國土部公布《09中國城市地價狀況》警示樓市泡沫

    就在投資者還討論熱點城市樓市“租售比”嚴重失調(diào)是否意味著泡沫的時候，國土資源部昨天公布的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數(shù)據(jù)報告中，首次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國內(nèi)熱點城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴重的泡沫。

    住宅租金回報收益不理想

    租價比是不動產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。

    國土部中國土地規(guī)劃研究院地價所所長趙松介紹，國土部以全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎，持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價比的變化趨勢顯示，近五年來，由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應速度，其中住宅物業(yè)自2008年以后，重點監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向，直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后，泡沫全面蔓延至所有重點監(jiān)控城市。

    據(jù)統(tǒng)計，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看，在國土部選取的2009年六個樣本城市中，其住宅租價比均低于下調(diào)后的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。

    去年同時點地價房價比均值上升至31.29%

    繼去年6月首度公布地價房價占比之后，國土部本次再度公布了去年同時點地價房價比均值，即傳統(tǒng)意義上的地價房價占比。報告顯示，全國重點監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%，基本處于正常市場區(qū)間內(nèi)，而這一數(shù)字在去年7月首度公布時為23.2%。

    趙松表示，報告中公布的是同時點地價房價比，旨在反映當前市場上的地價水平占房價水平的比例關系。如果從開發(fā)商的房價成本構成角度分析，還會有較大差異。“從購置土地到開發(fā)商品房上市，其間通常會有3年左右的開發(fā)時間，而這一期間，如果土地市場價格走勢上漲，那這種上漲帶來的地價增值就有可能轉化為開發(fā)商的利潤，即使考慮了地價款的利息支出，得出的地價房價比也會更低些。”他說。

    住宅市場化程度高于商業(yè)地產(chǎn)

    “技術人員在采集數(shù)據(jù)的過程中有一個有意思的現(xiàn)象，半數(shù)城市居住地價房價比超過商業(yè)，這一點是比較異常的。”國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云強調(diào)，在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計14個城市居住地價房價比高于商業(yè)地價房價比。

    “按照一般規(guī)律，商業(yè)不動產(chǎn)價值中土地價值的比例應該更高。而我國目前的居住地價與商業(yè)地價的差距并不大，商業(yè)用地地價房價比低于居住用地地價房價比。”鄒曉云認為，這種反?，F(xiàn)象說明，現(xiàn)階段，我國住宅市場化程度較商業(yè)物業(yè)市場化程度更高。