房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策密集出臺(tái) ——2017房地產(chǎn)十大新聞事件

    在經(jīng)過去年狂飆突進(jìn)的價(jià)格飛漲之后,2017年3月17日開始,我國(guó)房地產(chǎn)史上調(diào)控最為嚴(yán)厲政策蔓延全國(guó),隨后房?jī)r(jià)得以平穩(wěn)控制。在調(diào)控政策密集出臺(tái)的同時(shí),國(guó)家不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,發(fā)行了首單央企租賃住房REITs,房地產(chǎn)稅征收原則亦首次披露,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開始建立。

    史上最密集調(diào)控政策出臺(tái)

    新聞事件:3月17日,北京發(fā)布樓市調(diào)控新政《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。隨后3月26日,北京市接連出臺(tái)多個(gè)延續(xù)性政策,無論是對(duì)“商住限購(gòu)”、二套房貸認(rèn)定、首付比例、對(duì)“假離婚”的監(jiān)控、對(duì)貸款發(fā)放的限制等,每一項(xiàng)政策嚴(yán)厲程度都是全國(guó)罕見。

    此后,環(huán)北京地區(qū)的河北省廊坊市、保定市、張家口市等地不同程度的跟進(jìn)政策。更多的地方城市也在隨后時(shí)間內(nèi)陸續(xù)跟進(jìn),2017年新一輪調(diào)控政策蔓延全國(guó),密集程度前所未有。截至12月底,年內(nèi)累計(jì)超過100個(gè)城市以及相關(guān)部門(縣級(jí)以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策,業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)的政策發(fā)布次數(shù)超過250次。僅北京一個(gè)城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次,此外上海、廣州、深圳、杭州、成都等其他城市發(fā)布政策密集程度超過歷年。因此,2017年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策被稱為“史上最密集”。

    記者點(diǎn)評(píng):綜合來看,各地方程式積極探索建立地方性政策機(jī)制,在相關(guān)部門對(duì)各地住房、土地和金融市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的基礎(chǔ)上,分別做出風(fēng)險(xiǎn)提示或啟動(dòng)調(diào)控加碼措施。調(diào)控范圍從一線、二線擴(kuò)展到三四線,參與城市超過百個(gè);調(diào)控的手段有限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等等,層出不窮;調(diào)控的對(duì)象也從開發(fā)商延伸到了中介機(jī)構(gòu),二手房業(yè)主;其他諸如離婚買房、商改住等眾人皆知的擦邊球也迎來了整頓。全年調(diào)控力度大,時(shí)間長(zhǎng),可謂空前。

    “萬寶之爭(zhēng)”落幕

    新聞事件:6月9日,萬科發(fā)布公告稱,恒大將持有的14.07%萬科股權(quán)以292億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán),萬科股票將于6月12日復(fù)牌。至此,深鐵持股比例升至29.38%,全面超越寶能,成為萬科第一大股東地位。6月30日,萬科在深圳舉行年度股東大會(huì),寶能方并未派人到現(xiàn)場(chǎng)參加萬科股東會(huì)。隨后,寶能首次就萬科董事會(huì)換屆公開表態(tài):從大局出發(fā),支持萬科換屆方案,支持萬科持續(xù)發(fā)展。從2015年7月份寶能首次舉牌萬科,到萬科董事會(huì)改選落定,歷時(shí)整整兩年的“寶萬之爭(zhēng)”在多方力量博弈之下,由國(guó)企深圳地鐵集團(tuán)出面終結(jié)。

    記者點(diǎn)評(píng):業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這可能是自中國(guó)股市誕生以來最為波瀾壯闊、情節(jié)曲折的一個(gè)資本故事。這個(gè)案例將來一定會(huì)寫進(jìn)各種財(cái)經(jīng)教科書,被人反復(fù)分析研究。事實(shí)上,隨著萬科股權(quán)之爭(zhēng)的走向逐漸明朗,已有不少專家學(xué)者開始對(duì)此進(jìn)行復(fù)盤與反思。此后,銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)連續(xù)出臺(tái)一系列政策,加強(qiáng)對(duì)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管、彌補(bǔ)現(xiàn)有分業(yè)監(jiān)管模式漏洞。

    阿里、京東雙雙進(jìn)軍房地產(chǎn)

    新聞事件:8月9日,在杭州主導(dǎo)下,杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作,杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源,打造全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”,把公共租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。10月10日,支付寶宣布,租房全部免押金。據(jù)悉,有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個(gè)城市率先推廣信用租房。

    記者點(diǎn)評(píng):知名電商品牌布局房地產(chǎn)市場(chǎng),意味著國(guó)內(nèi)購(gòu)房新模式出現(xiàn)了,租賃行業(yè)也將掀起一番熱潮。分析人士指出,在國(guó)家有力監(jiān)管下,對(duì)租房者來說并非壞事。特別是在國(guó)家大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的背景下,隨著大量機(jī)構(gòu)的加入,意味著將有大量的資金和資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)。預(yù)計(jì)到2025年,中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬億,到2030年將會(huì)超過4.6萬億。

    融創(chuàng)、富力聯(lián)合并購(gòu)萬達(dá)旗下資產(chǎn)

    新聞事件:7月19日,萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)發(fā)布聯(lián)合公告,萬達(dá)商業(yè)將北京萬達(dá)嘉華等77個(gè)酒店,以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn),同時(shí)將西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán),以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)集團(tuán)。兩項(xiàng)交易合計(jì)總額637.5億元,成為目前中國(guó)地產(chǎn)史上最大規(guī)模的并購(gòu)案。

    記者點(diǎn)評(píng):萬達(dá)通過這次轉(zhuǎn)讓將大幅減少負(fù)債,收回巨額現(xiàn)金。本次協(xié)議簽訂還意味著,不僅萬達(dá)商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng),萬達(dá)文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)之路。萬達(dá)與融創(chuàng)同意交割后文旅項(xiàng)目在品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等方面維持現(xiàn)有狀態(tài)不變。融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)考慮今后投資開發(fā)的商業(yè)中心及影城全部委托萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)電影管理。三方同意今后繼續(xù)在文旅項(xiàng)目、電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)整合的經(jīng)典案例,相互成就,共贏互利。融創(chuàng)中國(guó)可能借此機(jī)會(huì)成為中國(guó)最大、世界最大的地產(chǎn)公司;而萬達(dá)借此完成集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。至于交易對(duì)價(jià)和交易結(jié)構(gòu)的安排,是因?yàn)殡p方都愿意促成。

    住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)

    新聞事件:7月18日,住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場(chǎng),支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái),并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。其中,以廣州為例,廣州市政府辦公廳出臺(tái)16條租賃新政,從入學(xué)、稅收、水電等多方面對(duì)住房租賃加以扶持,“符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”引發(fā)公眾熱議。

    記者點(diǎn)評(píng):專家認(rèn)為,該政策既為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向,也為社會(huì)勾畫出了“居者有其屋”的美好藍(lán)圖?！白赓?gòu)并舉”凸顯了租賃市場(chǎng)的重要性,多主體供給、多渠道保障的途徑也認(rèn)可了不同市場(chǎng)主體的價(jià)值。隨著租購(gòu)并舉戰(zhàn)略的實(shí)施,未來樓市將向解決民生需求的方向傾斜。

    房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴

    新聞事件:今年8月份開始,多地陸續(xù)掀起房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴,對(duì)于誤導(dǎo)、炒作、捂盤惜售、暗中加價(jià)、捆綁搭售等違規(guī)銷售行為,輕則公開通報(bào)、處罰,列入各地失信黑名單,重則追究刑事責(zé)任,限制拍地甚至禁止市場(chǎng)準(zhǔn)入。11月份,住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合交叉工作方案》,將重點(diǎn)對(duì)北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟(jì)南、青島、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、佛山、?？?、三亞、西安進(jìn)行交叉檢查。據(jù)有關(guān)人士介紹,此次檢查不再由地方自行檢查,而是由其他省份相關(guān)檢查人員進(jìn)行檢查。例如北京由浙江帶隊(duì)檢查,浙江則由廣東相關(guān)部門負(fù)責(zé)。

    記者點(diǎn)評(píng):權(quán)威人士指出,此次檢查是首次進(jìn)行跨省大檢查,跨省檢查是為了減少包庇違規(guī)行為,避免檢查受到不必要的影響或干預(yù)。目的是為了促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給,改善住房供求關(guān)系,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是,價(jià)格是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱程度的重要指標(biāo),此次價(jià)格檢查的目的是為了保證價(jià)格反映的是市場(chǎng)真實(shí)狀況,同時(shí)實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的與價(jià)格的內(nèi)在統(tǒng)一。

    首單央企租賃住房REITs發(fā)行

    新聞事件:10月份,保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司發(fā)行國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),發(fā)行總額不超過50億元。據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示,保利集團(tuán)聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司(中聯(lián)基金)共同實(shí)施的保利租賃住房REITs已通過審批。產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)50億元,并以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn),采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制,優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1,優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)為AAA。

    記者點(diǎn)評(píng):該產(chǎn)品的落地,為國(guó)內(nèi)租賃住房資產(chǎn)證券化再添新樣本。據(jù)了解,推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容。近年來,國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設(shè),推進(jìn)REITs試點(diǎn)亦被多次提及。對(duì)于保利租賃住房REITs的落地,市場(chǎng)認(rèn)為,其作為國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs,將具有很好的市場(chǎng)示范效應(yīng),對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的進(jìn)一步發(fā)展,乃至公募REITs的推出將發(fā)揮積極的推動(dòng)作用。

    房地產(chǎn)稅征收原則首次披露

    新聞事件:11月份,財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷公開表示,未來將對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。具體而言,要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅,適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。這意味著明確了未來房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),即“評(píng)估值”。這也是官方首次明確地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),但目前房地產(chǎn)稅的征收細(xì)節(jié)還沒有透露。

    記者點(diǎn)評(píng):分析人士指出,短期來看,房地產(chǎn)稅落地的可能性不大,但預(yù)計(jì)最近房地產(chǎn)稅的推進(jìn)速度將加快,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生比較明顯的影響。專家表示,房產(chǎn)稅的推出目前還存在法理缺陷,其中還存在權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、許多住房沒有登記、全國(guó)不能聯(lián)網(wǎng)、征收難等技術(shù)性問題。如果把老百姓的住宅放到房地產(chǎn)中一起推行房產(chǎn)稅,難度會(huì)非常大,至少短期內(nèi)是難以成形的。

    房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立

    新聞事件:12月初,中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出,2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期,加強(qiáng)和改善民生,要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。12月下旬,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出,加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實(shí)行差別化調(diào)控。

    記者點(diǎn)評(píng):房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是指有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策組合。專家指出,促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制很重要,住房制度也很重要。未來,要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租賃房、公租房等?，F(xiàn)在很多地方的住房供應(yīng)主體是唯一的,今后應(yīng)該是多主體、多渠道供應(yīng)的。住房市場(chǎng)中不應(yīng)只有售賣市場(chǎng),而是租賃市場(chǎng)和售賣市場(chǎng)并行,在特大城市租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度可能會(huì)更快一些。

    樓市成交量普遍下滑

    新聞事件:截至11月,在調(diào)控政策持續(xù)作用下,國(guó)內(nèi)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量普遍下滑。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),2017年1-11月50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交面積2943萬平方米,同比下降24.2%,絕對(duì)值低于2015年同期水平。不同級(jí)別城市來看,一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯,絕對(duì)水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交量降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落,但絕對(duì)規(guī)模居相對(duì)高位。

    記者點(diǎn)評(píng):市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成自身周期規(guī)律,但2017年樓市長(zhǎng)短期調(diào)控齊發(fā),今年勢(shì)必會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。本輪下行周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間,預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)整體維持下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響,將出現(xiàn)回調(diào),全年降幅將達(dá)到9.3%-11.3%。