樓市三月“意外”反彈 投資力量主導(dǎo)市場(chǎng)動(dòng)向

     據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道 政策風(fēng)吹過(guò)之后，一線(xiàn)城市樓市在第一季度行之末尾，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)反彈的尷尬局面。來(lái)自研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一線(xiàn)城市的商品房與二手房基本皆出現(xiàn)量?jī)r(jià)共同攀升的行情。分析者稱(chēng)，這樣的現(xiàn)實(shí)背后主要源自投資性需求的推動(dòng)。

　　反彈在三月

    經(jīng)歷1月與2月的消沉，中國(guó)一線(xiàn)樓市在3月迅速進(jìn)入反彈爆發(fā)階段。量?jī)r(jià)齊升的當(dāng)今足以令中國(guó)的剛性需求再次皺緊眉頭。

    3月下旬全國(guó)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)異?？簥^，且二手房成交量反彈幅度也明顯高于一手房市場(chǎng)。來(lái)自中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市3月前兩周交易無(wú)起色，但是進(jìn)入第三周以來(lái)，一手、二手均出現(xiàn)爆發(fā)式反彈。截至3月25日成交量已基本回升至歷年平均水平。

    有研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)五大城市3月住宅成交量將突破1000萬(wàn)平方米，僅次于2009年3月的水平。

    以3月份最后一周為例，來(lái)自研究機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，上海市商品住宅成交面積31.4萬(wàn)平方米，與前一周環(huán)比上漲11.37%。同期，北京則有40.42%的環(huán)比增幅。反彈最明顯則當(dāng)屬深圳。3月15日至3月21日，深圳一手房市場(chǎng)成交627套，環(huán)比大幅上升72.3%。之后一周的成交量仍然延續(xù)了這一勢(shì)頭，在3月份最后一周時(shí)間內(nèi)，深圳全市商品住宅成交總套數(shù)為954套，與前一周相比，環(huán)比增幅53.59%。

    投資成主力

    全國(guó)兩會(huì)結(jié)束第一天的超級(jí)地王誕生，市場(chǎng)觀(guān)望情緒已基本解除。以北京為例，在今年一季度，購(gòu)房主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的達(dá)到了55%。政策并為觸及樓市調(diào)控的根本，難以抑制價(jià)量飛漲。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，目前商品房?jī)r(jià)格依然飛漲由多重原因造成，除了“地王”現(xiàn)象會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)有促升作用之外，購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲的市場(chǎng)預(yù)期尚未受到政策影響。短期內(nèi)區(qū)域房?jī)r(jià)可能繼續(xù)升高。穩(wěn)定房?jī)r(jià)的期望短期很難實(shí)現(xiàn)。此外，商品房房源供應(yīng)量少，同樣會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企難下。

    國(guó)金證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員曹旭特表示，從第二季度起，全國(guó)房?jī)r(jià)將重新開(kāi)始上升勢(shì)頭，但到了年底，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)將有所調(diào)整。

    曹旭特認(rèn)為，4月份房?jī)r(jià)上漲壓力非常大，因?yàn)槿ツ晟习肽旯┙o和新開(kāi)工一直都是負(fù)增長(zhǎng)，而從蓋房子到預(yù)售大概是半年的周期；同時(shí)，考慮到目前市場(chǎng)仍存在恐慌性購(gòu)房預(yù)期，因此第二季度房?jī)r(jià)一定是上漲的。他說(shuō)，目前房?jī)r(jià)收入比一直持續(xù)上升，這主要是因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房比例比較高，同時(shí)流動(dòng)性充裕。隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升，投資利潤(rùn)率下降，未來(lái)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)將加大。

    其實(shí)，投資性購(gòu)房已經(jīng)偏離理性。3月29日，在國(guó)土資源部發(fā)布名為《中國(guó)城市地價(jià)狀況2009》的報(bào)告種首次提出“租價(jià)比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。在國(guó)土部選取的2009年6個(gè)樣本城市中,其住宅租價(jià)比均低于下調(diào)后的5年以上個(gè)人住房貸款利率，表明住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率。