2018年：關(guān)于房地產(chǎn)的十條預(yù)言！

    關(guān)于政策

    01、調(diào)控不會(huì)放松

    非常明顯，2018 年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)依然會(huì)圍繞著“房住不炒”進(jìn)行。穩(wěn)定房價(jià)，去投機(jī)性需求是所有樓市政策的出發(fā)點(diǎn)。這不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)仍然是居民資產(chǎn)保值增值的重要渠道，有對(duì)抗通脹的預(yù)期在背后支撐；同時(shí)也是由于房地產(chǎn)外在環(huán)境沒有發(fā)生根本變化，我國的經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)仍然有著較強(qiáng)的依賴性。

    因此，2018年，貨幣寬松的環(huán)境將不再，一二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會(huì)推廣至三四線城市。

    02、房產(chǎn)稅的推出仍需時(shí)日

    對(duì)于此前千呼萬喚始確定的房產(chǎn)稅，小V認(rèn)為真到推出執(zhí)行還需要時(shí)日，2018年能否見到一個(gè)雛形還是未定之?dāng)?shù)。畢竟，房地產(chǎn)相關(guān)金融、土地、稅收制度的改革需要時(shí)間，房產(chǎn)稅的推出，相當(dāng)于一次對(duì)整個(gè)社會(huì)資源的再平衡，需要顧及到方方面面，因此短期內(nèi)很難出現(xiàn)在我們面前。

    03、土地市場的供應(yīng)只增不減

    去年是土地供應(yīng)的“大年”。全國土地成交面積有所增加。鏈家研究院《2018中國房地產(chǎn)市場展望報(bào)告顯示》1-10月份全國300城土地成交面積6.17億平方米，增長23%。

    最明顯的例子就是北京，去年北京供應(yīng)了近2800萬平方米土地，其中絕大多數(shù)在未來將被作為限價(jià)商品房以及共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房入市，其目的就是希望通過增加土地市場的供應(yīng)，來加大樓市未來供應(yīng)量從而起到一個(gè)穩(wěn)定住房價(jià)格的作用。

    除此之外，就是地方政府對(duì)土地出讓金的依賴依然很強(qiáng)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年土地出讓金在地方政府的財(cái)政收入中占比達(dá) 20% 以上。在經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在的情況下，地方政府仍然無法擺脫土地財(cái)政。

    關(guān)于市場的

    04、市場由投機(jī)需求向理性回歸

    2017 年，全國房地產(chǎn)銷售額達(dá)到16萬億元，房價(jià)在 2016 年基礎(chǔ)上再度上漲，不過也有機(jī)構(gòu)指出，這已經(jīng)是“繁華盡頭”。2017 年前 11 月新建商品住宅銷售面積達(dá)到12.6億平方米，同比增加 5.4%；銷售金額為9.58萬億元，同比增長9.9%。由于政策不會(huì)放松，因此，在剝離了投資投機(jī)的需求之后，房價(jià)也將進(jìn)一步趨于理性。

    鏈家研究院方面統(tǒng)計(jì)，與2016年相比，無論是銷售均價(jià)、銷售面積還是銷售額的增速都出現(xiàn)了明顯的放緩。價(jià)格和銷量增速只有 5% 左右的水平。所以，2018年，房價(jià)的增幅是一定會(huì)降低的。至于房價(jià)絕對(duì)值究竟怎樣，則要看房子本身的價(jià)值。簡單來說，想買房的小伙伴們可以觀察一下現(xiàn)在這個(gè)開始“脫水”的房價(jià)了。

    05、一線城市政策性住房供給量加大

    別的還只是推斷，這個(gè)可是有證據(jù)的。以北京市場為例，2017年1-11月，北京住宅用地累計(jì)成交65宗，成交面積874萬平方米，成交金額2212億元，同比翻三番。其中，“限房價(jià)、競地價(jià)”住宅用地成交面積331萬平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有產(chǎn)權(quán)住房面積248萬平方米，占比37%。除此之外，還有自持部分面積85萬平方米，占比13%；純商品住宅用地供應(yīng)為零。

    十九大提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。北京等一線城市的未來樓市供應(yīng)也是在這一精神的指導(dǎo)下進(jìn)行。實(shí)際上是要增加帶有一定保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”等供應(yīng)量，向剛需傾斜，兼顧夾心層。

    06、租賃市場的發(fā)展是板上釘釘?shù)氖虑?/strong>

    2017年，多地相繼出臺(tái)了租購?fù)瑱?quán)的規(guī)定，對(duì)于租賃市場來說是重大利好，因此也吸引了大量房企大規(guī)模進(jìn)入租賃行業(yè)。2018 年，租賃市場的利好政策有可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí)，針對(duì)流動(dòng)人口的租賃政策有可能出臺(tái)，從而為這一市場的發(fā)展提供進(jìn)一步政策支持。

    而另一方面，從企業(yè)來說，龍湖、萬科、鏈家等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)都相繼推出了自己的長租公寓產(chǎn)品。同時(shí)，一線城市土地出讓中的自持用地預(yù)計(jì)也會(huì)進(jìn)一步增加，因此在政策的推動(dòng)下，會(huì)有大量的企業(yè)和資金進(jìn)入到這一市場，租賃市場的進(jìn)一步發(fā)展可期。

    關(guān)于行業(yè)

    07、房地產(chǎn)的千億規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大

    去年11月份，千億房企已達(dá)14家，年底千億房企數(shù)量可能達(dá)16-18家，房企前五十門檻或近400億元。碧桂園率先跨過了5000億元級(jí)別的大關(guān)。更有大量300億左右的房企提出了“千億”目標(biāo)，似乎千億已經(jīng)成為房企證明自己的敲門磚。2018年，盡管政策松綁的可能性不高，不過從一些中型房企的土地儲(chǔ)備來看，房企銷售額破千億的企業(yè)或許會(huì)進(jìn)一步增長，小V不負(fù)責(zé)任預(yù)測一下，也許會(huì)接近20家左右。

    08、裝配式建筑的普及度會(huì)更高

    2017年3月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》，提出到2020年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上，其中重點(diǎn)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到20%以上，積極推進(jìn)地區(qū)達(dá)到15%以上，鼓勵(lì)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到10%以上。2017年12月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布并開始試行《關(guān)于在本市裝配式建筑工程中實(shí)行工程總承包招投標(biāo)的若干規(guī)定（試行）》，明確以裝配式建筑為試點(diǎn)，深化建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式改革，推行工程總承包模式。兩份文件，為裝配式建筑的進(jìn)一步推廣奠定了基調(diào)。

    09、養(yǎng)老地產(chǎn)的增長期到了

    2016年，養(yǎng)老地產(chǎn)這一概念轟轟烈烈被炒作了一整年，而到了去年卻少見地偃旗息鼓。但是值得關(guān)注的是，大量養(yǎng)老用地卻在2017年被悄然售出，按照開發(fā)商的開發(fā)速度，養(yǎng)老地產(chǎn)在一些一二線城市率先鋪開。目前保利、遠(yuǎn)洋以及北京萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都已初現(xiàn)端倪，相信在2018年，這一產(chǎn)業(yè)將迎來一輪快速增長期。