承和·書香庭
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中央經濟工作會議正在給房地產業(yè)融資模式轉型帶來更明確的指向。
12月18日-20日,中央經濟工作會議在北京舉行,會議提出“要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,并將其列為8項重點工作之一。
這意味著,持續(xù)推動租賃住房改革將成為2018年經濟工作的重要組成;分析人士認為,與制度變化伴隨的是經營模式的轉型,這亦將促使房地產的融資渠道進一步轉向直接融資。
有業(yè)內人士指出,住房租賃的機構化和專業(yè)化也將推動以房地產為基礎資產的ABS及REITs市場的進一步擴大,并在一定程度化解當前的房地產融資風險。
機構化租房
對住房制度改革提出的新要求,成為中央經濟工作會議的一大受關注點。
“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控?!睍h提出。
這并非是管理層對于租賃住房機構化的首次表態(tài)。今年7月18日,住建部下發(fā)的153號文(《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》),就提出要“培育機構化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)”。
在業(yè)內人士看來,住房租賃的機構化發(fā)展,必然促使房地產企業(yè)的融資結構出現變化。
“過去房企的融資是由資產驅動的。即通過抵押來獲得銀行資金支持,再通過項目銷售回款償還債務,這種抵押機制本身就會推高M2,誘發(fā)流動性寬松。”北京一家房企上市公司高管表示,“提出向租賃轉型,目標之一是為解決大城市的住房供給問題,但這同樣將改變房地產企業(yè)的融資模式?!?/p>
上述高管表示,“租賃模式下,房地產項目要么有自持要求,無法轉讓銷售,要么當‘二房東’,并不持有產權;無論哪種情況,都無法遵從于銀行‘認磚頭(需要抵押)’的邏輯;未來融資途徑大概率要向ABS、RETIs等資本市場方向發(fā)展?!?/p>
資本市場已有所嘗試,今年以來已有“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”、“自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”等多起涉及租賃住房的ABS產品完成了發(fā)行和上市。
在業(yè)內人士看來,證券化融資也讓房地產企業(yè)的融資環(huán)境更有長效特質和抗周期能力。
“銀行貸款更多取決于資產情況,要看抵押項目是否足值,但在宏觀周期緊縮下,不少房企要面臨融資壓力;但ABS則是看項目本身以及管理人的經營能力,好的項目和好的管理自然會提升物業(yè)價值,獲得更低的融資成本?!北本┮患抑行腿坦淌詹块T負責人說。
值得一提的是,“促進金融與房地產的‘良性循環(huán)’”也是中央經濟工作會議所提出的要求。
化解風險路徑
事實上,推動房地產行業(yè)通過資本市場融資,也能在一定程度上實現金融風險的化解。
剛剛閉幕的中央經濟工作會議多次提及防風險、化解重大風險。而當前金融風險之一正是來自房地產領域。
一方面,房地產企業(yè)近年來杠桿不斷提升,將于未來數年迎來兌付高峰。廣發(fā)證券指出,未來需警惕房企的存量債務兌付風險,據其統(tǒng)計,未來幾年房地產企業(yè)債務將迎來集中兌付期。廣發(fā)證券還發(fā)現,房企融資結構中非標占比提升,融資成本呈現上行。
房企偏愛的寬松貨幣政策在2018年恐怕也難以見到。中央經濟工作會議明確,“穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性,管住貨幣供給總閘門”。
另一方面,限購限貸也讓房地產企業(yè)面臨著銷售回款壓力?!罢呤站o之后回款難度變得很大,大家也都在構思新的銷售模式和產品模式。”一家大型上市房企北京地區(qū)營銷負責人坦言。
而對于房地產企業(yè)的融資難題,中信建投證券則在一份報告中給出了“房企需要自食其力”的答案。
“隨著調控影響不斷深化,銀行端對房地產市場信貸規(guī)模增速將繼續(xù)放緩,房貸規(guī)模和貸款利率將持續(xù)處于收緊狀態(tài),信貸規(guī)模與成本剛性不動搖,房企規(guī)模化發(fā)展將越發(fā)依賴自身‘造血能力’。”中信建投證券表示。
在業(yè)內人士看來,推動長租模式以及創(chuàng)新ABS融資渠道,正是這種形勢下的一個通過輕資產實現自救的機會。
“現在拿地都比拼自持率,自持率高的更容易拿到,如果做成商業(yè)化租賃項目,可觀的租金及增長率,是可以在資本市場上運作融資的。”前述房企營銷負責人12月20日晚表示。
此外,以房地產項目收益進行ABS融資,還能在一定程度上實現非標風險的置換與化解。
例如日前云南城投(600239.SH)發(fā)行的國內首單培育型CMBS(商業(yè)房地產抵押貸款支持證券),其融資用途正是置換銀行非標。
“因為是抵押貸款的ABS,所以企業(yè)的杠桿率并沒有下降,但這減少了銀行端的非標規(guī)模,實現了宏觀杠桿的下降?!币晃唤咏颇铣峭兜娜倘耸糠Q。