這個城市發(fā)布住房租賃文件：租房子女可入學

    1月3日，四川省成都市發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場的意見》及文件解讀文本，要求，公積金管理部門應按照住房公積金租房提取的有關規(guī)定，落實提取住房公積金支付房租政策，職工租住公共租賃住房的，按照實際房租支出全額提??；租住商品住房的，應根據(jù)市場租金水平和租住住房面積，確定租房提取額度。意見還提出，本市戶籍承租人子女，按照成都市義務教育階段招生入學政策接受教育。成都市還鼓勵農村集體經(jīng)濟組織成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。

    同時文件對群租給出明確的界定標準，每個房間居住人數(shù)不得超過2人，且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米（有法定撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)義務關系的除外）。改造現(xiàn)有住房出租的，在征得利害關系人的同意后，改造中不改變現(xiàn)有安防設施，改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米。

    文件全文如下：

    各區(qū)（市）縣政府，市政府各部門，有關單位：

    為貫徹落實黨的十九大報告提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”精神，依據(jù)國務院辦公廳《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、住房城鄉(xiāng)建設部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）等規(guī)定，結合《成都市住房租賃市場發(fā)展五年規(guī)劃（2017-2021年）》及住房租賃試點工作要求，按照“發(fā)展規(guī)范、四級體系、網(wǎng)格管理、服務下沉”原則，提出如下實施意見。

    一、明確發(fā)展和規(guī)范管理目標

    創(chuàng)新我市住房租賃管理和服務體制，以網(wǎng)格化管理為抓手，多部門聯(lián)動規(guī)范管理，做到市政府部門牽頭、區(qū)（市）縣政府保障、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）實施、社區(qū)居民委員會（村民委員會）自治管理，構建四級規(guī)范管理體系。市、區(qū)（市）縣兩級將住房租賃相關服務進駐街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）政務服務中心，提供來蓉人員登記、住房租賃登記備案等公共服務。建立住房租賃信用管理體系，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。通過住房租賃試點工作，基本形成管理層次清晰、部門職責分明、便民服務高效、平穩(wěn)健康發(fā)展的住房租賃市場。

    二、構建規(guī)范管理機制

    （一）部門職責分工

    1.各相關行政主管部門要按照自身職責，各負其責，協(xié)調配合，加強聯(lián)動，形成合力，確保各項管理措施落實到位。

    公安機關負責租賃住房的治安管理和消防監(jiān)督檢查，督促指導社區(qū)居民委員會（村民委員會）、物業(yè)服務企業(yè)以及其他管理單位排查各種安全、消防等隱患。

    發(fā)改部門負責牽頭全市社會信用體系建設。

    房管部門負責建設成都住房租賃交易服務平臺，制定住房租賃行業(yè)規(guī)范管理文件，公布市場相關信息，構建成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺，對住房租賃相關企業(yè)和租賃當事人失信行為進行記錄。

    稅務部門負責依法加強住房租賃的稅收征收管理。

    城市管理綜合行政執(zhí)法部門負責查處違法建設行為，防控和處理違法改變房屋用途等行為。

    工商部門負責查處無照開展住房租賃業(yè)務的中介機構、住房租賃企業(yè)，負責查處工商部門權責范圍內利用租賃住房進行違法經(jīng)營的行為，負責建設成都市公共信用信息系統(tǒng)，對房管部門推送的住房租賃相關企業(yè)和租賃當事人失信行為進行公示。

    大數(shù)據(jù)和電子政務部門負責指導建設成都住房租賃交易服務平臺，為住房租賃規(guī)范管理相關部門數(shù)據(jù)、信息共享提供支撐。

    司法行政部門負責指導建立住房租賃糾紛的法律援助服務調解機制，為住房租賃糾紛當事人提供法律咨詢等服務。

    國土、建設、教育、農業(yè)、衛(wèi)計、人社、民政、住房公積金、食品藥品監(jiān)督等行政主管部門依職責開展住房租賃規(guī)范管理工作。

    （二）構建四級管理體系

    2.成立成都市住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理工作協(xié)調推進小組。由公安、發(fā)改、房管、稅務、城市管理綜合行政執(zhí)法、工商、大數(shù)據(jù)和電子政務、司法、國土、建設、農業(yè)、教育、衛(wèi)計、人社、民政、住房公積金、食品藥品監(jiān)督等行政部門組成，協(xié)調和推進全市住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理工作，搭建全市統(tǒng)一的成都住房租賃交易服務平臺，實現(xiàn)信息共享，提升城市智慧治理服務水平。各成員單位按照各自工作職責指導區(qū)（市）縣開展相關工作，加強監(jiān)督檢查。

    3.各區(qū)（市）縣政府（含成都天府新區(qū)、成都高新區(qū)管委會，下同）建立轄區(qū)住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理工作聯(lián)席會議制度。各區(qū)（市）縣政府作為轄區(qū)住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理工作的責任主體，統(tǒng)籌協(xié)調轄區(qū)內培育和發(fā)展住房租賃市場、住房租賃規(guī)范管理等工作，運用成都住房租賃交易服務平臺加強對轄區(qū)租賃住房進行動態(tài)管理，建立疑難、復雜問題協(xié)調解決機制和突發(fā)事件應急處置機制，確保各類問題得到及時妥善處理。

    4.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）承擔住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理的具體工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）作為住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理工作的實施主體，應主動承接公安、房管、人社、衛(wèi)計、民政、司法等行政部門委托，開設辦事窗口，運用成都住房租賃交易服務平臺，為群眾提供住房租賃登記備案等一站式服務；負責住房租賃信息收集、住房租賃登記備案、老舊院落和物業(yè)管理的監(jiān)督、指導及房產(chǎn)矛盾糾紛調處等工作；抓好網(wǎng)格化管理，運用轄區(qū)網(wǎng)格員、物管人員，協(xié)助公安等部門做好來蓉人員登記，配合對租賃住房內發(fā)生的治安、消防等違法案件進行應急處置，租賃住房內發(fā)現(xiàn)從事違法違規(guī)生產(chǎn)經(jīng)營活動的，應將情況及時上報區(qū)（市）縣政府及相關部門。

    5.社區(qū)居民委員會（村民委員會）實施住房租賃自治管理。社區(qū)居民委員會（村民委員會）應當協(xié)助開展住房租賃規(guī)范管理工作，指導網(wǎng)格員、物管人員切實履行巡查、發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告等工作職責，對租賃住房中違法違規(guī)行為進行核查，及時反饋街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）。

    三、加快發(fā)展的相關舉措

    （一）住房租賃和來蓉人員信息采集

    6.完善信息采集機制。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和房管部門應積極指導小區(qū)和條件具備的老舊院落成立業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務企業(yè)或老舊院落門衛(wèi)，完善小區(qū)和老舊院落安防系統(tǒng)，對進出小區(qū)人員進行識別和登記。實施物業(yè)管理的小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)實時報送租賃住房和來蓉人員的動態(tài)信息，未實施物業(yè)管理的老舊院落由網(wǎng)格員定期報送租賃住房和來蓉人員的動態(tài)信息。［責任單位：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），房管部門，排名第一為牽頭單位，下同］

    7.明確中介報送責任。通過房地產(chǎn)中介機構撮合出租的，房地產(chǎn)中介機構應當在簽訂或經(jīng)中介機構解除租賃合同后24小時內將承租人信息向中介機構所在地公安派出所或社區(qū)居民委員會（村民委員會）申報，社區(qū)居民委員會（村民委員會）經(jīng)網(wǎng)格員核實后報送信息。［責任單位：房管部門，公安機關，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］（二）加強各部門信息共享

    8.加強部門信息共享。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）通過成都住房租賃交易服務平臺匯總、核實住房租賃信息，及時向公安機關推送來蓉人員信息，定期向各區(qū)（市）縣房管部門報送住房租賃信息。房管部門將住房租賃登記備案信息定期推送至大數(shù)據(jù)和電子政務部門提供的“政務云”，公安、稅務、教育、衛(wèi)計、住房公積金等部門通過“政務云”自行查詢、提取相關信息，方便來蓉人員辦理各類住房租賃相關事項。［責任單位：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），房管部門，公安機關，稅務部門，教育部門，衛(wèi)計部門，成都公積金中心］（三）明確不得出租住房的范圍

    9.明確不得出租的范圍。租賃住房及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛(wèi)生等方面的標準和要求，并具備給排水、供電等必要的基本條件。

    有下列情形之一的住房不得出租：

    （1）屬于違法建筑的；

    （2）被鑒定為危險住房的；

    （3）違反規(guī)定改變住房使用性質的；

    （4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止出租的其他情形。

    租賃住房對外出租時，應通過成都住房租賃交易服務平臺進行核實，通過核實的編制全市統(tǒng)一的房源信息編碼，租賃當事人不得通過成都住房租賃交易服務平臺對外發(fā)布不得出租的房源信息。（責任單位：房管部門）（四）規(guī)范訂立住房租賃合同

    10.規(guī)范訂立住房租賃合同。住房租賃合同包括下列主要內容：

    （1）租賃當事人的姓名（名稱）、住所、有效身份證件的種類及號碼；

    （2）住房坐落、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

    （3）租賃用途、租賃面積、居住使用人數(shù)和裝修約定；

    （4）住房租賃期限、交付日期及續(xù)租約定；

    （5）租金、押金標準，支付方式和期限；

    （6）物業(yè)服務費及水、電、氣、通訊等費用的承擔；

    （7）住房使用要求和維修責任；

    （8）住房返還時裝修狀態(tài)及添附物的處置；

    （9）違約責任和爭議解決方式；

    （10）租賃當事人約定的其他內容。

    房產(chǎn)行政主管部門制定并公布全市統(tǒng)一的住房租賃合同指導文本，鼓勵租賃當事人使用住房租賃合同指導文本簽訂合同。（責任單位：房管部門）11.鼓勵穩(wěn)定租賃關系。鼓勵租賃當事人簽訂住房租賃長期合同，建立穩(wěn)定的租賃關系。租賃當事人簽訂3年以上住房租賃合同，合同登記備案且實際履行的，可獲得相關政策支持。

    出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或其他強制方式驅逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。

    出租人在租賃期間出售出租住房的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權。原承租人存在重大違約行為的除外。（責任單位：房管部門，公安機關）

    （五）加強住房租賃登記備案管理

    12.促進租賃備案工作。租賃當事人應當自簽訂或變更住房租賃合同之日起30日內，到住房租賃登記部門辦理登記備案手續(xù)。網(wǎng)格員、物管人員在巡查中發(fā)現(xiàn)住房已出租但未登記備案的，應提示并告知租賃當事人及時辦理住房租賃登記備案。凡通過中介機構訂立租賃合同時，租賃當事人委托中介機構代為辦理住房租賃登記備案的，中介機構應當代為辦理住房租賃登記備案。［責任單位：房管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］

    13.下沉住房租賃便民服務。根據(jù)“四級體系、服務下沉”原則，成都高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)將住房租賃登記備案事項進駐街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）或社區(qū)服務中心。其余各區(qū)（市）縣政府可根據(jù)條件逐步推進住房租賃登記備案事項進駐街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）或社區(qū)服務中心工作。［責任單位：房管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］法律咨詢等服務引進社區(qū)。建立租賃關系法律援助通道，司法行政部門組織律師事務所等法律服務機構或律師提供住房租賃法律援助服務，并接受行業(yè)主管部門考核。［責任單位：司法行政部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］（六）規(guī)范租金、押金的收取和支付

    14.規(guī)范租金收取和支付行為。房管部門應定期發(fā)布住房租金水平信息，為住房租賃交易租金提供參考，租賃當事人可參考市場租金水平信息并綜合考慮其它因素，確定實際租賃價格。租賃期限內出租人不得單方面提高租金標準，隨意變更租金調整頻次和租金漲幅。（責任單位：房管部門）

    15.規(guī)范押金收取和支付行為。出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、管理方式和返還時間。除按照住房租賃合同約定，出租人不得扣留押金。（責任單位：房管部門）（七）逐步擴大承租人享受基本公共服務的權利

    16.落實住房租賃支持政策。制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。公安機關按照《成都市居住證管理實施辦法》等有關規(guī)定簽發(fā)居住證，持有人按規(guī)定在居住地享受公積金、義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務。（責任單位：公安機關，房管部門，教育部門，成都公積金中心，衛(wèi)計部門）本市戶籍承租人子女，按照成都市義務教育階段招生入學政策接受教育；非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產(chǎn)權住房的,以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的，其隨遷子女按有關規(guī)定在居住證所在地接受義務教育。（責任單位：教育部門）公積金管理部門應按照住房公積金租房提取的有關規(guī)定，落實提取住房公積金支付房租政策，職工租住公共租賃住房的，按照實際房租支出全額提?。蛔庾∩唐纷》康?，應根據(jù)我市市場租金水平和租住住房面積，確定租房提取額度。（責任單位：成都公積金中心）結合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權利清單，特別是在義務教育、基本醫(yī)療、基本養(yǎng)老、基本公共就業(yè)服務、基本公共衛(wèi)生服務和計劃生育服務、公共文化體育服務、健康促進、社區(qū)事務、科技申報、法律援助和其他法律服務、社會保障、住房保障和公積金提取等方面享有的基本公共服務。（責任單位：房管部門，教育部門，公安機關，人社部門，衛(wèi)計部門，文廣新部門，體育部門，民政部門，科技部門，司法行政部門，成都公積金中心等）（八）鼓勵村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務

    17.鼓勵開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務。鼓勵農村集體經(jīng)濟組織成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，將符合安全、質量、消防、衛(wèi)生等條件的住房完善配套、統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，并委托物業(yè)服務企業(yè)提供服務，享受住房租賃企業(yè)相關的政策優(yōu)惠。［責任單位：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），房管部門，國土部門，建設部門，農業(yè)部門，公安機關，衛(wèi)計部門］

    18.引導“城中村”通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。引導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）通過綜合整治提升“城中村”品質，將符合安全、質量、消防、衛(wèi)生等條件的“城中村”住房改造成租賃住房并對外長期租賃經(jīng)營。建設等部門要按照市政府辦公廳《關于進一步加快推進五城區(qū)城中村改造的實施意見》（成辦函〔2015〕81號）等規(guī)定對“城中村”的整治提升進行技術指導，并在整治完畢后進行質量檢測和消防驗收、備案手續(xù)。［責任單位：建設部門，公安機關，衛(wèi)計部門，房管部門，國土部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］四、規(guī)范管理的具體措施

    （一）開展住房租賃企業(yè)備案管理

    19.住房租賃企業(yè)備案管理。凡在我市從事住房租賃業(yè)務的企業(yè)，或者注冊登記經(jīng)營范圍包括“住房租賃經(jīng)營”“房屋租賃”“長租公寓”等內容的企業(yè)（含注冊登記在外地的住房租賃企業(yè)在本市設立的分公司），在取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，應到房管部門申請辦理住房租賃企業(yè)備案手續(xù)，領取《成都市住房租賃企業(yè)備案證書》，同時房管部門向其發(fā)放成都住房租賃交易服務平臺用戶名和密碼，備案企業(yè)憑此用戶名和密碼在平臺開展交易。（責任單位：房管部門，工商部門）（二）明確住房租賃租住標準

    20.住房最小出租單位。出租住房的，應當以間作為最小出租單位，不得按照床位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和儲藏室不得出租供人員居住。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方住宅設計的有關規(guī)定改造后出租。如改建住房涉及利害關系人的，應征得利害關系人的同意，保障其合法權益。改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米。［責任單位：房管部門，建設部門，公安機關，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］

    21.最低人均租住面積。出租住房的，每個房間的居住人數(shù)不得超過2人，且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。［責任單位：房管部門，公安機關，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］

    22.加強集中出租管理。集中出租住房供他人居住，出租房間達到5間以上或出租房屋居住使用人達到10人以上的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或登記系統(tǒng)，并將相關登記信息報送公安機關備案。［責任單位：公安機關，房管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］（三）加強住房租賃違規(guī)行為監(jiān)管

    23.加強“非法群租”等違規(guī)行為查處力度。運用住房租賃租住標準區(qū)分“合理合租”與“非法群租”等租賃行為，建立“非法群租”臺賬，開展住房租賃市場規(guī)范管理的專項檢查和日常巡查，強化租賃住房的物業(yè)管理，各部門聯(lián)合執(zhí)法加強對“非法群租”等違規(guī)行為的查處。［責任單位：公安機關，房管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］

    24.加大“住改商”“住改倉”查處力度。不得擅自將住房改變使用用途，違法改變住房用途的，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或相關業(yè)主向城市管理綜合行政執(zhí)法部門報告，同時書面告知當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），城市管理綜合行政執(zhí)法部門應及時依法查處。對尚未依法整改違法行為的單位和個人，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門書面告知公安、房管、國土、工商、民政部門，暫緩辦理房屋所有權轉移登記、房屋租賃登記備案、房屋抵押登記、工商企業(yè)（含個體工商戶）注冊登記和社會組織登記。［責任單位：城市管理綜合行政執(zhí)法部門，公安機關，房管部門，國土部門，工商部門，民政部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］（四）規(guī)范住房租賃違規(guī)行為處理流程

    25.發(fā)現(xiàn)。充分利用網(wǎng)格員隊伍，將部分物管人員納入網(wǎng)格員管理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要設立住房租賃監(jiān)管舉報電話，及時受理網(wǎng)格員、物管人員上報的住房租賃違法違規(guī)情況及群眾的舉報、投訴等，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要建立信息記錄、分送、跟蹤、反饋等制度。［責任單位：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］

    26.核實。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）接到相關投訴、舉報信息后，要組織相關管理部門，調查核實相關投訴、舉報情況。［責任單位：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］

    27.整改。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要針對不同的違規(guī)行為，協(xié)調相關管理部門向租賃當事人出具《責令限期整改通知書》，要求相關責任人在規(guī)定期限內自行整改，并明確告知逾期不整改面臨的行政處罰或權利限制。［責任單位：具有執(zhí)法權的相關行政主管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）］

    28.處罰。相關責任人逾期不整改的，相關管理部門依據(jù)各自職責，依法啟動行政執(zhí)法程序，作出行政處罰決定。對拒不履行行政處罰決定的，向法院申請強制執(zhí)行。（責任單位：具有執(zhí)法權的相關行政主管部門）五、強化各方主體責任

    29.出租人責任義務。出租人應當確保租賃住房符合規(guī)定的安全條件，并對承租人使用租賃住房的情況進行監(jiān)督，禁止將存在建筑隱患、治安隱患、消防隱患的住房出租，出租住房不得違反住房租賃租住標準的相關規(guī)定。禁止向無身份證明的人員、利用租賃住房進行違法生產(chǎn)經(jīng)營活動的人員出租，發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃住房進行違法犯罪活動的，出租人應及時向公安機關報告。出租人應加強安全風險防范意識，主動履行住房租賃登記備案和督促住房使用人進行來蓉人員登記等責任義務。

    30.承租人責任義務。承租人承租的住房如需轉租或改造裝修的，應征得出租人同意，并按規(guī)定辦理相關手續(xù)。承租人對承租住房的使用安全負責，主動做好來蓉人員登記和住房租賃登記備案，服從行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的管理。不得利用承租住房從事經(jīng)營、違法犯罪等活動，不得損害公共利益或妨礙他人正常工作、生活。

    31.中介機構責任義務。房地產(chǎn)中介機構應依法開展住房租賃業(yè)務，積極配合住房租賃規(guī)范管理工作。不得為不符合規(guī)定的租賃住房及相關租賃當事人提供中介服務，不得參與或教唆他人參與不符合規(guī)定的住房租賃行為。

    32.住房租賃企業(yè)責任義務。國有或民營的住房租賃企業(yè)，以及開展住房租賃業(yè)務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)等機構應當查驗承租人證件，并如實記載相關信息；通過成都住房租賃交易服務平臺發(fā)布房源信息、展示新建配建租賃住房建設資質、建設進度等相關信息，提供的存量房源應通過平臺核實，不得發(fā)布虛假房源信息，并應按規(guī)定辦理住房租賃登記備案。

    33.物業(yè)服務企業(yè)責任義務。物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定，加強物業(yè)小區(qū)管理和巡查，認真落實來訪人員詢問登記制度，對出入小區(qū)的中介服務人員、住房租賃企業(yè)人員應查驗實名工作牌并登記，及時報告住房租賃情況、違法違規(guī)租賃行為、安全防火及其他特殊情況，切實履行住房租賃禁止行為的告知、勸阻、制止、報告等義務。

    六、加強信用信息體系建設

    34.構建住房租賃信用信息管理體系。在成都住房租賃交易服務平臺中，建立中介機構、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系。房管、公安、工商、稅務、教育、住房公積金等行政主管部門應將涉及住房租賃相關信用信息共享，由房管部門將住房租賃相關企業(yè)和租賃當事人的基本情況、良好行為以及不良行為記入成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺。將誠實守信、規(guī)范經(jīng)營的主體納入“紅名單”，進行年度表彰并信用加分，優(yōu)先享受優(yōu)質服務和綠色通道；對存在違規(guī)行為的中介機構、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員納入“黑名單”，將失信信息推送至成都市公共信用信息系統(tǒng)，進行社會公示，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

    七、保障措施

    （一）提高思想認識。要統(tǒng)一思想，充分認識加快發(fā)展和規(guī)范管理住房租賃市場工作的重要性，培育和發(fā)展住房租賃市場，加強住房租賃規(guī)范管理工作，規(guī)范住房租賃行為，保護群眾合法權益，維護社會穩(wěn)定。

    （二）強化組織保障。市級住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理工作協(xié)調推進小組定期召開工作協(xié)調會，組織和推動全市發(fā)展和規(guī)范管理住房租賃市場的工作。各區(qū)（市）縣要對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）發(fā)展和規(guī)范管理住房租賃市場的工作提供人、財、物的保障；加強工作指導、督促，落實對相應管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的考核；切實建立物業(yè)服務企業(yè)、中介機構報送來蓉人員信息、住房租賃信息的激勵機制。

    （三）加強宣傳引導。市級相關部門、各區(qū)（市）縣政府、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要采取告知書、宣傳手冊、新聞媒體、網(wǎng)絡平臺等多種形式，加強對住房租賃相關政策的輿論宣傳，引導群眾參與發(fā)展和規(guī)范管理住房租賃市場的工作，共同營造安全、和諧的社區(qū)環(huán)境。

    （四）扎實穩(wěn)步推進。各區(qū)（市）縣政府要結合區(qū)域工作實際，制定實施方案，穩(wěn)步推進發(fā)展和規(guī)范管理住房租賃市場的工作，發(fā)現(xiàn)問題及時與市級相關管理部門溝通，定期報送工作進展情況。市級相關部門要定期通報各區(qū)（市）縣工作動態(tài)。

    八、本意見自發(fā)布之日起一個月后實施，有效期五年。

    解讀全文如下：

    一、制定背景

    黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，培育和發(fā)展住房租賃市場，構建租購并舉的市場形態(tài)，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的新方向。我市作為全國住房租賃試點城市之一，住房租賃市場規(guī)模日益增大，傳統(tǒng)的市、區(qū)（市）縣兩級房管部門行業(yè)監(jiān)管模式，已不能適應不斷擴大的住房租賃管理需求，特別是“成都產(chǎn)業(yè)新政50條”出臺后，保障不斷涌入的新市民住房租賃需求，提供高效便捷的住房租賃相關配套服務，構建一個規(guī)范發(fā)展的住房租賃市場已是刻不容緩。為落實我市開展住房租賃試點工作的相關要求，通過對標學習上海、北京、廣州、深圳、南京、武漢、杭州等先進城市經(jīng)驗及國務院法制辦正在征求意見的《住房租賃管理條例》，結合《成都市住房租賃市場發(fā)展五年規(guī)劃（2017-2021年）》要求及我市實際情況，制定了《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場的意見》（以下簡稱：《意見》）。

    二、制定依據(jù)和起草過程

    依據(jù)國務院辦公廳《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）文件規(guī)定：“城市人民政府對本行政區(qū)域內的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理?！卑凑兆》砍青l(xiāng)建設部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）文件要求：“各地要創(chuàng)新住房租賃管理和服務體制，建立部門相互協(xié)作配合的工作機制?！?/p>

    從2017年8月4日《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》對外公布起，即著手起草《意見》落實相關工作要求，廣泛征求19個市級相關部門和22個區(qū)（市）縣政府及部分街道辦事處的意見建議，組織專題會議，聽取專家學者、人大代表、政協(xié)委員意見建議，反復修改，不斷完善，形成了本《意見》。

    三、主要內容

    （一）關于規(guī)范管理四級體系

    住房租賃管理涉及的房屋和人員眾多，情況復雜，交易隱蔽，是一個繁雜的社會治理工程，需要政府相關部門職責分明、分工合作、信息共享。在全面厘清各部門管理職責的基礎上，以我市實際情況為基礎，學習其他城市先進做法，提出完善我市住房租賃規(guī)范管理四級體系。四級管理體系是指：市級成立住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理工作協(xié)調推進小組，指導市級各部門共同參與發(fā)展和規(guī)范管理，構建全市統(tǒng)一的成都住房租賃交易服務平臺，融合住房租賃相關管理和服務功能，實現(xiàn)信息共享；各區(qū)（市）縣政府建立住房租賃市場發(fā)展和規(guī)范管理工作聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌協(xié)調轄區(qū)內住房租賃規(guī)范管理、培育和發(fā)展住房租賃市場、重大疑難事件應急處置等工作；街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）承擔住房租賃規(guī)范管理的具體工作，承接各部門委托，開設辦事窗口，運用成都住房租賃交易服務平臺，為群眾提供住房租賃登記備案等一站式服務，負責出租房屋信息收集、老舊院落和物業(yè)管理的監(jiān)督指導及房產(chǎn)矛盾糾紛調處等工作；社區(qū)居民委員會（村民委員會）實施住房租賃自治管理，指導網(wǎng)格員、物管人員開展網(wǎng)格化管理。

    （二）關于信息采集、信息共享

    通過溝通了解，目前各部門對住房租賃產(chǎn)生的相關信息需求較大，如公安部門需要住房租賃中來蓉人員身份信息，公安、稅務、教育、衛(wèi)計、住房公積金等部門在業(yè)務辦理中需要住房租賃備案信息等，信息共享是各部門最迫切的管理需求。但之前各部門采集渠道不一、指標標準不一，采集的信息很少能共享共通，因此建議通過成都住房租賃交易服務平臺，實施物業(yè)管理的小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)網(wǎng)格員實時報送租賃住房和來蓉人員的動態(tài)信息，未實施物業(yè)管理的老舊院落由社區(qū)網(wǎng)格員定期報送租賃住房和來蓉人員的動態(tài)信息，房地產(chǎn)中介機構應當將撮合成交的住房租賃信息報送給公安派出所或者社區(qū)居民委員會（村民委員會），經(jīng)網(wǎng)格員核實后通過成都住房租賃交易服務平臺報送信息，實現(xiàn)信息采集的閉合管理和核查機制，避免出現(xiàn)漏報、重報、報送標準不一等問題。房管部門定期將住房租賃信息推送至大數(shù)據(jù)和電子政務部門提供的“政務云”，公安、稅務、教育、衛(wèi)計、住房公積金等部門通過“政務云”查詢、提取相關信息，方便來蓉人員辦理各類住房租賃相關事項。

    （三）關于明確不得出租住房的范圍

    為發(fā)展我市住房租賃市場，規(guī)范市場交易秩序，在學習廣州等城市先進經(jīng)驗的基礎上，根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》（住建部令 第6號）的相關規(guī)定，結合我市實際情況，提出出租的住房應當符合消防、治安、防災、衛(wèi)生等方面的標準和要求，并具備給排水、供電等必要的基本條件。為了加強住房租賃信息發(fā)布管理，要求租賃住房出租時，應通過成都住房租賃交易服務平臺進行核實。通過核實的編制全市統(tǒng)一的房源信息編碼，交易成功網(wǎng)簽合同后，可以在線申請住房租賃登記備案，租賃當事人不得通過成都住房租賃交易服務平臺對外發(fā)布不得出租的房源信息。

    （四）關于通過規(guī)范訂立合同建立穩(wěn)定租賃關系

    按照《合同法》的相關規(guī)定，租賃當事人可以自行簽訂書面合同，但必須滿足合同成立的相關條款，根據(jù)成都住房租賃交易中易出現(xiàn)的問題或盲點，我們梳理了十點合同內容，供租賃當事人擬定合同參考，制定了全市統(tǒng)一的住房租賃合同指導文本，供租賃當事人使用。為鼓勵租賃當事人通過簽訂長期租賃合同建立穩(wěn)定的租賃關系，我們學習北京相關規(guī)定，提出租賃當事人簽訂3年以上住房租賃合同，合同登記備案且實際履行的，可以獲得相關政策支持。同時為了保護承租人的利益，要求出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，要求出租人因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權變動的，不得強制收回住房，保障同等條件下承租人的優(yōu)先購買權、優(yōu)先承租權等合法權益。

    （五）關于住房租賃登記備案管理

    根據(jù)“四級體系、服務下沉”原則，錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)及成都高新區(qū)將住房租賃登記備案事項進駐街道辦事處政務服務中心，部分條件成熟的可將住房租賃登記備案事項進駐社區(qū)服務中心，進一步方便來蓉人員辦理住房租賃登記備案相關事項。其余各區(qū)（市）縣政府可根據(jù)條件逐步推進住房租賃登記備案事項進駐街道辦事處或社區(qū)服務中心工作。同時，通過網(wǎng)格員、物業(yè)服務人員、中介機構工作人員提示告知租賃當事人履行備案義務，逐步提高我市住房租賃登記備案量。另外，為保障租賃當事人的合法權益，司法行政部門還將建立住房租賃法律援助通道，組織律師事務所等法律服務機構將法律咨詢等服務引進社區(qū)，為租賃當事人提供住房租賃相關法律服務。

    （六）關于規(guī)范租金、押金的收取和支付

    為了增加市場交易透明度，穩(wěn)定市場租金增長預期，房管部門要定期發(fā)布住房租金水平信息，為住房租賃交易租金提供參考，租賃當事人可參考市場租金水平信息并綜合考慮其它因素，確定實際租金價格。在租賃期限內出租人不得單方面提高租金標準，隨意變更租金調整頻次和租金漲幅?！兑庖姟肥崂砹俗赓U當事人在押金方面應當注意的問題，同時明確除按照住房租賃合同約定，出租人不得扣留押金。

    （七）關于逐步擴大承租人享受基本公共服務的權利《意見》在學習廣州、沈陽、北京等城市先進經(jīng)驗的基礎上，結合今年已實施的《四川省人民政府關于認真做好<居住證暫行條例>貫徹實施工作的通知》等文件精神，提出了本市戶籍承租人子女，按照成都市義務教育階段招生入學政策接受教育，非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產(chǎn)權住房的,以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的，其隨遷子女按有關規(guī)定在居住證所在地接受義務教育；落實了提取住房公積金支付房租的政策，職工租住公共租賃住房的，按照實際房租支出全額提取，租住商品住房的，應根據(jù)我市市場租金水平和租住住房面積，確定租房提取額度?！兑庖姟愤€要求各相關部門結合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權利清單，擴大承租人享受基本公共服務的權利。

    （八）關于鼓勵村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務學習深圳的先進經(jīng)驗，為了擴大租賃住房供應，促進村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織增收，《意見》提出農村集體經(jīng)濟組織成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)的住房租賃企業(yè)，將符合安全、質量、消防、衛(wèi)生等條件的農村集體建設用地住房完善配套、統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，并委托專業(yè)物業(yè)公司提供服務。對處于城市建成區(qū)的集體建設用地住房，建議街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在建設等部門指導下，通過綜合整治提升“城中村”品質，將符合安全、質量、消防、衛(wèi)生等條件的“城中村”住房改造成租賃住房對外出租。

    （九）關于開展住房租賃企業(yè)備案管理

    根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）等文件要求，在我市開展住房租賃企業(yè)備案管理，《意見》結合住房城鄉(xiāng)建設部出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》（住建部令 第29號）中關于經(jīng)紀機構備案管理的相關規(guī)定，提出了住房租賃企業(yè)備案管理的相關要求，為更好規(guī)范住房租賃企業(yè)的交易行為，《意見》還提出為備案企業(yè)發(fā)放成都住房租賃交易服務平臺的用戶名和密碼，提供平臺交易服務。

    （十）關于明確住房租賃租住標準

    《商品房屋租賃管理辦法》（住建部令第6號）要求地方政府出臺租賃住房的最小出租單位、最低人均租住面積等標準，作為“群租”治理等管理依據(jù)。由于我市未出臺相關標準，“群租”投訴受理、治理等工作缺乏依據(jù)，給基層管理工作帶來困難，因此參考住房城鄉(xiāng)建設部《住宅設計規(guī)范》，借鑒杭州等城市經(jīng)驗，凡我市出租住房的，每個房間居住人數(shù)不得超過2人，且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米（有法定撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)義務關系的除外）。改造現(xiàn)有住房出租的，在征得利害關系人的同意后，改造中不改變現(xiàn)有安防設施，改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米。從而明確了我市現(xiàn)有住房改建出租的最小出租單位、居住人數(shù)、最低人均租住使用面積等租住標準，便于基層管理單位能快捷區(qū)分“合理合租”與“非法群租”，為下一步開展住房租賃市場檢查，嚴厲打擊“非法群租”等違規(guī)租賃行為提供依據(jù)。

    （十一）關于加強住房租賃違規(guī)行為監(jiān)管

    目前住房租賃群眾投訴較多的是“非法群租”、“住改商”、“住改倉”等違規(guī)行為，這些住房租賃違規(guī)行為涉及群眾的人身財產(chǎn)安全，一旦發(fā)生事故，社會影響較大。因此《意見》提出了加強日常巡查建立“非法群租”臺賬，多部門聯(lián)合執(zhí)法開展專項檢查，強化租賃住房的物業(yè)管理建立規(guī)范管理長效機制等措施；對“住改商”、“住改倉”等違規(guī)租賃行為主要從規(guī)范查處流程、強化綜合監(jiān)管角度提出了長效管理辦法；對日常住房租賃違規(guī)行為，從發(fā)現(xiàn)、核實、整改、處罰等環(huán)節(jié)梳理規(guī)范管理流程，方便基層管理單位操作，明確各參與部門職責，有利于我市住房租賃市場的長期規(guī)范管理。

    （十二）關于強化各方主體責任

    《意見》梳理了出租人、承租人、中介機構、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)等住房租賃市場各參與方的主體責任義務。如明確了出租人和承租人主動履行住房租賃登記備案和主動申報來蓉人員登記等責任義務；住房租賃企業(yè)和中介機構都要通過成都住房租賃交易服務平臺核實發(fā)布房源信息，不得發(fā)布虛假房源信息，并應該按規(guī)定辦理住房租賃登記備案；物業(yè)服務企業(yè)要依據(jù)物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定加強小區(qū)巡查，主動申報住房租賃情況、違法違規(guī)租賃行為、安全防火及其他特殊情況，切實履行住房租賃禁止行為的告知、勸阻、制止、報告等義務。

    （十三）關于信用信息體系建設

    《意見》建議由市發(fā)改委牽頭負責全市社會信用體系建設；市工商局負責建設成都市公共信用信息系統(tǒng)，對住房租賃相關企業(yè)和租賃當事人失信行為進行公示；市房管局負責建設成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺，負責對房地產(chǎn)中介機構、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)及租賃當事人的信用信息進行記錄?！兑庖姟愤€梳理了涉及住房租賃相關各方主體信用信息共享、處理流程、公示方式等內容，以便形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，讓嚴重失信主體“一處失信、處處受限”。