業(yè)內(nèi)人士:今年房?jī)r(jià)不會(huì)顯著下降 房企分化更明顯

    據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道 高房?jī)r(jià)問(wèn)題，一直以來(lái)是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。由于去年國(guó)內(nèi)的住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，引發(fā)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。兩會(huì)前后，房地產(chǎn)調(diào)控有進(jìn)一步升級(jí)跡象。那么，如何看待今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)呢？

    筆者以為，我們可以從以下三個(gè)方面觀察今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景及波動(dòng)趨勢(shì)。

    其一，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)基本上不會(huì)出現(xiàn)顯著下降。

    之所以會(huì)得出這一判斷，是因?yàn)槲覀兛梢詮乃膫€(gè)方面來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題。

    一是短期內(nèi)“招拍掛”的土地供應(yīng)方式不會(huì)改變。盡管目前實(shí)行“價(jià)高者得”的土地供應(yīng)方式有其缺陷性，但如果采用其他方式供地，問(wèn)題或弊端則可能更多；二是去年以來(lái)“新地王”的不斷涌現(xiàn)，進(jìn)一步提升了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，這種預(yù)期在當(dāng)前土地供應(yīng)比較短缺的情況下很難改變；三是目前我國(guó)的快速城市化進(jìn)程，有利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展；四是由于目前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)的基礎(chǔ)尚未牢固，貨幣流動(dòng)性過(guò)剩在短期內(nèi)不會(huì)改變。

    因此，盡管目前抑制高房?jī)r(jià)的呼聲很高，房地產(chǎn)調(diào)控還可能進(jìn)一步強(qiáng)化，但考慮到其他一些因素的話，特別是地方政府出于稅收、社會(huì)就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市快速發(fā)展等考慮，它們非但不希望房?jī)r(jià)下降，而且還希望地價(jià)和房?jī)r(jià)能在社會(huì)可承受的限度內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。此外，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考慮，也不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。

    據(jù)此分析，今年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)要出現(xiàn)明顯下降似乎很難。

    其二，加大保障房建設(shè)規(guī)模，進(jìn)一步提升社會(huì)覆蓋面。

    隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲速度過(guò)快，高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。出于社會(huì)穩(wěn)定、保障低收入人群和住房困難戶的人道精神，并借鑒成熟的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)我國(guó)將進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)保障房建設(shè)步伐，進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)的覆蓋面。

    但是，鑒于當(dāng)前地方政府的財(cái)力和資源仍相當(dāng)有限，我國(guó)還無(wú)法大量供應(yīng)保障性住房。從長(zhǎng)期來(lái)看，地方政府提供的保障性住房規(guī)模，最多只能管到約占人口20%的低收入人群和家庭，但目前離達(dá)到這一指標(biāo)還很遠(yuǎn)。

    另外，從城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，建設(shè)保障性住房并非簡(jiǎn)單之事，不僅要考慮其居住功能，還必須考慮到醫(yī)療、教育、商業(yè)、就業(yè)、交通等其他配套建設(shè)。也就是說(shuō)，保障性住房建設(shè)還要與城市的地位和功能等發(fā)展要求相適應(yīng)。

    但是，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，將是今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大亮點(diǎn)或一大特點(diǎn)。

    其三，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)企業(yè)分化日趨明顯。

    其中，商品房開(kāi)發(fā)用地十分稀缺，是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商彼此競(jìng)爭(zhēng)加劇的重要原因之一。伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快深，未來(lái)城市商品房的開(kāi)發(fā)用地將十分有限，突出了商品房用地的土地稀缺性問(wèn)題。

    以南京市為例，2008年至2020年，南京市建設(shè)用地指標(biāo)（包括商業(yè)性經(jīng)營(yíng)用地、工業(yè)用地、交通和重點(diǎn)項(xiàng)目用地）只有約143平方公里，平均每年可供的建設(shè)用地約為2萬(wàn)畝指標(biāo)，但近幾年來(lái)南京市每年的建設(shè)用地供應(yīng)約有4萬(wàn)畝，這表明未來(lái)南京市土地仍將十分稀缺。

    因此，預(yù)期城市地價(jià)下降的可能性并不大，尤其是一、二線城市及三、四線城市的主城區(qū)地價(jià)下降的可能性不大。即便地方政府降低了地價(jià)，但按目前的市場(chǎng)需求（無(wú)論是剛性需求還是投機(jī)需求）來(lái)看，房?jī)r(jià)也不可能出現(xiàn)明顯下降。

    但是，土地資源十分稀缺，無(wú)疑將加劇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。由此，有可能形成這樣的競(jìng)爭(zhēng)格局：大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將主導(dǎo)一、二線城市，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被“擠出”一、二線城市。由此，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商移師或進(jìn)軍三、四線城市，走合作開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公地產(chǎn)等。但是，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍將面臨大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在三、四線城市中的“圍追堵截”。

    當(dāng)然，除此土地資源會(huì)加劇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)外，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的另一大因素是資金或資本優(yōu)勢(shì)。

    從目前看，除了傳統(tǒng)的銀行借貸融資外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)考慮其他的融資渠道，如貸款性信托融資、股權(quán)性信托融資、產(chǎn)業(yè)基金、合作開(kāi)發(fā)等，新的融資品種和開(kāi)發(fā)模式將會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。

    另外，隨著上市地產(chǎn)公司增發(fā)獲批，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)上市公司的再融資將逐漸放行。上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金或資本優(yōu)勢(shì)將大大增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力，它們有望保持這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)跑者優(yōu)勢(shì)。

    由此，預(yù)期未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱”的新競(jìng)爭(zhēng)局面。