預測：2018樓市 房價“最穩(wěn)”的一年

    調(diào)控政策不會退出 杠桿買房門檻增高

    2017年即將過去，2018年樓市的調(diào)控政策成為大眾關注話題。目前來看，政策放松的可能性并不大。12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

    其實，從2017年開始，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房價結束了快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步放緩。在“房住不炒”精神的指引下，2018年的房地產(chǎn)市場將何去何從？市場研究機構中國指數(shù)研究院和鏈家研究院都接受了北京青年報記者的采訪，針對樓市下一步走向發(fā)表了自己的意見。比較統(tǒng)一的是，業(yè)內(nèi)專家普遍認為，2017年將成為“超級繁榮期”的尾巴，中國房地產(chǎn)市場在調(diào)控壓力下預計總體將保持穩(wěn)定的態(tài)勢。

    政策

    松動幾無可能

    樓市從熱到冷最關鍵的因素就是一系列調(diào)控的組合拳，需求端的限購、供應端的嚴控商辦、信貸端的去杠桿等等，一系列的手段讓樓市迅速降溫。但同時由于曾經(jīng)樓市調(diào)控出現(xiàn)過先緊后松的情況，因此，這次調(diào)控政策能堅持多長時間成了購房人普遍關心的話題。

    對此，中國指數(shù)研究院分析師對北青報記者表示，短時間內(nèi)，將無法看到政策的松動。監(jiān)管層已經(jīng)一再強調(diào)，此次的樓市調(diào)控將建立長效機制。長效機制建設迎關鍵期，市場中長期運行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不會放松。

    另外，未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期。

    鏈家市場研究院院長楊現(xiàn)領也認為，年末中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出，2018年要引導和穩(wěn)定預期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設。明年將是長效機制與短期調(diào)控結合的轉折點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。樓市政策不存在放松的可能。不過他同時也表示，由于現(xiàn)在北京等一線城市的政策已經(jīng)十分嚴厲，因此政策大幅加碼的可能性也不大。預計明年調(diào)控政策將以維持穩(wěn)定為主。

    新房

    投資增速進一步下滑

    對于明年的新房市場走向，中國指數(shù)研究院的市場分析師告訴北青報記者，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點。

    “2018年新房投資增速將進一步下滑”的觀點楊現(xiàn)領也表示認同，他認為，除了貨幣信貸政策的收緊之外，新房投資增速的進一步下滑還在于棚改貨幣化的支撐力量弱化，以及房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴格受限、融資成本上升等方面。棚改由過去年均600萬套減少到500萬套，對銷售的拉動作用逐步減弱。

    具體來看，2018年，不同城市的走勢會產(chǎn)生明顯的差異。其中，一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調(diào)控后北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，市場會小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復，但房價總體將保持平穩(wěn)。

    信貸

    個貸交易持續(xù)下滑50% 杠桿買房門檻增高

    眾所周知，信貸一向是決定樓市冷暖的重要指標。“在沒有加杠桿的情況下，房地產(chǎn)的驅動力將回歸基本面?！睏瞵F(xiàn)領表示。

    事實上，受全年信貸政策從緊的影響，2017年個貸市場成交量表現(xiàn)不佳。據(jù)“賺賺金融”數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年京個貸市場全年交易量同比去年下跌近50%左右。在全年整體交易量中，從二季度開始成交量的下滑尤為明顯，主要是源于上半年“3.17”政策對購房人心理造成了較大影響，導致了成交量的下跌。

    通過2017年1-12月全年個貸市場成交量的走勢圖可以看出，全年的走勢皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢?！百嵸嵔鹑凇逼放七\營中心總監(jiān)吳昊表示， 今年銀行首套與二套房的利率紛紛取消了折扣優(yōu)惠。自從5月份開始，二套房利率調(diào)整為上浮20%，而下半年從9月開始，首套房利率陸續(xù)調(diào)整為基準或上浮5%，首套與二套利率的雙重上浮，都為購房人買房增加了不少壓力。

    除此之外，由于今年銀行按額度配比發(fā)放貸款，因此在整體信貸政策趨緊的情況下，銀行貸款發(fā)放的整體水平便較為緩慢。尤其是進入三季度和四季度后，各家銀行的放款更是異常緩慢，而且貸款審批和辦理的審查也比往年更為嚴格。這些都導致了個人住房貸款交易量的持續(xù)下滑。不過吳昊預計，明年購房人對于房價及二手房市場的觀望心態(tài)或將逐漸松弛，因此成交量可能出現(xiàn)穩(wěn)步回升的趨勢。

    市場

    2018年整體樓市將下行

    對于2018年的整體樓市走向，中國指數(shù)研究院分析師表示，總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時間，預計2018年市場將下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達到9.3%~11.3%，其中一線城市的銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或將出現(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市面臨市場下行的壓力。

    鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預計2018年企業(yè)補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或將出現(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響，預計全年保持平穩(wěn)。

    2017年月均新盤數(shù)量不足10個 3季度后各類住宅項目有望入市

    元月僅5個項目入市 2018住宅供應多元化

    按照慣例，辭舊迎新的1月都是樓市銷售淡季，北京青年報記者從亞豪機構了解到，2018年1月北京住宅市場將有5個項目開盤，新盤數(shù)量再次下滑到10個以下。業(yè)內(nèi)人士分析，受信貸收緊、購房者觀望等因素影響，年末樓市驟然冷清，因此開發(fā)商紛紛選擇暫緩入市，預計春節(jié)前樓市將維持低迷走勢，房價將穩(wěn)中有降。

    元月新盤只有5個 開發(fā)商選擇觀望

    根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，北京商品住宅市場預計僅有5個項目入市，其中包括金樾和著、御景濕地及永泰·西山御園3個純新盤，以及璽萌壹號院、北京城建·北京合院兩個老項目后期。

    對于元月市場新盤數(shù)量的驟減，大興區(qū)某樓盤營銷負責人向北青報記者透露了他的看法，一方面，在調(diào)控政策落地以來，新房市場更加“接地氣”，產(chǎn)品和價位都較為貼近購房者的置業(yè)需求和能力，開發(fā)商對于開盤也更加謹慎；另一方面，快過年了，開發(fā)商沖刺業(yè)績的任務已經(jīng)在12月份完成了，不用再刻意追求銷售額，因此明年1月不會策劃推新、促銷等活動。

    上述營銷負責人表示，從以往經(jīng)驗來看，臨近春節(jié)，到訪購房人成交的可能性不大，真正做出決定還要等過了年?！耙虼耍驹诖汗?jié)期間主要是蓄客，開盤推新房源要等明年3月之后了?！?/p>

    值得關注的是，不僅是新盤供應有限，不少在售項目都出現(xiàn)了去化困難的現(xiàn)象，其中不乏之前熱銷的樓盤。亦莊某在售老項目，多次成為當?shù)氐臒徜N盤，但新推出的一期三居室房源，在北京市住建委網(wǎng)站上的成交記錄卻只有幾套。據(jù)北青報記者了解，這與該盤的定價策略有關。今年8月份該項目推出的四居室房源報價在6.5萬元/平方米左右，而此次開盤房源報價則為6.8萬元/平方米。“目前市場上賣得好的房源都是低于市場價開盤的，如果一二手房價格倒掛，可能就要排隊搶房了。像不久前開盤銷售了12個億的首開·熙悅安郡，就采取了低調(diào)的策略，定價低于周邊的在售住宅1萬-2萬元/平方米。而價格不降反升的項目，恐怕就沒那么容易去化了?！?業(yè)內(nèi)人士認為，這是市場降溫的跡象，也說明目前市場趨于理性，“買漲不買跌”的投資邏輯開始淡化。

    成交數(shù)據(jù)顯示，新房交易量再次跌入谷底。上周（12月18日-12月24日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽665套，環(huán)比第50周減少374套，下降36%。業(yè)內(nèi)人士認為，即便有項目趕在年底前沖刺入市，但預計去化效果也不會太理想。

    三個原因導致新盤供應不足

    成交的不理想，也導致了新盤的入市態(tài)度很不積極。1月份只有5個新盤，也延續(xù)了2017年供應端的低迷態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，2017年北京商品住宅市場僅有118個（次）項目入市，同比減少162個，新增供應19132套，同比減少127%。而月均入市量僅不到10個。

    究其原因，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，一方面是由于北京住宅土地供應的逐年減少，2015年和2016年兩年時間，北京僅出讓65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2017年商品住宅市場出現(xiàn)了“無米下炊”的尷尬局面，同時還帶來了地價高企等市場現(xiàn)狀。

    第二個原因是因為商辦類產(chǎn)品在2017年被明確限制，導致缺少了大量的類住宅產(chǎn)品。要知道，在2016年里，不限購的商辦類產(chǎn)品一度備受追捧，曾出現(xiàn)與純商品住宅兩分天下的局面。但好景不長，隨著這類違規(guī)產(chǎn)品被限制，新房供應出現(xiàn)腰斬。

    最后，導致新盤供應始終無法突破的最直接原因，就是自2016年年底開始執(zhí)行的高價項目取證受限，并且在2017年里，不僅是高價盤，一些高于區(qū)域價格的新盤也被限制入市，要求價格達到合理價位才會批證入市。這就導致很多受困于高價地的開發(fā)商不愿意主動入市，也很難獲得入市許可。正是這三方面的原因使得今年北京住宅市場供應跌至歷史新低點，并且這種低迷的供應勢頭正在向2018年蔓延。

    明年3月份供應季將重啟新盤供應多元化

    不僅是1月份入市項目有限，供應端的低潮很可能延續(xù)至春節(jié)假期的2月份。郭毅表示，預計2018年北京住宅市場供應季也將在3月份開始重啟。而這輪重啟也將一掃2017年的低迷頹勢，進入新盤密集入市期。

    在剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議當中，已經(jīng)對明年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)，“要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。郭毅認為，由此可以判斷明年出現(xiàn)顛覆性政策的可能性較小，房地產(chǎn)市場也將再度進入穩(wěn)定發(fā)展期。政策層面為明年市場供應的回升提供了穩(wěn)定基礎。

    除了政策保障樓市穩(wěn)定性以外，北京在2017年里成交了大量的住宅用地，也將顯著提高樓市新盤供應。北京市住建委公示的數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，2017年北京土地市場共成交71宗住宅用地，這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。商品住宅規(guī)劃建面達到739萬平方米，其中可售純商住宅產(chǎn)品占比46%，共有產(chǎn)權住宅占比42%，另外還有84萬平方米租賃型住宅產(chǎn)品。

    郭毅認為，未來可售商品住宅與共有產(chǎn)權項目均規(guī)定了限售價格與面積，多重成本壓力之下，唯有時間成本可控，因此2017年成交的這些住宅用地也將在2018年開始啟動上市步伐。另外，由于今年新出讓的住宅用地全部為限定售價的項目，因此明年的房價水平總體可控，有了這些限價產(chǎn)品的價格對沖，對于高端住宅項目的控制也仍將處于放松周期，而這些高端項目在經(jīng)歷了一年的“被捂盤”，飽受資金壓力之后，2018年入市積極性也將不斷提升。因此可以預計的是，明年的北京樓市將同時出現(xiàn)普通商品住宅、限價商品住宅、高端商品住宅、共有產(chǎn)權住宅及租賃型住宅，這也將使得2018年北京住宅供應市場多元化。

    對于明年的新盤走勢，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也預計，明年符合購房資格人群絕對數(shù)值的增加，即使在目前調(diào)控政策不放松的條件下，房價整體的下行動力并不強。但同時，為了吸引購房人，也不排除一些項目價格可能出現(xiàn)明顯的回調(diào)。