是因為房地產(chǎn)仍然是居民資產(chǎn)保值增值的重要渠道，有對抗通脹的預(yù)期在背后支撐；同時也是由于房地產(chǎn)外在環(huán)境沒有發(fā)生根本變化，我國的經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)仍然有著較強的依賴性。

    因此，2018年，貨幣寬松的環(huán)境將不再，一二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會推廣至三四線城市。

    02、房產(chǎn)稅的推出仍需時日

    對于此前千呼萬喚始確定的房產(chǎn)稅，小V認為真到推出執(zhí)行還需要時日，2018年能否見到一個雛形還是未定之數(shù)。畢竟，房地產(chǎn)相關(guān)金融、土地、稅收制度的改革需要時間，房產(chǎn)稅的推出，相當于一次對整個社會資源的再平衡，需要顧及到方方面面，因此短期內(nèi)很難出現(xiàn)在我們面前。

    03、土地市場的供應(yīng)只增不減

    去年是土地供應(yīng)的“大年”。全國土地成交面積有所增加。鏈家研究院《2018中國房地產(chǎn)市場展望報告顯示》1-10月份全國300城土地成交面積6.17億平方米，增長23%。

    最明顯的例子就是北京，去年北京供應(yīng)了近2800萬平方米土地，其中絕大多數(shù)在未來將被作為限價商品房以及共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房入市，其目的就是希望通過增加土地市場的供應(yīng)，來加大樓市未來供應(yīng)量從而起到一個穩(wěn)定住房價格的作用。

    除此之外，就是地方政府對土地出讓金的依賴依然很強。根據(jù)國家統(tǒng)計局和WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年土地出讓金在地方政府的財政收入中占比達 20% 以上。在經(jīng)濟下行壓力依然存在的情況下，地方政府仍然無法擺脫土地財政。

    關(guān)于市場的

    04、市場由投機需求向理性回歸

    2017 年，全國房地產(chǎn)銷售額達到16萬億元，房價在 2016 年基礎(chǔ)上再度上漲，不過也有機構(gòu)指出，這已經(jīng)是“繁華盡頭”。2017 年前 11 月新建商品住宅銷售面積達到12.6億平方米，同比增加 5.4%；銷售金額為9.58萬億元，同比增長9.9%。由于政策不會放松，因此，在剝離了投資投機的需求之后，房價也將進一步趨于理性。

    鏈家研究院方面統(tǒng)計，與2016年相比，無論是銷售均價、銷售面積還是銷售額的增速都出現(xiàn)了明顯的放緩。價格和銷量增速只有 5% 左右的水平。所以，2018年，房價的增幅是一定會降低的。至于房價絕對值究竟怎樣，則要看房子本身的價值。簡單來說，想買房的小伙伴們可以觀察一下現(xiàn)在這個開始“脫水”的房價了。

    05、一線城市政策性住房供給量加大

    別的還只是推斷，這個可是有證據(jù)的。以北京市場為例，2017年1-11月，北京住宅用地累計成交65宗，成交面積874萬平方米，成交金額2212億元，同比翻三番。其中，“限房價、競地價”住宅用地成交面積331萬平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有產(chǎn)權(quán)住房面積248萬平方米，占比37%。除此之外，還有自持部分面積85萬平方米，占比13%；純商品住宅用地供應(yīng)為零。

    十九大提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。北京等一線城市的未來樓市供應(yīng)也是在這一精神的指導(dǎo)下進行。實際上是要增加帶有一定保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”等供應(yīng)量，向剛需傾斜，兼顧夾心層。

    06、租賃市場的發(fā)展是板上釘釘?shù)氖虑?/strong>

    2017年，多地相繼出臺了租購?fù)瑱?quán)的規(guī)定，對于租賃市場來說是重大利好，因此也吸引了大量房企大規(guī)模進入租賃行業(yè)。2018 年，租賃市場的利好政策有可能會進一步升級，針對流動人口的租賃政策有可能出臺，從而為這一市場的發(fā)展提供進一步政策支持。

    而另一方面，從企業(yè)來說，龍湖、萬科、鏈家等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)都相繼推出了自己的長租公寓產(chǎn)品。同時，一線城市土地出讓中的自持用地預(yù)計也會進一步增加，因此在政策的推動下，會有大量的企業(yè)和資金進入到這一市場，租賃市場的進一步發(fā)展可期。

    關(guān)于行業(yè)

    07、房地產(chǎn)的千億規(guī)模將繼續(xù)擴大

    去年11月份，千億房企已達14家，年底千億房企數(shù)量可能達16-18家，房企前五十門檻或近400億元。碧桂園率先跨過了5000億元級別的大關(guān)。更有大量300億左右的房企提出了“千億”目標，似乎千億已經(jīng)成為房企證明自己的敲門磚。2018年，盡管政策松綁的可能性不高，不過從一些中型房企的土地儲備來看，房企銷售額破千億的企業(yè)或許會進一步增長，小V不負責任預(yù)測一下，也許會接近20家左右。

    08、裝配式建筑的普及度會更高

    2017年3月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《“十三五”裝配式建筑行動方案》，提出到2020年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上，其中重點推進地區(qū)達到20%以上，積極推進地區(qū)達到15%以上，鼓勵推進地區(qū)達到10%以上。2017年12月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布并開始試行《關(guān)于在本市裝配式建筑工程中實行工程總承包招投標的若干規(guī)定（試行）》，明確以裝配式建筑為試點，深化建設(shè)項目組織實施方式改革，推行工程總承包模式。兩份文件，為裝配式建筑的進一步推廣奠定了基調(diào)。

    09、養(yǎng)老地產(chǎn)的增長期到了

    2016年，養(yǎng)老地產(chǎn)這一概念轟轟烈烈被炒作了一整年，而到了去年卻少見地偃旗息鼓。但是值得關(guān)注的是，大量養(yǎng)老用地卻在2017年被悄然售出，按照開發(fā)商的開發(fā)速度，養(yǎng)老地產(chǎn)在一些一二線城市率先鋪開。目前保利、遠洋以及北京萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都已初現(xiàn)端倪，相信在2018年，這一產(chǎn)業(yè)將迎來一輪快速增長期。