國土部公布《09中國城市地價(jià)狀況》警示樓市泡沫

     就在投資者還討論熱點(diǎn)城市樓市“租售比”嚴(yán)重失調(diào)是否意味著泡沫的時(shí)候，國土資源部昨天公布的《中國城市地價(jià)狀況2009》包含的一系列數(shù)據(jù)報(bào)告中，首次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。

    住宅租金回報(bào)收益不理想

    租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo)，也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房價(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價(jià)存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。

    國土部中國土地規(guī)劃研究院地價(jià)所所長趙松介紹，國土部以全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎(chǔ)，持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢顯示，近五年來，由于供需失衡引致銷售價(jià)格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢。租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)速度，其中住宅物業(yè)自2008年以后，重點(diǎn)監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向，直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后，泡沫全面蔓延至所有重點(diǎn)監(jiān)控城市。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢大體相同。從投資回報(bào)率上看，在國土部選取的2009年六個(gè)樣本城市中，其住宅租價(jià)比均低于下調(diào)后的5年以上個(gè)人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率。

    去年同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比均值上升至31.29%

    繼去年6月首度公布地價(jià)房價(jià)占比之后，國土部本次再度公布了去年同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比均值，即傳統(tǒng)意義上的地價(jià)房價(jià)占比。報(bào)告顯示，全國重點(diǎn)監(jiān)測城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比均值為31.29%，基本處于正常市場區(qū)間內(nèi)，而這一數(shù)字在去年7月首度公布時(shí)為23.2%。

    趙松表示，報(bào)告中公布的是同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比，旨在反映當(dāng)前市場上的地價(jià)水平占房價(jià)水平的比例關(guān)系。如果從開發(fā)商的房價(jià)成本構(gòu)成角度分析，還會(huì)有較大差異。“從購置土地到開發(fā)商品房上市，其間通常會(huì)有3年左右的開發(fā)時(shí)間，而這一期間，如果土地市場價(jià)格走勢上漲，那這種上漲帶來的地價(jià)增值就有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤，即使考慮了地價(jià)款的利息支出，得出的地價(jià)房價(jià)比也會(huì)更低些。”他說。

    住宅市場化程度高于商業(yè)地產(chǎn)

    “技術(shù)人員在采集數(shù)據(jù)的過程中有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，半數(shù)城市居住地價(jià)房價(jià)比超過商業(yè)，這一點(diǎn)是比較異常的。”國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云強(qiáng)調(diào)，在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個(gè)城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計(jì)14個(gè)城市居住地價(jià)房價(jià)比高于商業(yè)地價(jià)房價(jià)比。

    “按照一般規(guī)律，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值中土地價(jià)值的比例應(yīng)該更高。而我國目前的居住地價(jià)與商業(yè)地價(jià)的差距并不大，商業(yè)用地地價(jià)房價(jià)比低于居住用地地價(jià)房價(jià)比。”鄒曉云認(rèn)為，這種反?，F(xiàn)象說明，現(xiàn)階段，我國住宅市場化程度較商業(yè)物業(yè)市場化程度更高。