雅居樂(lè)欲改地王規(guī)劃 牽出行業(yè)"拍—改—拖"潛規(guī)則

   據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓表示，近期廣州頻繁出現(xiàn)“地王”改規(guī)劃的現(xiàn)象，主要是因?yàn)榈貎r(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)商拿地成本過(guò)大，投資風(fēng)險(xiǎn)增加。

    在北京廣渠路“地王”更改規(guī)劃申請(qǐng)未獲準(zhǔn)之后，由雅居樂(lè)（03383，HK）去年10月奪得的廣州科學(xué)城“地王”被曝正申請(qǐng)改規(guī)劃，目前已進(jìn)入公示期。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（3月31日）從廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)網(wǎng)站查詢(xún)獲悉，該地塊正以“KXC－F8－1－1地塊”名義悄然進(jìn)行“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整前公示”。

    修改該地塊規(guī)劃的同時(shí)，雅居樂(lè)也遭到業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的質(zhì)疑，被指是“為了解套或者牟取更大利潤(rùn)”。不過(guò)，雅居樂(lè)昨日對(duì)此回應(yīng)稱(chēng)：“容積率沒(méi)有變化，建筑面積并沒(méi)有增加，談不上賺更多錢(qián)。”

    業(yè)界炮轟：

    修改“地王”規(guī)劃為牟利

    廣州開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)城“地王”去年曾經(jīng)名噪一時(shí) （本報(bào)曾作報(bào)道）。2009年10月28日，經(jīng)過(guò)5個(gè)小時(shí)的“苦戰(zhàn)”，該地塊最終被雅居樂(lè)以43.41億元天價(jià)成交，折合樓面地價(jià)7074元/平方米，創(chuàng)區(qū)域內(nèi)地價(jià)新高。拿地后不久，開(kāi)發(fā)商即表示，擬將該項(xiàng)目發(fā)展成為高檔的綜合型商住小區(qū)，主要針對(duì)廣州市區(qū)及當(dāng)?shù)馗叨丝蛻?hù)群，預(yù)計(jì)2010年可動(dòng)工，最快2011年上市銷(xiāo)售。

    然而，由于雅居樂(lè)出價(jià)過(guò)高，當(dāng)時(shí)甚至被戲稱(chēng)為 “面粉貴過(guò)面包”。之后不久，雅居樂(lè)提出修改該地塊原有規(guī)劃，并準(zhǔn)備將住宅樓工程的建筑高度由55米調(diào)整為100米，這相當(dāng)于直接增高了15層。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日致電雅居樂(lè)公司，公司相關(guān)人士坦言“確實(shí)正在對(duì)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)城地塊進(jìn)行規(guī)劃修改”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)網(wǎng)站上看到，該地塊正以“KXC－F8－1－1地塊”名義進(jìn)行“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整前公示”。

    雅居樂(lè)修改廣州科學(xué)城“地王”規(guī)劃消息一出，立即遭到各方質(zhì)疑。

    “調(diào)整規(guī)劃，直接帶來(lái)的就是更改容積率。若高度拉高，這樣的面積就會(huì)多很多。”一參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建的廣州知名開(kāi)發(fā)商表示，容積率是高壓線(xiàn)，一般很難修改容積率，在土地拍賣(mài)出讓的時(shí)候，容積率就是規(guī)定好了的，這是政策不允許的，要么就是補(bǔ)交錢(qián)，多多少面積出來(lái)，就按照當(dāng)初的地價(jià)去補(bǔ)。

    “天價(jià)‘地王’再改規(guī)劃的目的，不是為了公共利益或是影響到其他建筑物，而是牟取更大利潤(rùn)。”著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓表示，近期廣州頻繁出現(xiàn)“地王”改規(guī)劃的現(xiàn)象，主要是因?yàn)榈貎r(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)商拿地成本過(guò)大，投資風(fēng)險(xiǎn)增加。

    他認(rèn)為，廣州科學(xué)城“‘地王’申請(qǐng)要求改規(guī)劃”是出于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資安全及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)上的考慮，地價(jià)基本上離房?jī)r(jià)差別不遠(yuǎn)，如果不增加可銷(xiāo)售的面積，房企的利潤(rùn)有可能會(huì)嚴(yán)重虧損。另外是房企出于一貫追求利潤(rùn)最大化的關(guān)系，由于是“地王”，地價(jià)等成本過(guò)大，影響到開(kāi)發(fā)商資金回收和房?jī)r(jià)的預(yù)期，并且考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈。

    雅居樂(lè)回應(yīng)：

    樓高增加，容積率并未變化

    盡管各方質(zhì)疑雅居樂(lè)修改廣州科學(xué)城地塊原有規(guī)劃是為了 “牟取更大利潤(rùn)”，不過(guò)，雅居樂(lè)方面昨日在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示并非如此。

    “該塊地只是樓高增加了，但容積率沒(méi)有變化。”雅居樂(lè)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，規(guī)劃和產(chǎn)品調(diào)整只是應(yīng)市場(chǎng)需求而調(diào)整產(chǎn)品組合，更有效地利用土地，是企業(yè)很常規(guī)的操作，“可售建筑面積并沒(méi)有增加，所以談不上能多賺多少錢(qián)。”

    “規(guī)劃局是批了我們?cè)黾訕歉?，但整體容積率還是小于等于2.0，也就是樓距會(huì)擴(kuò)大，同時(shí)樓宇的數(shù)目也會(huì)減少一些。”該負(fù)責(zé)人透露。

    關(guān)于牟暴利的質(zhì)疑，“整體可售的建筑面積并沒(méi)有增加，以后是否能多賺錢(qián)，就要看樓價(jià)走勢(shì)了，但項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃的目的，肯定不是為了提高利潤(rùn)。”該負(fù)責(zé)人還表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，規(guī)劃調(diào)整是很平常的事，“拿地時(shí)都是按照最高容積率來(lái)計(jì)算成本，但最后會(huì)根據(jù)報(bào)建情況調(diào)整建筑面積，而規(guī)劃調(diào)整的范圍也不會(huì)超過(guò)政府對(duì)容積率的限制。”

    據(jù)了解，該地塊位于廣州科學(xué)城，地塊位置較好，用地面積306812平方米，容積率小于等于2.0，建筑面積約613624平方米。

    雅居樂(lè)相關(guān)人士表示，該項(xiàng)目主要是打造高中端的住宅，將報(bào)批項(xiàng)目的建筑高度拔高，是考慮到提高產(chǎn)品的素質(zhì)，而且只是將樓距拉高、變大，這樣高層景觀將會(huì)更加好看。該人士還表示，修改規(guī)劃要先申報(bào)，進(jìn)行公示，規(guī)劃局批準(zhǔn)才可以更改。

    不過(guò)，廣州市規(guī)劃局相關(guān)人士表示，“此事須上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)”。截至發(fā)稿，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者未獲相關(guān)方面回復(fù)。

    行業(yè)潛規(guī)則：

    修改規(guī)劃形成產(chǎn)業(yè)鏈

    “目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有著‘拿地－改規(guī)劃－拖延工期－獲得土地溢價(jià)和超額利潤(rùn)’一條龍的規(guī)則，在很多地方都已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。此前有地方規(guī)劃局負(fù)責(zé)人落馬，就是因?yàn)閹痛罅糠康禺a(chǎn)商修改容積率，從中牟取私利。”著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

    “開(kāi)發(fā)商更改規(guī)劃是既得利益集團(tuán)對(duì)公眾權(quán)益最暴利的一種財(cái)富掠奪。”謝逸楓認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商通過(guò)增加樓高做出更高端和更有個(gè)性的產(chǎn)品，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，獲得更高的利潤(rùn)，如果項(xiàng)目能在未來(lái)兩年上市，開(kāi)盤(pán)售價(jià)就會(huì)隨之提高。

    謝逸楓指出，隨意更改地塊規(guī)劃或者是改變?nèi)莘e率，雖然增加可建設(shè)面積和銷(xiāo)售面積及提高了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，但同時(shí)也有可能導(dǎo)致對(duì)自身項(xiàng)目的配套嚴(yán)重不足。此外，破壞了房地產(chǎn)行業(yè)“游戲規(guī)則”，形成謀取房地產(chǎn)暴利的“潛規(guī)則”。同時(shí)，可能催生“地王”的誕生，與中央一直貫徹主張打擊“地王”的精神相違背。

    此外，他還指出，“通過(guò)更改規(guī)劃提升項(xiàng)目品質(zhì)，并最終提高售價(jià)還不是唯一的好處。”雖然有的房企沒(méi)有更改容積率等硬性指標(biāo)，只是提高了建筑的高度，但是按照程序規(guī)劃部門(mén)必須公示30天，隨后不管方案是否獲得通過(guò)，都要走一套程序，這樣一來(lái)，不如期開(kāi)工也便有了合理的理由。“而開(kāi)發(fā)周期拖得越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商獲得的土地溢價(jià)就越高，尤其對(duì)于‘不差錢(qián)’的開(kāi)發(fā)商更是如此。雖然大部分土地拍賣(mài)之后都會(huì)做細(xì)節(jié)上的修改，但如果大規(guī)模的變動(dòng)，勢(shì)必會(huì)使得今后企業(yè)拿地更加有恃無(wú)恐。”謝逸楓稱(chēng)。