鐘正生：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)鍵在于分流需求和土地供給

    近日，財(cái)新智庫莫尼塔研究董事長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生做客新華網(wǎng)聯(lián)合今日頭條舉辦的“‘明規(guī)則、識(shí)風(fēng)險(xiǎn)’證券投資大講堂”線上活動(dòng)。鐘正生表示，目前是房地產(chǎn)市場(chǎng)建立長(zhǎng)效機(jī)制前的醞釀時(shí)期，房地產(chǎn)調(diào)控是非常復(fù)雜的，牽一發(fā)動(dòng)全身，但調(diào)控的關(guān)鍵就是土地供給與分流需求。

    以下為訪談實(shí)錄：

    目前是房地產(chǎn)市場(chǎng)建立長(zhǎng)效機(jī)制前的醞釀時(shí)期，房地產(chǎn)調(diào)控是非常復(fù)雜的，牽一發(fā)動(dòng)全身。市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)或者說綁架了中國的金融，這句話可能稍微有點(diǎn)夸張。

    今年的房地產(chǎn)有幾個(gè)比較有意思的點(diǎn)是值得關(guān)注的。

    第一是其實(shí)從去年國慶開始，房地產(chǎn)調(diào)控就不斷地在層層加碼，大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)國慶之后就開始轉(zhuǎn)弱了，但是全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售其實(shí)是到今年三季度才開始轉(zhuǎn)弱，從大中城市的房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)弱到全國房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)弱比里面，要比歷史的經(jīng)驗(yàn)周期更長(zhǎng)。

    最大變化是什么？三四線的房地產(chǎn)逐漸走好，也有觀點(diǎn)認(rèn)為逐漸走好是因?yàn)橘徺I力被透支，購買力被透支有兩個(gè)觸發(fā)因素，一個(gè)觸發(fā)因素就是一二線城市限購的外溢效應(yīng)，另一個(gè)就是今年還是有很多棚改貨幣化安置的因素在里面，為三四線房地產(chǎn)去庫存做了很大的貢獻(xiàn)。

    中國的房地產(chǎn)非常復(fù)雜，三四線城市是這個(gè)狀況，一二線城市基本上還是一個(gè)緊平衡的狀況，還是一個(gè)供不應(yīng)求的狀況。對(duì)一二線城市而言，房?jī)r(jià)上漲仍然最快，后期三四線漲得最兇，包括部分省會(huì)省市還是排隊(duì)購房的熱潮，這是原因什么？因?yàn)橐欢€城市受到的管制程度最高。

    管制的因素在房地產(chǎn)哪里發(fā)揮作用？我認(rèn)為有兩個(gè)，一個(gè)是剛剛說到的分流需求，不是所有的人都要買房，也可以租房，但是這需要租房市場(chǎng)有序發(fā)展，包括租賃管理?xiàng)l例這塊有望慢慢進(jìn)一步出臺(tái)。第二，是增加房子數(shù)量上的供給，如何解決一二線城市緊平衡的狀況，那就是有效增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，但這就需要有效增加土地的供給。我們看到一個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，2014年之后，全國30多個(gè)大中城市的土地供應(yīng)基本減半，所以你可以想象，沒有了足夠的面粉就沒有了足夠的面包，沒有足夠便宜的面粉就沒有足夠便宜的面包。這也就是為什么一二線城市房?jī)r(jià)上漲得如此迅速。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于地方政府明年會(huì)不會(huì)有效正確地實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)，從近期幾個(gè)月來看地方政府土地供應(yīng)的速度比較快，開發(fā)商拿地情緒高昂，住建部也在下文，要求開工時(shí)間，有了這個(gè)政策出來以后只要你一放那邊就拿，未來的房地產(chǎn)投資可能就會(huì)比較平穩(wěn)。整體來看，房地產(chǎn)調(diào)控尤其是一二線房地產(chǎn)調(diào)控是有望找到突破的。