房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái) 各類物業(yè)“風(fēng)景”不同

    房?jī)r(jià)的高漲和政策調(diào)控的高調(diào)之間就像在進(jìn)行著一場(chǎng)博弈。在密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，各種物業(yè)形態(tài)既是“寰球同此涼熱”，又是“風(fēng)景各有不同”。

    作為樓市的“晴雨表”，二手房市場(chǎng)受政策的影響較大，但由于剛性需求的存在，成交量仍將較快增長(zhǎng)；高端物業(yè)市場(chǎng)在經(jīng)歷了去年的火爆后，今年的成交量可能出現(xiàn)相對(duì)低迷；而商業(yè)地產(chǎn)在一定程度上則成為了政策的受益者，市場(chǎng)復(fù)蘇前景令人期待。

    高端物業(yè)：難續(xù)去年繁華

    2009年的高端房產(chǎn)市場(chǎng)是一場(chǎng)名副其實(shí)的豪宅盛宴。進(jìn)入2010年，這一局面能否持續(xù)成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。

    新近公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份無(wú)論是別墅還是高端公寓的成交量都較開年前兩個(gè)月有一定的回升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，整個(gè)一季度的均價(jià)和成交套數(shù)環(huán)比應(yīng)不可逆轉(zhuǎn)的出現(xiàn)量?jī)r(jià)小幅回落。受調(diào)控政策等因素影響，今年高端物業(yè)市場(chǎng)很難再現(xiàn)去年的火爆成交局面，更有專家預(yù)測(cè)，一手高端物業(yè)的成交量或呈現(xiàn)相對(duì)低迷的狀況。

    量?jī)r(jià)小幅回落

    進(jìn)入2010年，高端物業(yè)市場(chǎng)也將迎來(lái)寒冬的消息頗為業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月，上海市成交均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的商品住宅 的 成 交 均 價(jià) 為74160元/平 方米，成交套數(shù)為153套；截止2月中旬的成交套數(shù)為66套，成交均價(jià)降至69674元/平方米。

    雖然相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月后的前半月，上海每平方米均價(jià)在5萬(wàn)元以上的豪宅已成交277套，4至5萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)的高檔房也成交327套，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是去年同期的1970%和570%。但是，總體來(lái)說(shuō)，整個(gè)一季度的均價(jià)和成交套數(shù)環(huán)比應(yīng)不可逆轉(zhuǎn)的出現(xiàn)量?jī)r(jià)小幅回落。

    “一季度向來(lái)是別墅等高端物業(yè)的銷售淡季，均價(jià)和成交套數(shù)較去年四季度有所下降也很正常。”仁達(dá)方略管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)王吉鵬接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)。

    不過(guò)，上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，今年高端物業(yè)市場(chǎng)很難續(xù)寫去年的繁華。去年二季度后，高端物業(yè)市場(chǎng)便開始復(fù)蘇，量?jī)r(jià)齊升，火爆的場(chǎng)面一直延續(xù)至年底。

    從北京市整體的高端公寓來(lái)看，去年無(wú)論是成交量還是套數(shù)大體保持上升勢(shì)頭。按北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)進(jìn)行期房預(yù)售登記備案的住宅(除樓棟地上總層數(shù)在3層以下房屋和別墅不計(jì)算在內(nèi))按成交均價(jià)最高的前三十名項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2009年一季度，北京前30個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)是33169元，套數(shù)達(dá)到645套；二季度繼續(xù)走高，均價(jià)達(dá)到33605元，套數(shù)為993套；三季度的數(shù)據(jù)顯示30個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)為38971元，套數(shù)是1387套；剛剛結(jié)束的四季度，均價(jià)突破43000元，套數(shù)接近1270套。

    同樣的情形也發(fā)生在深圳。2009年在各種利好因素的作用下，深圳樓市絕地反擊，經(jīng)歷了復(fù)蘇、溫?zé)帷⑦^(guò)熱、火爆的上升階段，量?jī)r(jià)飆升。成交結(jié)構(gòu)層面來(lái)看，2009年特別是下半年，高端樓市極度活躍。

    根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，深圳市2009年成交另最大的前10名樓盤共成交近130萬(wàn)平方米/14370套，占全市總成交量的20%。在2009年深圳樓盤成交龍虎榜T O P 10中，位于龍華的圣莫麗斯等悉數(shù)上榜，成為高端物業(yè)市場(chǎng)的代表作。此前的九月份，深圳成交量最大的前10名樓盤中，更是有8個(gè)屬于高端物業(yè)項(xiàng)目。

    投資需求是推漲價(jià)格的重要因素

    投資需求的大量釋放，促進(jìn)了全國(guó)重要一線城市高端物業(yè)市場(chǎng)的活躍。“去年高端物業(yè)市場(chǎng)火爆的背后，更多的是很多客戶認(rèn)為需要通過(guò)投資房地產(chǎn)抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)，他們選擇購(gòu)置高端房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)保值。”王吉鵬說(shuō)，作為市場(chǎng)上稀缺產(chǎn)品的高端物業(yè)，具有較強(qiáng)的保值功能，能夠滿足購(gòu)房者規(guī)避通脹預(yù)期的效果。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》指出，包括別墅和高端公寓在內(nèi)的物業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是需求彈性比較小，也就是說(shuō)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)需求量的影響相對(duì)較小，因?yàn)槠淇蛻舳急容^有實(shí)力。“作為市場(chǎng)的中堅(jiān)，這些客戶不再是跟風(fēng)客，他們大多都很理性，購(gòu)買或拋售大多為了換樓或是長(zhǎng)線投資。”

    不僅如此，限外令的解除和相對(duì)寬松的信貸政策，也使得一大部分境外高端人士的購(gòu)房需求得以釋放，國(guó)內(nèi)高端置業(yè)者紛紛入市購(gòu)買房產(chǎn)。

    陸騎麟對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，去年，眾多高價(jià)項(xiàng)目的放量成交也是推升全市成交均價(jià)的重要因素。一季度，在救市政策的刺激下，剛性需求逐步釋放，推動(dòng)市場(chǎng)回暖，這一階段成交量開始放大?；嘏跗陂_發(fā)商的心態(tài)還是比較謹(jǐn)慎的，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍持一定觀望的態(tài)度。在一季度回暖的基礎(chǔ)上，二季度和三季度，信心得到提升，投資客開始入市，剛性需求和投資客共同維系了樓市的巨量成交。價(jià)格方面，隨著成交量的增加，開發(fā)商快速回籠資金，底氣逐漸充足，定價(jià)開始激進(jìn)，因此這一時(shí)期的成交均價(jià)快速攀升。四季度，雖然樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，但成交均價(jià)并沒有隨著成交量的減少而回落，反而繼續(xù)拉升。

    “這也是一個(gè)長(zhǎng)期的積累的過(guò)程，全球金融危機(jī)只不過(guò)加速了高端物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴的進(jìn)程，其實(shí)，就國(guó)內(nèi)消費(fèi)能力而言，這一爆發(fā)時(shí)點(diǎn)也遲早會(huì)到來(lái)。”徐楓總結(jié)說(shuō)。

    市場(chǎng)或走向分化

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，相對(duì)于一般住宅，別墅等高端物業(yè)在歷次市場(chǎng)波動(dòng)中均表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，一些擁有稀缺資源的別墅或高端公寓依然受到市場(chǎng)青睞。“考慮到其具有較好的增值、保值特點(diǎn)，高價(jià)樓盤的成交量幾乎不會(huì)受到諸如開征物業(yè)稅等政策因素的較大影響。”徐楓說(shuō)。

    “我覺得無(wú)論是別墅還是高檔公寓，未來(lái)會(huì)有一定升值空間，大勢(shì)是看好的，具體到某一項(xiàng)目則需要具體分析，因?yàn)椴煌囟?、不同品質(zhì)都可能影響產(chǎn)品的升值空間，但不會(huì)像去年那樣猛漲。”王吉鵬表示。

    不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也提醒說(shuō)，近段時(shí)間國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策也應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。3月10日，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，這份被稱為“國(guó)十九條”的《通知》明確指出，要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。3月22日，國(guó)土資源部召開的全國(guó)視頻會(huì)議上，部黨組成員、副部長(zhǎng)贠小蘇再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決查處囤地、炒地、向別墅供地等違法法規(guī)行為。

    陸騎麟認(rèn)為，在政府重拳打擊各類投機(jī)行為的宏觀背景下，高端物業(yè)市場(chǎng)將受到較大沖擊。一方面，購(gòu)房者的自有資金門檻被提高，需求下降；另一方面，高端物業(yè)產(chǎn)品很少降價(jià)銷售。兩者的合力作用必然導(dǎo)致的結(jié)果便是2010年的高端物業(yè)市場(chǎng)很難再現(xiàn)2009年的火爆成交局面。

    對(duì)此，徐楓頗為贊同，她預(yù)測(cè)，一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)可能出現(xiàn)較大分化。今年上半年，一手高端物業(yè)的成交量比較小，“甚至可以用相對(duì)低迷來(lái)形容，因?yàn)橹髁骺蛻舨⒎莿傂孕枨?，他們的觀望可以持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。”而在二手市場(chǎng)，高端物業(yè)的成交量將增加，北京、上海、深圳等一線城市的上漲幅度可能超過(guò)兩成，甚至接近三成。

    “總體而言，2010年一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)將比較盛行，開發(fā)商對(duì)代理商的需求會(huì)加大。雖然可能會(huì)出現(xiàn)高價(jià)新樓滯銷的情況，但總體成交量不會(huì)受到較大影響，也就是說(shuō)，在高端物業(yè)這塊蛋糕上，一手市場(chǎng)的份額會(huì)受到一定程度的擠占。” 徐楓說(shuō)。

    王吉鵬還預(yù)測(cè)，高端物業(yè)市場(chǎng)的未來(lái)分化還可能體現(xiàn)在開發(fā)商的區(qū)域調(diào)整戰(zhàn)略上，“目前國(guó)家出臺(tái)的政策調(diào)控以及銀行信貸收緊等不利因素會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生較大影響，不僅高端物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量肯定會(huì)減少，還會(huì)對(duì)品種設(shè)計(jì)、拿地區(qū)域等方面產(chǎn)生一定影響。比如區(qū)域調(diào)整，逐漸開拓二、三線城市市場(chǎng)就可能是一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)橄鄬?duì)而言，非熱點(diǎn)城市的運(yùn)作成本低、升值空間大。”

    二手房：迎來(lái)3月小陽(yáng)春

    在政府調(diào)控的大背景下，二手房市場(chǎng)這張樓市的“晴雨表”似乎陰晴難辨。

    春節(jié)期間各地二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出不同程度的疲軟。然而時(shí)隔一月二手房市場(chǎng)就出現(xiàn)了明顯回暖趨勢(shì)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，導(dǎo)致這種局面的主要因素之一是剛性需求的集中爆發(fā)，而北京等地地王頻現(xiàn)也是拉動(dòng)局部地域二手房房?jī)r(jià)明顯回升的原因，但更多政策收緊信號(hào)不容小覷。不過(guò)，就2010年全年而言，雖然市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整階段，但二手房整體成交量還可能有10%至15%的增長(zhǎng)。

    3月二手房剛性需求爆發(fā)

    僅僅一個(gè)月的時(shí)間，二手房市場(chǎng)就經(jīng)歷冰火兩重天。

    春節(jié)樓市淡季，各地二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在經(jīng)歷了2009年二手房市場(chǎng)的異?；鸨?，2010年1月二手房市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大幅下跌，價(jià)格滯漲的局面。

    其中，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)去11個(gè)月度以來(lái)首次量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。我愛我家市場(chǎng)研究中心提供的交易數(shù)據(jù)表明，2月中旬二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)為16532元/平方米，分別較上月同期和本月上旬下跌了6 .94%和12 .64%。成交量方面，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，2月中旬北京二手住宅網(wǎng)簽總量為427套，不及上旬市場(chǎng)成交量的1/10。

    然而一個(gè)月后的3月中旬情形已陡然不同。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月15日存量房網(wǎng)上簽約1142套，住宅簽約1063套，年內(nèi)二手房網(wǎng)簽量首次破千，成為今年以來(lái)單日成交量最高紀(jì)錄。

    另?yè)?jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月上半月，北京市存量房網(wǎng)簽供給9355套，日均624套，與去年同期相比上漲了11.4%。我愛我家市場(chǎng)研究中心的交易數(shù)據(jù)表明，北京上半月二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)保持維穩(wěn)，18619元/平方米的交易均價(jià)與上月同期相比向上小幅波動(dòng)0.98%；城八區(qū)的交易均價(jià)為20794元/平方米，環(huán)比攀升3.76%。

    上海也有類似的情形。據(jù)上海中原研究咨詢部分析認(rèn)為，今年1、2月份，上海整體二手房市場(chǎng)陷入觀望，成交量明顯萎縮，陸家嘴板塊也沒能幸免。但進(jìn)入3月份之后，板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)量明顯增加，購(gòu)買者多為首次購(gòu)房的剛性需求者。尤其“兩會(huì)”后，樓市維穩(wěn)趨勢(shì)明顯，加上3月傳統(tǒng)交投高峰到來(lái)，上海二手房市場(chǎng)的客戶咨詢量、交易量穩(wěn)步走高。與客戶咨詢量的持續(xù)回升相比，新增掛牌量卻未有相應(yīng)增長(zhǎng)，局部供需矛盾的銳化致使部分房東在時(shí)隔三個(gè)月后再度上演跳價(jià)行情。

    調(diào)控效應(yīng)不容小覷

    分析人士普遍認(rèn)為，截至目前，3月二手房成交量的集中爆發(fā)主要為市場(chǎng)剛性需求爆發(fā)，還有一些原因則因地而異。

    3月15日，北京在一天之內(nèi)相繼出現(xiàn)單價(jià)和總價(jià)的“三地王”。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，由于發(fā)展商對(duì)今年樓市普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，開年以來(lái)北京土地市場(chǎng)整體氣氛實(shí)際上已經(jīng)趨于理性。“如果不是幾家國(guó)企掀起新一輪‘地王運(yùn)動(dòng)’，北京土地市場(chǎng)溫度或?qū)睾蜕蠞q。”

    多數(shù)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，這有可能導(dǎo)致熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)再次升溫，甚至很有可能回歸去年底的瘋狂局面。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的一份報(bào)告也認(rèn)為，連續(xù)地王必然會(huì)影響區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的回升，很多投資者很可能加快入市。

    不過(guò)，近段時(shí)間的一系列政策效應(yīng)不容小覷，這也將直接影響二手房市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。上海中原研究咨詢部的報(bào)告認(rèn)為，盡管“跳價(jià)”現(xiàn)象時(shí)隔三月之后在上海局部二手房市場(chǎng)出現(xiàn)，這并不表示它能成為今年上海二手房市場(chǎng)的主流。從信貸政策趨緊，到實(shí)際交投行情剛剛復(fù)蘇，目前二手房形勢(shì)與去年均已發(fā)生根本改變。

    徐楓提醒說(shuō)，去年底到今年初國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策看似溫和，實(shí)際上“步步殺機(jī)”。以住宅按揭優(yōu)惠為例，中央政府基本上采取了“三步走”的措施：先是取消二套房以上優(yōu)惠。帶動(dòng)了2009年政策紅利的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)明確規(guī)定，以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。第二步取消“改善性住房”優(yōu)惠。到目前“改善性住房”優(yōu)惠政策的名存實(shí)亡，宣告住宅按揭優(yōu)惠政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向。

    第三步便是減少“首次置業(yè)”優(yōu)惠。今年監(jiān)管層明確要求全年4個(gè)季度要“均衡投放”，且要求各大銀行每日上報(bào)信貸數(shù)據(jù)。“這些細(xì)節(jié)無(wú)疑是對(duì)控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的最好回應(yīng)。”徐楓分析說(shuō)，進(jìn)入2月以后，在二手房貸方面，每個(gè)城市的具體執(zhí)行未必一樣，都思路都逐步趨向于：對(duì)于首套房的利率優(yōu)惠政策，加強(qiáng)“首付成數(shù)”與“利率折扣”的關(guān)聯(lián)度。

    美聯(lián)物業(yè)新近發(fā)布的二手住宅市場(chǎng)研究報(bào)告指出，受中央進(jìn)一步收緊信貸的影響，2010年對(duì)開發(fā)商將是資金困難的一年。融資環(huán)境轉(zhuǎn)差直接加速開發(fā)商推盤的力度，1月份，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)一線城市一手新房就已經(jīng)顯現(xiàn)擠占二手住宅市場(chǎng)的趨勢(shì)。在未來(lái)數(shù)月中，將對(duì)二手房市場(chǎng)構(gòu)成挑戰(zhàn)。

    數(shù)據(jù)顯示，北京市場(chǎng)自2009年1月至11月，一、二手房成交比例逐月下降，但11月過(guò)后，一手新房成交比例出現(xiàn)反彈，從當(dāng)年11月的32%上升到2010年1月的47%。預(yù)計(jì)，2月份這一比例有進(jìn)一步上升的可能。

    事實(shí)上，無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整、六部委聯(lián)合發(fā)布“國(guó)十一條”，還是央行突然上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，這些調(diào)控政策的密集發(fā)布也必然會(huì)對(duì)人們的心理預(yù)期及整個(gè)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

    全國(guó)成交量增長(zhǎng)或超過(guò)10%

    上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，二手房市場(chǎng)中投機(jī)者占的比例比較大，需要在短期內(nèi)獲利，但在現(xiàn)在這種情況下，大家對(duì)后市還看得不明白，在稍有獲利的情況下，他們可能就會(huì)暫時(shí)退市離開。二手房市場(chǎng)的投資者的心理預(yù)期不可能那么大了。

    中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)報(bào)告也認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策降低了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。政策面收緊的態(tài)勢(shì)日趨明朗，政府的調(diào)控決心十分明顯，購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)政策收緊還會(huì)加強(qiáng)，因此短期內(nèi)觀望情緒擴(kuò)大，成交量萎縮，市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整階段。

    但受訪業(yè)內(nèi)人士普遍表示，二手房已經(jīng)成為北京、上海等重要一線城市的市場(chǎng)主流，在成交量方面還會(huì)有一定幅度的提升。

    徐楓預(yù)測(cè)，2010年全國(guó)二手房市場(chǎng)成交量或?qū)⒃鲩L(zhǎng)10%-15%。而北京、上海、深圳、廣州等四個(gè)城市的二手房成交量可能增長(zhǎng)5%-15%。其中，“深圳和上海的二手房成交量會(huì)減少10%左右，廣州的二手房成交量將增加15%左右，北京的二手房成交量則可能會(huì)增加10%左右。”

    她進(jìn)一步分析指出，在四個(gè)重點(diǎn)一線城市中，廣州的住宅性價(jià)比最高，正行駛在房?jī)r(jià)上漲的快車道，相對(duì)而言，其他城市則已經(jīng)歷了這一階段逐漸駛向慢車道。因此，廣州的二手房成交量還沒有正式爆發(fā)，“我們很看好今年廣州的樓市，它也將成為二手房成交量增長(zhǎng)最高的城市。”

    北京與去年相比則不會(huì)有太多的變化。受“世博”概念的影響，將會(huì)有大量的資金進(jìn)入上海，而且相當(dāng)一部分是境外資本。“二手市場(chǎng)面對(duì)的大多是普通的置業(yè)者，市場(chǎng)承接力不夠、住房負(fù)擔(dān)比太高，所以，我們預(yù)測(cè)上海的二手房成交量會(huì)下降。深圳也是同樣的道理，整體而言住房負(fù)擔(dān)比太高，超過(guò)40%甚至50%。”徐楓說(shuō)。

    商業(yè)地產(chǎn)：無(wú)遠(yuǎn)慮，有近憂

    不論是最近廣受關(guān)注的“中服地塊”，還是2月1日成為上海“新地王”的外灘地塊，可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)越來(lái)越受到青睞。這背后既有地方政府的推動(dòng)，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的必然要求。專家指出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展應(yīng)該保持樂觀，但對(duì)短期內(nèi)的市場(chǎng)供求狀況要保持清醒的認(rèn)識(shí)。

    商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧

    正如上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟所說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的成交量在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占的比例只有20%至30%，不太受市場(chǎng)重視。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)的這種“處境”正在發(fā)生變化。

    據(jù)了解，3月份以來(lái)，北京新開的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)到六個(gè)。3月23日，在北京新公示的CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃的土地利用方案中，商務(wù)辦公用地比例最大，成為開發(fā)商下一輪的投資重點(diǎn)。

    其實(shí)，要不是因?yàn)橥獠凯h(huán)境過(guò)熱而被暫停入市交易，作為北京CBD核心區(qū)最后一塊寶地的商業(yè)地塊“中服地塊”，極有可能成為北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競(jìng)得外灘國(guó)際金融服務(wù)中心地塊，成為上海“新地王”。由于該地塊被規(guī)劃為規(guī)劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，因此也被視為“全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)地王”。

    中原地產(chǎn)的分析報(bào)告也指出，2009年下半年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等四大城市的商辦用地供應(yīng)呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，商辦用地的集中出讓受到了開發(fā)企業(yè)的熱捧。“去年住宅用地拍出了太多地王，而地王對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用非常明顯。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者“對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，改推綜合用地或者商業(yè)用地，一定程度上可以緩解外界的輿論壓力。”

    中原地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的監(jiān)測(cè)顯示，近年部分大型房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入有所增加。據(jù)了解，不少大開發(fā)商早在去年就宣布在未來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)重要一席。以專注于住宅產(chǎn)品開發(fā)的萬(wàn)科地產(chǎn)為例，它于2009年11月發(fā)布的新戰(zhàn)略提出要在未來(lái)加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。

    華潤(rùn)置地董事總經(jīng)理吳向東日前也表示，華潤(rùn)置地未來(lái)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃每年推一至兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目覆蓋南寧、青島和鄭州等地。華潤(rùn)置地旗下杭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將于今年5月開始營(yíng)運(yùn)，沈陽(yáng)項(xiàng)目將在2011年底開始營(yíng)運(yùn)。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，純粹開發(fā)住宅類項(xiàng)目的公司可能會(huì)越來(lái)越少，都會(huì)配置一定比例的持有型物業(yè)，這樣的轉(zhuǎn)型是出于資產(chǎn)搭配和平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

    政策調(diào)控下“風(fēng)格轉(zhuǎn)換”

    “在政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控下，住宅受影響最明顯，這就給商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)寬松的空間，企業(yè)趨利避害的話必然會(huì)增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)或者說(shuō)非住宅類項(xiàng)目的投資，這是市場(chǎng)規(guī)律的作用。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

    據(jù)了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整體土地供應(yīng)量的70%至80%以上，而從今年1月份開始，隨著政府針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控措施下繼出臺(tái)，住宅用地的供應(yīng)比例開始下降。

    最近，“國(guó)十九條”出臺(tái)，國(guó)資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的決心。有分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控使得開發(fā)商對(duì)商業(yè)投入比重將持續(xù)增加，尤其是一些前期無(wú)大型項(xiàng)目?jī)?chǔ)備或以住宅開發(fā)為主的上市公司，也轉(zhuǎn)而開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)正成為整個(gè)行業(yè)中政策風(fēng)險(xiǎn)較小的一塊市場(chǎng)。除了政策因素，與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)。從國(guó)外的規(guī)律來(lái)看，人均G D P達(dá)到8000或10000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品將由住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，北京、上海等一些城市已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)水平，在這些城市商業(yè)地產(chǎn)地位上升也是必然的，這實(shí)際上也是城市化進(jìn)程當(dāng)中一個(gè)階段。可能初期階段住宅開發(fā)是最主要的，到了一定階段，綜合性地產(chǎn)的開發(fā)就會(huì)慢慢增加。城市化不僅僅解決基本的居住問(wèn)題，商業(yè)配套和生活配套這些都是必需的，就有了這類物業(yè)的需求。

    近憂：需求量仍難有起色

    受到熱捧的背后，商業(yè)地產(chǎn)的基本面并不算樂觀。陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從上海這一段時(shí)間土地招拍掛的情況來(lái)看，開發(fā)商不太看好商業(yè)地產(chǎn)。

    據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年北京將有21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完工，新增供給的過(guò)剩將加劇市場(chǎng)的租賃和招商競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)今年北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率將繼續(xù)面臨被推高的壓力。來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，廣州今年有超過(guò)35個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出，到2011年廣州市區(qū)新增商業(yè)面積總量將超過(guò)200萬(wàn)平方米。這讓一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入“過(guò)剩時(shí)代”。

    最近，北京和上海兩地的寫字樓空置率跌中維穩(wěn)、租金下降速度放緩，市場(chǎng)表現(xiàn)出回暖的勢(shì)頭。不過(guò)陸騎麟指出，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量特別大，但需求量不足，在一年左右的時(shí)間內(nèi)不會(huì)有很大的起色。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，市場(chǎng)的需求和供應(yīng)要有相對(duì)合理的關(guān)系，前兩年一些城市存在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多的問(wèn)題，市場(chǎng)就消化不了。短期內(nèi)如果供應(yīng)量過(guò)多，而需求有限，就會(huì)造成市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致出售價(jià)格、租金、空置率都會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。

    商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的希望還因?yàn)?ldquo;先行征收物業(yè)稅”的傳聞而顯得有些不確定。在剛剛過(guò)去的兩會(huì)上，就有多位政協(xié)委員以及業(yè)內(nèi)專家建議物業(yè)稅率先針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收。

    陳國(guó)強(qiáng)表示，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)先行征收物業(yè)稅，有的意見是把現(xiàn)有的針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的稅收合并成物業(yè)稅，并不是在原有的基礎(chǔ)上另外增設(shè)物業(yè)稅。按照這種思路，征收物業(yè)稅實(shí)際上沒有增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，只是改變了名稱。