新聞分析：我國城市“住宅貴過商廈”現(xiàn)象值得關(guān)注

     新華網(wǎng)北京４月１日電 新聞分析：我國城市“住宅貴過商廈”現(xiàn)象值得關(guān)注

    記者 王立彬

    中國土地勘測規(guī)劃院最新發(fā)布的２００９年中國城市地價狀況監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，２００９年全國重點監(jiān)測城市居住用地地價房價比均值為３１．２９％。房價與地價二者呈現(xiàn)較大相關(guān)性，３５個重點監(jiān)測城市的居住地面地價和住宅價格相關(guān)系數(shù)達到０．８４８。京津滬杭寧穗等城市居住地價房價比高于商業(yè)地價房價比。這種與國際上大多數(shù)國家和地區(qū)發(fā)展模式不一樣的現(xiàn)象值得高度關(guān)注。

    中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測組分析認為，居住地價房價比較高，首要原因很可能是經(jīng)濟發(fā)展水平較高，住宅市場化較為深刻與活躍。例如在可獲取有效數(shù)據(jù)的２８個城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等１４個城市居住地價房價比高于商業(yè)地價房價比。在經(jīng)濟發(fā)展水平較低、居住用地市場化程度不發(fā)達的地區(qū)，居住地價房價比總體上不高，但一些經(jīng)濟較發(fā)達、消費水平較高的重點旅游城市，比如成都、昆明等，地價房價比也較高。

    按照一般規(guī)律，商業(yè)不動產(chǎn)價值中土地價值的比例應(yīng)該更高。但我國目前居住地價與商業(yè)地價總體差距并不大，許多大城市甚至出現(xiàn)商業(yè)用地地價房價比低于居住用地地價房價比，這既表明在人多地少的基本國情下，我國城鎮(zhèn)化的潛力、壓力都特別大。而部分一線城市居住地價房價比甚至超過商業(yè)地價房價比，既反映了城市土地及房屋市場化程度高、土地利用節(jié)約集約程度高，也表明商業(yè)地產(chǎn)市場化程度、節(jié)約集約利用程度亟待提高?；钴S商業(yè)地產(chǎn)，穩(wěn)定住宅地產(chǎn)，對管理部門是一大挑戰(zhàn)。

    分析表明，自２００１年以來，我國居住地價與住宅價格的變化趨勢與商住綜合地價、商品房價格的變化趨勢大體上保持一致。但２００７年和２００９年房地產(chǎn)市場火熱之時，居住地價增長率和住宅價格增長率均分別超過商住綜合地價增長率和商品房價格增長率；２００８年房地產(chǎn)市場低迷時期，居住地價增長率和住宅價格增長率則分別低于商住綜合地價增長率和商品房價格增長率。宏觀經(jīng)濟形勢及調(diào)控政策對居住用地和住宅市場的影響，明顯大于對商業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)市場的影響。這既表明住宅地產(chǎn)市場確實離不開調(diào)控這只“有形之手”，同時也要求管理者兼顧資源條件約束，以市場機制促進土地節(jié)約集約利用，防止越俎代庖同時彌補市場不足。