專家稱住房市場定位有誤 樓市去泡沫化有三難題

   住房問題是民生問題之首，也是困擾經(jīng)濟的最大難題。然而，房價能否真正向理性回歸還必須徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展思路。中國房價奇高不僅有土地財政、城市化進程加快、供求失衡、充沛的流動性等原因，更有住房市場錯誤定位、住房保障體系滯后以及住房公共政策缺失造成的公共資源配置失衡等原因。所以，中國住房市場去泡沫化關(guān)鍵在于破解三大難題。

    一是住房市場定位有誤。當前住房市場上投資型與消費型之間的分界越來越模糊。為什么中國的住房市場面臨的矛盾與問題這樣多？這主要是由住房屬性的多樣性及住房市場的性質(zhì)決定的。與其他商品不同，住房是兼具消費和投資雙重屬性的一種商品。當住房作為消費品時，以消費為主的住房市場上房屋的供給與有效需求是決定市場價格的基礎(chǔ)；而當住房成為投資品時，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個人的財富數(shù)量、住房投資相對于其他資產(chǎn)的報酬和投資住房的實際報酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價格就不遵循一般商品的供求規(guī)律，投資品市場沒有均衡點，不存在均衡價格，只要有現(xiàn)實的貨幣流和潛在的收益預期，投資需求就會不斷增加，價格也就越漲越高。當房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場主引擎時，住房市場的定位就被扭曲了。因此，僅從純粹的市場角度而不從公共性角度來解讀是無法解開住房市場的問題之謎的。

    二是住房公共政策缺失。中國住房市場從無到有，從小到大，已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠遠滯后，相應的土地政策、財稅政策、保障政策、金融政策等都沒有明確的劃分與定位。我們認為，針對一個龐大產(chǎn)業(yè)，應該科學合理地構(gòu)建完善的政策體系，不能再重復過去那種應急式的短期急風暴雨的政策。

    三是住房市場供給模式單一。中國住房市場泡沫化的深層次矛盾還在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。住房需求是多層次的，高收入階層的奢侈性住房、中等收入階層的改善性住房以及低收入者的保障性住房都有各自的需求定位，因此，住房供給體系更應該是多元化多層次的。住房是一個異質(zhì)產(chǎn)品，其市場是一個不完全的競爭性市場，完全依賴市場是不能達到帕累托最優(yōu)狀態(tài)的。政府干預住房市場是絕大多數(shù)國家通行的基本做法，比如以英國為代表的“福利國家型”住房保障模式，主要倡導公民普遍地享受住房福利，國家有保障公民住房福利的職責；以新加坡為代表的“儲蓄保險型”住房保障模式，它以政府強制儲蓄，建立以中央公積金為核心的住房保障體系。因此，當前中國住房制度和供給體系應進行徹底改革，將投資性需求和奢侈性住房交由市場，而對真正出于消費性和自主性住房需求的部分交由政府，并根據(jù)不同層次的住房需求對土地供應和金融支持做出合理安排。

    政府提供的住房供給體系包括以中低收入為主體的保障性住房體系和以中產(chǎn)階級和夾心層為主的公共住房供給體系。當前，國家的著力點還在解決低收入家庭住房需求的限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房方面，還屬于產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的住房保障體系。歐美國家的住房保障是多層次的，基本上實現(xiàn)了廣覆蓋，不存在像國內(nèi)這樣明顯的“夾心層”。當今許多發(fā)達國家都在探索構(gòu)建多樣化的租賃房供應體系，以租賃為主的公共住房制度早就在國家住房保障體系中居于核心地位，新加坡的“組屋”、日本的“公營住宅”、香港地區(qū)的“公屋”、英國的“社會房”等都是如此。公共住房完全由政府進行主導，由政府投資建設(shè)，由政府部門運營管理，并以低廉的價格進行租賃或銷售。同時貨幣化補貼也是這些國家的成功經(jīng)驗。比如德國政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力，有86%的德國人都可以享有不同額度的購房補貼和租金補貼。

    高房價問題不僅是住房市場本身的扭曲，也是影響中國未來可持續(xù)發(fā)展和國家經(jīng)濟安全的重大問題。現(xiàn)在是轉(zhuǎn)變中國住房市場發(fā)展思路的時候了。如果不給住房市場正本清源，不厘清政府和市場的各自責任，不改變住房市場的單一供給模式，不對住房制度進行徹底改革，中國住房市場泡沫化仍難以根本解決。